Сложный кейс: хороший дом + маленький участок...(нормальный участок но + два/три дома на нём) 87 / 2622

Облако_Морали писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
1) Коробка с окнами, крышей и фасадом, но без внутренней отделки и заведённых/разведённых коммуникаций это примерно 40% всех затрат (от состояния "дом под ключ"). При условии выполнения среднебюджетной внутренней отделки. Если прям совсем-совсем эконом, то половина или даже больше ))

А Вы достраивали дом?
Просто я именно из тех идиотов, купивших в свое время коробку. Были уверены, что осталась ерунда. В нашем случае, цена выросла в семь раз до состояния "под ключ" но без укладки тротуарной плитки

Перестраивал с достройкой. Это ещё хуже чем коробку достраивать...

У Вас такая симпатичная аватарка, что хочется обращаться к вам по имени :ro_za:

Всё зависит от вашей фантазии, средств, опытности (неопытности).

В данном случае, в данном примере от Святослава. пропорция будет (должна быть) соблюдена. Это если застройщик сам будет достраивать, отделку делать и т.д...
Если покупатель, то в большинстве случаев, я думаю, будет примерно такая же пропорция. Я не уверен, что в данных домах кто-то захочет положить паркет штучный, мрамор, эксклюзивные обои и т.д...

И да, это касалось только дома и коммуникаций. Без учёта затрат по участку.

просто Сергеич писал(а):
Стоимость земли почти 10 млн... Дкп 2016 г.
Собственник не будет готов просто так продать уже с домами...

Упс

Не заметил это важное маленькое сообщение в пылу дискуссий и сложных математических задач на силу )))

Но вилку и ориентир на вскидку верно указал

Значит при затратном методе оценки цена на землю для собственника и потенциальных покупателей известна и, по крайней мере, собственник в ней не сомневается. ))
ДКП с полной ценой как плюс.

Andreeviliaa писал(а):
С "желающими дать сверху" туго на современным рынке )))) Но близость к Москве творит чудеса Иногда.
Конечно, если б на каждом из этих участков распологалось бы по одному такому дому, то продать было бы проще. Но и в данном варианте шансы имеются.

20-25 000 рублей за метр квадратный.

Вряд ли 20-25 тк дом не кирпичный, а упрощенный пеноблочный без бетонных перекрытий.
Достройка Бетонных перекрытий невозможна, тк не выдержат стены и возможно фундамент.

pibkinz писал(а):
Вряд ли 20-25 тк дом не кирпичный, а упрощенный пеноблочный без бетонных перекрытий.
Достройка Бетонных перекрытий невозможна, тк не выдержат стены и возможно фундамент.

Сразу - соглашусь с вами относительно небрежности в цифрах (оценки себестоимости строительства).
Понятно, что на месте надо провести более точную оценку "глазами потенциального покупателя". По фактическим размерам, конструктиву, использованным материалам и т.д.

pibkinz писал(а):
ряд ли 20-25 тк дом не кирпичный, а упрощенный пеноблочный без бетонных перекрытий.
Достройка Бетонных перекрытий невозможна, тк не выдержат стены и возможно фундамент.

Не совсем понял, что такое "упрощенная технология".
Дома построены по традиционной технологии, весьма распространённой в нынешнее время. На первый взгляд в соответствии с современными строительными правилами. Я бы назвал данную технологи "рациональной". Образно - то, что нужно и ни чего лишнего. (без косяков и без перезакладов "для надёжности", которые встречаются у тех кто строил для себя первый (второй) дом. Типа - "ведь для себя же строил, а вы, уважаемый покупатель, извольте оплатить мой строительный маразм") ИМХО.

В чём признаки рациональности/"правильности" в данных постройках:

- дома в два полных этажа, прямоугольные в плане, без подвалов, с холодным чердаком... Это даёт наибольший выход полезной (приведённой) площади. Мансардные дома и/или дома с подвалами (аналогичной приведённой площади) получаются дороже в строительстве и отделке (в том числе и внутренней)... Дома сложной архитектуры, с наворотами на кровле и фасадах - получаются дороже в строительстве при сомнительных плюсах в продаже. Кроме того, данная конструкция домов минимизирует эксплуатационные расходы и строительные риски. Кирпичная облицовка, простая кровля - снижают расходы на поддержание внешнего вида дома и уменьшают строительные риски (сложная кровля - риск протечек и промерзания. "экспериментальные" материалы не известно как себя поведут и т.д... Простая форма дома снижает затраты на материалы и отопление... Это кратко. Кстати, всё написанное ценится покупателями готовых домов. В массе своей их пугают будущие сложности и затраты, связанные с необходимости "следить за домом", отапливать его и т.д...

- монолитный ж/б фундамент. Хотя использовалась самодельная опалубка, но литьё достаточно ровное. Бригада явно делала это не первый раз. С виду - хорошее уплотнение бетона, без видимых на фото изъянов...

- без продухов, т.е. без подполья. Скорее всего - ж/б полы по грунту. Возможно сделать гидравлический (водяной) тёплый пол.

- блочная кладка отделена от ж/б ленты двумя рядами кирпичей.

- Кладка аккуратная. Опять таки явно делала не жопорукая бригада и не первый это их дом.

- Ж/Б перекрытия. На первых домах это традиционные плиты "пустотки", которые опираются на монолитный ж/б армо-пояс. И то и другое видно на некоторых фото. (если присмотреться). Действительно, традиционные деревянные перекрытия в подобном доме выглядели бы нелепо. ... там где три дома на одном участке по-моему монолитные ж/б перекрытия...

- Дерево, использованное в строительстве, обрабатывалось огне-биозащитным составом (могу ошибаться, но так показалось по фото).

- На первый взгляд стропильная система кровли выполнена правильно, с достаточной надёжностью. Риск "провала кровли" не грозит ИМХО.

- На кровле уже смонтированы элементы снегозадержания.

- Дома строились в тёплое время. Да, на тех, что строились во вторую очередь, на кладке видны высолы. Очевидно кладка велась уже в дождливое/прохладное время. Но это косметический дефект и удалятся.

Особенности:
Участок с рельефом. Это несколько увеличило стоимость фундаментных работ по сравнению с аналогичным домом, если бы он был построен на ровном участке.

Есть ещё некоторые моменты, которые не видны (плохо видны) на фото и требуют уточнения при осмотре дома.

В целом, на мой взгляд, эти дома являют собой пример рационального (простого
,традиционного) строительства. Как для себя, так и на продажу. У строителей и застройщика это явно не первые дома в их жизни. Как мне показалось.

Именно, так Илья - дома хорошего качества, так строились для себя родственниками... :co_ol:

9 из 10 покупателей пройдут мимо ЛЭП,
То самое и с коробками 8 или 7 из 10 интересуют только дома под ключ, 1-2 будут водится с отделкой при наличии коммуникаций, 1 возьмёт и так, но цена будет ниже себестоимости, которая явно не устроит собственника... :nez-nayu:

Спасибо за обсуждения! :uch_tiv:

Все внесли конструктивные мысли, если интересно примерную оценку я то же сделал (2).

Замечания и обсуждения, всё равно приветствуются, на тему строительства и продажи загородки, или идеального видения покупки... :hi_hi_hi:

Andreeviliaa писал(а):
Не совсем понял, что такое "упрощенная технология".
Дома построены по традиционной технологии, весьма распространённой в нынешнее время. На первый взгляд в соответствии с современными строительными правилами. Я бы назвал данную технологи "рациональной". Образно - то, что нужно и ни чего лишнего. (без косяков и без перезакладов "для надёжности", которые встречаются у тех кто строил для себя первый (второй) дом. Типа - "ведь для себя же строил, а вы, уважаемый покупатель, извольте оплатить мой строительный маразм") ИМХО.

Упрощенная технология - вместо несущих стен или колонн самонесущие пеноблоки. Они могут выдержать свой вес и предназначены для тепло и звукоизоляции, а не для несущих конструкций.
Перекрытие между первым и вторым этажом деревянное или облегченное комбинированное без армопояса, фундамент мелкого заложения облегченный и тд.

Рентополучатель писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
Со вторым не соглашусь.
С моей точки зрения вариант продажи за "честную себестоимость" вполне реален.

Люди не берут коробки.Их брали еще в конце 90тых по скудоумию.
Сейчас все готовое и чтоб дом был не коробкой простой а сложным архитектурным произведением или даже чтоб смотрелся интересным ансамблем на 13 сотках дом гараж гараж баня беседка чтоб это гармонировало , чтоб это все было в одном стиле, ТОГДА ЗА ЭТО БУДУТ ПЛАТИТЬ!
И чтоб все работало и было подключено.
Иначе земля +в лучшем случае "за кирпичи".
2

Есть знакомые, которые купили несколько участков в очень неплохом месте, охраняемый коттеджный поселок, все коммуникации, почти заповедное место, построили несколько коробок в этом поселке и планируют продать по цене чуточку дешевле готовых домов.
Пока даже не выходили на рынок, ждут весны.

Облако_Морали писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
1) Коробка с окнами, крышей и фасадом, но без внутренней отделки и заведённых/разведённых коммуникаций это примерно 40% всех затрат (от состояния "дом под ключ"). При условии выполнения среднебюджетной внутренней отделки. Если прям совсем-совсем эконом, то половина или даже больше ))

А Вы достраивали дом?
Просто я именно из тех идиотов, купивших в свое время коробку. Были уверены, что осталась ерунда. В нашем случае, цена выросла в семь раз до состояния "под ключ" но без укладки тротуарной плитки

Интересно, расстроятся или разозлятся мои знакомые, построившие недавно несколько коробок в дорогом элитном поселке с целью продать и хорошо заработать?...