Подскажите документооборот при строительстве таун-хауса 14 / 3880

Дамы и господа- решили возвести таун-хаус,:-есть участок(ИЖС, Ж-3) 1200 кв.м., в аренде, землеустроительное дело, готов градплан, на руках паспорт застройщика, предполагается 2-х квартирный 2-х этажный сблокированный дом. Предполагаю начать необходимо с получения разрешения на строительство (пакет документов вышеперечислен или необходимо еще что-то???) , после (или параллельно) строим, далее для меня темный лес:- арендатор допустим я один, предполагаю продать 2-м разным покупателям, т.к. земля в аренде, похоже, я не смогу переуступить по 1/2 (мое такое мнение), следовательно надо вводить в эксплуатацию, вопрос - вводится как единый объект, или же как двухквартирный дом, согласно проекту, с одним хозяином. А может изначально сделать 2-х собственников недостроя по какому-нить договору(долевого участия например)??? даже если буду одним собственником, ввожу в эксплуатацию, землю в собственность, земля уходит по 1/2, КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ТАУН ХАУСы??????

По аналогии с многоквартирным домом, но при отсутствии мест общего пользования. Приемочная комиссия примет, условно говоря, дом №5 по Н-ской улице, состоящий из квартиры №1 и №2. Далее землю в собственность, делите на два участка. На руках должно получиться 4 свидетельства о собственности: 2 квартиры и два участка. Продаете по купле-продаже.Что Вы можете делать с землей, пока она у Вас в аренде, нужно смотреть по договору аренды.

Спасибо Элен, то есть я один ввожу дом в эксплуатацию, далее землю в собственность, далее я могу реализовать кв-ру, допустим №1, и 1/2 земельного участка( или участок надо поделить на два с кадастровым номером у каждого?)??

Надо поделить землю на 2 участка, у каждого будет свой кад.№...все верно.

Понял, терзают сомнения - з.у. вне таунхауса - поделят спору нет, а вот как быть с з.у. непосредственно под т.х., предполагаю что он - входит в в общедолевую собственность, как считаете?

Вопрос, на самом деле, спорный и зависит от позиции соответствующих чиновников Вашего города (или области, если сторите не в самой Перми).
Я приводила пример из практики одной из Московских фирм, которая строила таун-хаусы в одной из загородных зон Московской области, и было это, к сожалению, не 1 год назад. Там все получалось именно так-с землей в собственность проблем не было. Надо было только дополнительно промежеваться и внести изменения в Земельный кадастр: вместо 1 объекта, появится 2. У каждого з.у. свой новый кадастровый план, и конечно, вносится учетная кадастровая запись о возникновении нового земельного участка, как объекта государственного кадастрового учета.
Озадачившись Вашими сомнениями, и проштудировав нормативно-правовую базу, так и не нашла четких ответов на интересующие вопросы. Все упирается в то, как подойти к вопросу делимости и неделимости з.у. и самого дома (не должно быть мест общего пользования, как в многоквартирном доме, общего подвала, котельной,но, должны быть отдельные изолир.входы и подъезды и т.д.).
А практики сегодня по этому вопросу пишут следующее:
внешняя ссылка (ниже - выдержки из статей по ссылкам)
В Москве таунхаус имеет статус квартиры в многоквартирном доме и в собственность оформляется абсолютно так же, как и квартира. Больше всего вопросов возникает с землей, которая примыкает к таунхаусу, то есть те самые 1-4 сотки. По словам Максима Бородыни, Главного Операционного Юриста юридической компании Berger&Partners, в Москве на 99,9% вся земля находится в аренде. Сначала у застройщика, который должен получить право аренды земли на время строительства (без этого разрешения начать строительство невозможно), а после сдачи домов ГК, право аренды всей территории поселка на 49 лет переходит к ТСЖ. Поэтому обещанные собственные сотки в Москве – всего лишь PR-ход, конечно, на них Вы можете поставить мангал или детскую коляску, но построить баню никакого права не имеете. Вы же не думаете, что, покупая квартиру у Вас должен быть документ о собственности на землю во дворе дома. Абсолютно аналогичная ситуация и с таунхаусами.
«Непосредственно в самих городах Подмосковья все зависит от властей того или иного города, но в общей массе земля, как и в столице, все же в частную собственность не передается. Дело в том, что отдать участок в собственность довольно рискованно, это, по сути, дает возможность владельцу участка снести свой таунхаус и построить на его месте что-то другое» - считает г-н Бородыня.
С оформлением загородных же таунхаусов, находящихся вне черты города, все несколько проще. Чаще всего они оформляются так же, как и коттеджи в поселках, то есть Вы получаете собственность на землю и собственность на дом. Обратите внимание, что лучше избегать долевой собственности на земельный участок с соседом по таунхаусу, хотя такие предложения на рынке есть. В последствии у Вас могут возникнуть сложности при его продаже, и ипотечный кредит на такой объект взять не получится. Но и за чертой города бывают случаи, что земля не передается в собственность, а, также как и в Москве и городах Подмосковья, оформляется только в аренду.

внешняя ссылка. ... class=prog (радио Эхо Перми, тоже выдержка):
Слабым местом в вопросе о таунхаусах является оформление права собственности. Юридически определения «таунхаус» не существует. Российское право из жилых помещений выделяет комнату, квартиру, часть дома и дом. В результате этого таунхаусы оформляются либо как квартиры, либо как часть дома или дом. Этот правовой разнобой не дает возможность создать единую юридическую позицию защиты прав владельцев таунхаусов.

Вот такая невеселая картина.

С аналогичным "безобразием" сталкивалась, когда во вновь построенном, находящемся в г. Москве многоквартиирном доме с подземной автостоянкой-гаражем, получалось оформить машиноместо №..... кленту в собственность, но ни в одном из городов Моск.области этого сделать было уже нельзя. БТИ Моск.области не признавало машиноместа объектами недвижимости и, как следствие, клиент получал свидетельство на долю в праве, со всеми вытекающими последствиями обладателя общей долевой собственности.

Спасибо за развернутое пояснение. У нас в городе (в Перми) решением Пермской городской Думы приняты "Правила Землепользования и застройки города Перми" они дают определение таун-хаусу - "жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования." Вот такая ерунда, получается что должна быть территория общего общего пользования, волнует один вопрос Продавец (застройщик) продает квартиру 1 в жилом сблокированном доме, продает 1/2 в праве земельного участка? Мне кажется что размежевать через описание границ будет проблематично, размежовка подразумевает "возникновение" границы земельного участка, проходящей непосредственно под общей стеной, что опять же на мой взгляд будет противоречить правилу "3 метров от границы, 5 метров от красной линии"? Тогда где же всетаки искать тропку, по которой можно будет выйти на свидетельства о праве на зу с отд. кад. номером? Вы о таких прецедентах не слышали? а может быть действительно в случае с т-х иметь каждому из владельцев квартир по своему (выделенному в натуре)з.у. - утопия и как вы и скзали "клиент получает свидетельство на долю в праве, со всеми вытекающими последствиями обладателя общей долевой собственности".

а Если сначала размежевать участок на 2 равные доли и построить два дома соприкасающиеся стенами? И не заморачиваться именно наименованием таунхаус?

Видишь, загвоздка может быть в том, что согласно градостроительного плана дом садить можно в пределах участка в так называемом допустимом месте: 3 метра от границ со смежными участками и 5 метров от красной линииа - это если строить через разрешение на строительство, если только в порядке дачной амнистии попробовать, т.е. посадить дома как душе угодно, да хоть бы и совсем впритык - а потом ч/з ЦТИ и УФРС на жилое - не знаю прокатит ли?? Может кто пробовал?