Межевание 57 / 1751

Добрый день!
Моя подруга выбрала понравившийся ей земельный участок, внесла за него аванс в агентство, подписав договор об оказании услуг. Продавец на подписании договора не присутствовал. Участок недорогой - 300 тысяч (из которых 100 - комиссионные агентства).
Изначально с агентом было оговорено (устно), что необходимым условием сделки является установление точных границ участка за счёт продавца (или агентства - как договорятся), поскольку в документах имеется расхождение по площади: в свидетельстве о собственности 990 метров, а в генплане садоводства 1200 метров. В кадастровой выписке указано, что точное местоположение участка и границы не установлены, подлежат установлению при межевании. По условиям договора агентство обязалось согласовать с продавцом условия предстоящей сделки.

Ориентировочно дату сделки назначили на 17 марта. Агент всю неделю профукала, не организовала проведение кадастровой съёмки. А накануне 8 марта вообще заявила, что для сделки это не обязательно, все берут участки без межевания и не жалуются.
На наше предложение продлить договор и перенести сроки сделки на время, необходимое для межевания, ответила отказом. Продать участок на 20 тыс. (стоимость кадастровых работ) дешевле без межевания тоже отказывается. Причину такого поведения агента я поняла, когда увидела, что агент продолжает активно рекламировать продаваемый участок, за который мы внесли аванс (на всякий случай я сделала скрин страницы с датой размещения объявления 4 марта с фотографиями участка, в один из кадров даже я попала, поскольку фотографии делались, когда мы этот участок смотрели). Вероятно, агент, подстраховавшись нашим авансом, хочет найти другого покупателя, который не будет её напрягать на межевание, и ищет повод расторгнуть с нами договор.

В принципе, видя такое безобразие, мы уже смирились с тем, что придётся забрать аванс и покупать другой участок. К счастью, в том же садоводстве в продаже аналогичных участков достаточно, выбрать есть из чего, и трепать себе нервы из-за непорядочного агента желания нет. Но не тут-то было. Агент заявила, что если мы до 17 марта не приобретём этот участок без межевания, то аванс нам не вернут (30 тыс.), поскольку мы якобы отказываемся от сделки.

Агентство серьёзное, и вряд ли руководство в курсе такой самодеятельности агента. Думаю, всё решится одним моим разговором с директором.

Но сам факт такого поведения агента меня обескуражил. Не, ну как вам, господа риэлторы, ситуация?

Собственно, поставить агента на место довольно легко: достаточно заявить о своём желании оформлять сделку нотариально (на что покупатель имеет полное право). И пусть потом не мне, а нотариусу доказывает, что "все так покупают и не жалуются".

В данном случае разница в стоимости оформления незначительная.

Но в связи с ситуацией возник вопрос:

Можно ли считать нежелание покупателя приобретать земельный участок без установления границ необоснованным отказом от сделки?

Елена, у Вашей подруги неоднозначная ситуация...

с одной стороны для регистрации ППС сейчас не требуется полного кадастрового паспорта на землю, с другой стороны проведение межевания для точного установления границ дело не одной недели и даже не одного месяца

теоретически можно подвести под отказ от сделки отсутствие межевания в виде невозможности установить истинное местоположение покупаемого участка, но это в том случае если кроме собственника (или его агента) более никто (соседи, председатель СНТ не сможет точно утверждать, что именно этот участок принадлежит продавцу.

минус в этой ситуации в том, что уже подписано авансовое соглашение, в котором не было оговорено письменно проведение межевых работ, а плюс в том, что от любого договора, если он не имеет признаки предварительного ДКП можно отказаться в любой момент с обязательством продавца вернуть "аванс" при этом если продавец откажется - придётся идти в суд (ну, этим Вас не испугать

)

если есть желание всё-таки купить этот участок и куча ответственного народа подтверждает его нахождение в том месте в каком показали, то можно критично не смотреть на отсутствие межевания (редкая птица делает межевые работы для дешёвых участков из-за трудозатратности этого процесса)

Web Capital писал(а):
если есть желание всё-таки купить этот участок и куча ответственного народа подтверждает его нахождение в том месте в каком показали, то можно критично не смотреть на отсутствие межевания (редкая птица делает межевые работы для дешёвых участков из-за трудозатратности этого процесса)

Собственно, участок нас устраивает, и метаться без особых причин на другой объект нам не интересно. Мы этот хотим купить. Только хотим купить его дешевле, раз уж межевание там делать никто не собирается.

Дело в том, что за этот участок мы согласились заплатить дороже именно потому, чтобы потом не прыгать по нераскорчёванным лесам с геодезистами, а сразу после оформления права собственности заниматься корчеванием. Иначе мы бы мы не на этот, а на соседний участок глаз положили: его можно на 50 тыс. дешевле купить. По большому счёту, нас устраивают 3 варианта: с межеванием за 300, без межевания за 280, а если ни то, ни другое не возможно, то чтобы аванс нам вернули как можно быстрее.

Я надеюсь, что эту проблему удастся разрулить в ближайшие пару дней. Не думаю, что руководству агентства понравится, что агент за целую неделю по срочной сделке вместо того, чтобы документы для продажи готовить, изобретала способы, как бы и участок другим покупателям продать, и нам задаток не возвращать, и самой при этом выглядеть белой и пушистой.

Нотариальное оформление мы выбрали не потому, чтобы любой ценой добиться этого злополучного межевания, а для того, чтобы застраховать себя от злоупотреблений со стороны агента: это позволит нам реализовать один из трёх приемлемых для нас вариантов, и заодно непорядочного агента на место поставить. Как минимум, ей придётся признать, что это её объект к сделке не готов, а не мы отказываемся от его покупки на условиях, прописанных в договоре.

Нотариус не будет удостоверять договор без кадастрового плана с установленными границами. Об этом я уже спрашивала у нескольких нотариусов. Продажа участка без межевания возможна только в ППФ.

Так что нет никакой неоднозначности в нашей ситуации: заставить сделать межевание мы не можем, зато можем настаивать на нотариальном оформлении, и пусть агент выкручивается, как хочет.

У меня в прошлом году в Московской области в ППР палата не взяла на регистрацию без определения границ.

Росреестр у нас (МО) берёт без определения границ.
И даже есть нотариусы, которые оформляют договоры без определения границ. Одного знаю точно. Правда сделка была в прошлом году.

Лен.
У нас в ПдМСК межевание в комплексе, стоит от 100 К. Только не каждый возьмется, ибо много засадных мест. Я по глупости взялся за межевание в новой Москве. Сейчас застрял на протоколах СНТ. Т.е., от меня ничего не зависит, почти вся работа сделана, а зарегить не могу.

No Name писал(а):
Лен.
У нас в ПдМСК межевание в комплексе, стоит от 100 К. Только не каждый возьмется, ибо много засадных мест. Я по глупости взялся за межевание в новой Москве. Сейчас застрял на протоколах СНТ. Т.е., от меня ничего не зависит, почти вся работа сделана, а зарегить не могу.

Вообще-то, межевание в ПдМСК стоит по-разному. Зависит в том числе от удалённости района от столицы. Места засадные тоже известны.
А что у вас с протоколами СНТ, если не секрет?
С СНТ действительно засады чаще, чем с участками в деревнях из-за того, что в СНТ документация самого СНТ должна быть в порядке. А это не всегда бывает.
И засад стало всё больше из-за наложения ранее отмежеваных участков на тот, у которого границы отпределяются только сейчас.
Но здесь только суд. И тогда ценник на услуги становится другим.

No Name писал(а):
Лен.
У нас в ПдМСК межевание в комплексе, стоит от 100 К. Только не каждый возьмется, ибо много засадных мест. Я по глупости взялся за межевание в новой Москве. Сейчас застрял на протоколах СНТ. Т.е., от меня ничего не зависит, почти вся работа сделана, а зарегить не могу.

В том-то и дело, что я согласилась взять весь этот гемор на свои плечи после сделки, купив этот участок на 20 тыр. дешевле без межевания. Не потому что мне очень хочется бесплатно по лесам с геодезистами лазить, а потому что мне всё равно нужно хоть раз пройти эту процедуру от начала до конца, чтобы знать. В работе лишним не будет. Участок, приобретаемый для подруги - неплохая возможность. Мы же с ней не прекратим общаться после этой сделки.

Нормальный агент бы либо приняла моё предложение, либо предложила забрать аванс и искала другого покупателя, если считает, что я мало плачу.
Я, кстати, надеюсь, что эта проблема будет решена через руководство, если сегодня агент не пересмотрит своих условий.
Мало ли, что агент говорит, не она же принимает решение относительно возврата аванса со штрафами или без.

Формально по договору продавец заказывать кадастровую съёмку не обязан, но только в том случае, если я соглашаюсь на ППФ.
И точно так же формально он обязан подготовить все документы, которые затребует нотариус, если я буду настаивать на нотариальном оформлении.
Поговорю с руководством и, надеюсь, будем не формальностями друг друга душить, а искать компромисс, чтобы перейти к реальным действиям. Я же не за полцены участок купить предлагаю, а дешевле всего лишь на стоимость кадастровых работ. И это при том, что другого покупателя на участок всё равно нет ни за 300, ни за 280. Если агент не понимает выгодности моего предложения, то не все же такие непонятливые. Очень надеюсь на здравый смысл руководства.

Ольга Соколова писал(а):
И засад стало всё больше из-за наложения ранее отмежеваных участков на тот, у которого границы отпределяются только сейчас.
Но здесь только суд. И тогда ценник на услуги становится другим.

Вот это меня и смущает: справа участок отмежёванный, слева нет. Расхождения по площади в свидетельствах и в генплане садоводства абсолютно у всех участков, и межёванных, и немежёванных. Подозреваю, что при межевании там будет полная засада. Было бы проще, если бы все участки были без межевания, или хотя бы соседние: договорились бы межевать одновременно и проблем было бы меньше. А так - справа у соседа границы установлены, придётся отталкиваться от него. И что там будет с площадями у остальных - непонятно.

Этот участок и несколько соседних представляют собой кусок леса, где лет 20 назад были вбиты какие-то колышки, которых сейчас найти нереально: за 20 лет лес загустел, туда пробиться-то без триммера-пилы не так просто, не то что колышки отыскать. Если даже мы с рулеткой всю эту лесополосу излазим, всё равно не будет уверенности, что границы найдём. А корчевать и обустраивать соседскую территорию как-то не хочется, и никому бы не захотелось.

Поэтому я считаю, что без установления поворотных точек там вообще невозможно предмет договора определить, и шантажировать меня невозвратом аванса у агента нет никаких оснований, ни юридических, ни моральных.

если справа у соседа межевание сделано,то Вам только заросли что ли мешают "привязаться" к нему и 50-метровыми рулетками проверить данные вашего будущего участка?