Рынок загородной недвижимости- парад неадекватных предложений. 174 / 9937

Maravilla писал(а):
Ну с собственниками этаких объектов все понятно. У них информация от *одна бабка сказала*.
Удивляет то, что местные провинциальные агентства/агенты показывают такие халупы, неужели нечем заняться больше, катая москвичей по неликвиду, который не продается годами. Не понимаю, почему не ведут с собственниками разъяснительные беседы о ценах, ситуации на рынке загородной недвижимости и т.п. Объекты в базе у них висят годами мертвым грузом.

Немного покатать можно, для установления психологического контакта с клиентом, а пока едут - можно объяснять ситуацию на рынке. В офисе это неудобно, обучение клиента лучше проводить на местности, благо он и сам туда рвется - чего ему офисная болтовня?

А вот с собственниками совсем тяжко - у меня некоторые друзья в клиентах, что меня знают, мне доверяют, но у них очень дорогие объекты и сами они в деньгах сиюминутно совсем не нуждаются. Беседы там годами проводились и все бесполезно - завышают цену и все тут. Просто взяли с потолка когда-то и ничем с них его не вышибешь. Лет 5-10 требуется. Платную рекламу я на такие объекты не даю (или за их счет в первые два месяца), а по показам они меня не сильно напрягают - показов мало и я живу рядом. В серьезных агентствах за такие объекты вообще не принято браться, но тут друзья-соседи... Уже и спорим с ними, ругаемся по-доброму - нет, продавай и все, ты же видишь вот по базе, цены еще выше? Тыкаю пальцем в аналоги что ниже - превращаются в полных идиотов, впадают в прострацию и не видят.

А если с собственником не знакомы или малознакомы - о чем там говорить? Могут и послать в вежливой форме. Я когда нахожу собственников с сильно завышенной ценой - вообще им ничего не предлагаю, пусть сами мучаются или других риэлторов мурыжат годами. Это удел новичков - хвататься за все подряд, количество душу греет.

alexis18 писал(а):
И строим из кирпича или бетонных колец 3 секционные замкнутые септики.

Можно поподробнее схему?

Наткнулась вчера на ЖЖ писателя-блогера Никоново.Там как раз заметка в на обсуждаемую в этом топике тему, про дома и их цену. Все подтверждается...Вот, сами почитайте: внешняя ссылка
Комментарии жгут :ti_pa:

Юлия, и сколько по вашему мнению должен стоить этот дом? При условия сужения до 10 км, центральном городском водоснабжении и канализации, наличии газа и 20 кВт на домовладение.

Юлия Лурье писал(а):
Изменился формат требований, они стали жестче и яснее:
За городом люди хотят
безопасности - поэтому только в ОКП
быстрого и внятного пути - поэтому до 30 км и хорошая дорога(сразу приходят на ум только Киевка и Новая Рига)
чистых рук, душа и стирки в любое время суток и года - поэтому наличие коммуникаций, свет, газ, вода
подтверждения того, что не в городе -поэтому прогулочных трас, видов на озеро или реку, красивого леса
нормального управляемого, отапливаемого, легко убираемого проекта - не более полутора-двух этажей и не более 300 квм. и не за штуку коммуналка
высокой степени готовности дома и поселка- просто принес свои тапки и расставил свои фотки, и не просыпаться от шума экскаватора

Поэтому дома, построенные в поле без коммуникаций,или огромные монстровидные замки хоть в ОКП, или красивые домики в деревнях, даже с красивыми видами, даже если и дождутся нового покупателя -то и новые скоро измучается тем, что отступил в какой-то позиции от вышеизложенных требований, и начнут опять продавать..Стандартные продажи такого имущества "с погрешностями" проходят при 50-процентной скидке(не менее)
Недострой сейчас продается за 30 процентов от того,что в него вложено..и то, если не стоял под дождями-снегами 3-4 года

Гипотетически в хорошем направлении до 20 км кирпичный дом 200 -300 квм на участке 10-15 соток с деревьями, видами, речкой рядом, охраной, коммуникациями и инфраструктурой в зажилом поселке должен стоить 15 000 000 рублей, это без внутренней отделки, отделка, ландшафтные работы и мебель - около 3 000 000 еще.
Ну, а просят все на 30-40 процентов больше..

Юлия Лурье писал(а):
Гипотетически в хорошем направлении до 20 км кирпичный дом 200 -300 квм на участке 10-15 соток с деревьями, видами, речкой рядом, охраной, коммуникациями и инфраструктурой в зажилом поселке должен стоить 15 000 000 рублей, это без внутренней отделки, отделка, ландшафтные работы и мебель - около 3 000 000 еще.
Ну, а просят все на 30-40 процентов больше..

таких гипотетических объектов не много. какпо Вашему должна измениться цена при:
нет деревьев на участке
нет охраны
нет видов
нет зажилого поселка (пустые участки или только строятся).

Если нет охраны- не нужно и все остальное. :lol:

Хотя, поговаривают, :nez-nayu:

именно охранники иногда "наводят" на лакомый "объект". Но, когда указываешь, что есть охрана, значительно легче потом от приобретенного избавиться. :hi_hi_hi:

Согласна, но это вещи счетные. Поселить у себя семью из двух чел - это 1000 евро в месяц, она - по дому и огороду , он - по участку и охрана.Давайте заложимся на 10 лет, дадим поселку 10 лет для того чтобы зажить и подумать об охране, это -120 000 евро, не так много - 5 000 000 рублей.
Посадить крупномеры - 20-30 000 евро., считаем - 1 млн.
С видами, концепцией застройки и соседями - мы не властны, поэтому просто от средней гипотетической цены минус 30 процентов.
Итого - с отделкой предполагаемый идеальный объект выходит 18-20 000 000, а с учетом погрешностей в ликвидности отсюда вычитаем 5 000 000 за десятилетнюю охрану и 1000 000 за крупномеры, минус еще 1 000 000 неустойка за ваши неудобства и ожидания, минус 30 процентов за отсутствие видов - получаем 8-9 000 000 рублей.
При этом предполагается, что кирпичный дом 240 -300 квм - не старше 5-6- дет постройки , современного малоэтажного формата и европейского стиля застройки, с использованием труда и знаний архитектора и лицензированной бригады строителей.Образцом такого строительства является Суханово-парк,поселок Бристоль,Летово,Графские пруды, таким должно быть Сабурово, Наполеон, Академия-парк и Ново-Никольское,однако с ценами там небольшая неувязочка.. :lol:

Юлия Владимировна - это уже себестоимость !

Вообще, строить дом и не жить в нем-расточительность и глупость. Зарывание денег в вакуум. Нынешние реалии таковы, что продать дом можно за 50-70 % от суммы изначальных вложений.
Многие, строят, заразившись вирусом загородно-дачной жизни, еще и родственники подбадривают, давай строй, старики будут жить, внуки будут ездить. Природа, воздух и т.п. И вот, цель достигнута, дом построен. Только старики уже, почему то, постоянно там жить не хотят. Друзья, доктора, да и вообще, весь привычный ареал обитания-все в городе. Детям - тем более там скучно. Им бы в зоопарк, в кино, в парк развлечений...
В итоге, в дом вложена стоимость квартиры, нервов на стройку еще на две. Пользуются же домом, дай бог 15-20 дней в год. А расходы на проживание и содержания дома повыше чем за квартиру будут. Дорогое это "удовольствие" - загородный дом.