Посоветуйте по сдаче в аренду загородного дома 50 / 11327
29 июл. 2014
tibitibidoh писал(а):Anita55 писал(а):Как пример: знакомый обэпник купил 20 соток в 10 км от МКАД киевское шоссе. Построил 3 дома 2-х этажных + к каждому сауну. Все на единой территории , детская и спортивная площадки общие на всю территорию и сдает посуточно. Живет там семья таджиков в сторожке и все убирает и чистит. Купил 7 лет назад на халявные деньги, сдает дорого. Но у вас думаю деньги не просто так в карман залетели как к нему.
А чем по вашему плох описанный вами пример? У меня то как раз и была тождественно равная идея...
У него проблемы со сдачей ? И по чем примерно он сдает?..
На самом деле, не совсем тождественная...
Различия и в сроках аренды и в факторе "не доставляет забот/хлопот" и в наличии "общих территорий типа детских и спорт площадок"...
Описанный Anita55 вариант более "хлопотный" чем то, о чём Вы писали.
С развитием конкуренции в этом сегменте, всё актуальней будет становится умение (и желание) дополнять недвижимость неким набором услуг... И оказывать эти услуги на высоком профессиональном уровне.
Уборка, стирка, приготовление пищи, организация досуга, прокат различного оборудования и т.д...
Даже в приведённом примере это присутствует...
P.S.
Безусловно, эти функции можно отдать на аутсорсинг, а Вам ограничиться только созданием самой недвижимости...
В таком случае, определённый смысл имеет взаимодействие с Вашими партнёрами (теми, кому Вы отдадите эти функции на аутсорсинг) ещё на этапе проектирования самой недвижимости...
Если Вы решите реализовывать этот вариант, то к вышеозвученному списку "правильных вопросов" добавляется ещё целый ряд вопросов, который должен отражать ТРЕБОВАНИЯ (пожелание) Ваших партнёров к создаваемой Вами недвижимости.
29 июл. 2014
tibitibidoh писал(а):Александр (Aulus) писал(а):Каков бюджет? То, что сдается хорошо за 250000 в подмосковье сейчас, Стоит от 20-30 миллионов. Я имею ввиду обычную длительную аренду дома.
Александр, изначально в планах было купить за 3 млн. участок и за 3 млн. построить дом метров на 120-140 (пенобетон/каркасник - под сдачу же, нет смысла тратиться на кирпич или клееный брус), но это не то что бы планы, лишь "первая мысль"... На самом деле планирую отталкиваться от конечной цели (максимальная отдача в расчете на каждый вложенный рубль), поэтому бюджет вторичен... 30 млн. - это наверное если покупать готовый дом или строить в каком-то крутом поселке (= дорогая земля), я же рассматриваю вариант именно построить с нуля на относительно недорогой земле (3, максимум 5 млн. за учасок)...
Кстати, мне только 1 человек отписался на этом форуме относительно выбора направления от мкад, куда по вашему лучше смотреть?
1)
Направления и удалённости указали Вам верно ИМХО.
Обратите внимание - для стабильной, долгосрочной ( не суточной !!!) аренды необходима маленькая удалённость от МКАД и зачастую ещё близость к "центрам притяжения" типа определённых школ и т.д.
Земля там дорогая. За 3 млн. в этих локациях бывает и сотку не купить
)))))))))) 2) При стоимости земли в 3 млн. дом должен стоить дороже! Около 6 млн.
Кроме того, это должен быть полностью готовый дом с мебелью (это раз), всей необходимой техникой (это два), обустроенным участком (это три), баней (это четыре), гаражом или хотя бы обустроенным парковочным местом (это пять) ...
Приведённого бюджета как раз и хватит на не большой современный коттедж (на одну семью) площадью 100-150м2 и обустройство участка.
Такому коттеджу НЕ нужен большой участок. Не смотря на то, что в данном ценовом диапазоне самой востребованной на сегодняшний день площадью участка является 9-12 соток, всё же лучше остановить свой выбор на меньшом участке - 6-8 соток, но на популярных направлениях и максимально близко к Москве.
P.S.
Верно то, что для данного проекта совершенно не обязательно инвестировать свои средства в некоторые из тех компонент, которые традиционно ценятся у ПОКУПАТЕЛЕЙ загородных домов. (в этом и есть определённые различия в проектах "строительство дома для аренды" и "строительства дома на продажу").
Как верно замечено, конструктив дома совершенно не обязательно должен олицетворять монументальность, долговечность, незыблемость и подчёркивать статус владельца
)))))))) А вот экологичность (как ранее было верно замечено) имеет значение, впрочем как и другие параметры...Определить точный список этих параметров поможет в т.ч. и поиск ответов на ранее озвученные вопросы.
Задавая себе "правильные вопросы" и планомерно ища на них ответы, Вы так постепенно конкретизируете весь список этих параметров...
P.P.S.
Выбор конструктива "блок VS кирпич" во многом лишён смысла ИМХО.
Учитывая, что коттедж для сдачи в аренду должен быть в ПОЛНОСТЬЮ готовом виде со всей необходимой мебелью и техникой, то различия в ОБЩЕЙ стоимости блочных и кирпичных домов будут не велики. Кроме того, перекрытия, фундамент, кровля, инженерные системы, внутренняя отделка - будут аналогичны. Тогда уж лучше кирпич. Будет проще продать, если Вы вдруг передумаете сдавать дом в аренду. Правда, в приведённом ценовом диапазоне это не будет сильно принципиальным отличием.
Другое дело каркас.
Правда, тут не стоит забывать о таком параметре как экологичность. Данный параметр критически важен для одной из самых значимых (для Вас) целевых аудиторий потенциальных арендаторов. Более подробно об этом в следующем посте.
P.P.P.S
Кстати, для приблизительного расчёта стоимости мебели и техники, необходимой для данного проекта, можно воспользоваться "индексом ИКЕЯ".
На данный момент он равен приблизительно 10 т.р. за квадратный метр жилых помещений, включая санузлы и кухню. (т.е. без учёта технических, хозяйственный помещений в доме, а так же веранд, балконов, крылец и т.д.).
Таким образом, для Вашего проекта полностью обставить дом мебелью ИКЕЯ (с техникой) будет стоить около 1 000 000 рублей.
29 июл. 2014
Далее рассматривается вариант долгосрочной, круглогодичной и мало-хлопотной аренды.
В таком случае, одна из самых значимых для Вас целевых аудиторий - "МАМЫ С КОЛЯСКАМИ".
Наличие в семье ребёнка дошкольника (или сразу нескольких детей данного возраста) это сильный стимул перебраться загород в благоприятную экологическую обстановку. Особенно, если сама мама в это время не работает... Причём, зачастую семья не собирается всё оставшуюся жизнь жить загородом, поэтому и арендуют. При достижении ребёнком школьного возраста многие семьи снова собираются вернуться в город или, по крайней мере, туда, где близко есть УСТАИВАЮЩАЯ их школа.
Два важных уточнения.
1) Хорошие школы есть и загородом. Как ранее писал, коттеджи в аренду востребованы в некоторых посёлках, как раз с привязкой к определённым образовательным учреждениям. Но это (в большинстве случаев) "не про Ваш бюджет"...
Если в рамках своего бюджета Вы нашли участок, рядом с хорошей школой, то это замечательно! Ликвидность Вашей недвижимости вырастит, как с точки зрения аренды, так и продажи. Но тут есть определённые различия (между арендой и продажей, такое же как и с в случае с удалённостью от МКАД. Об этом позже...).
Тем не менее, находясь в Вашем бюджете, погоня за участком радом с хорошей школой не должна стать самоцелью. Т.к., в виду бюджетных ограничений, Вы рискуете купить участок с определёнными недостатками (например, близко к дороге). С недостатками, которые категорически неприемлемы для Вашей целевой аудитории. Понимаете?
В таком случае, лучше оставить "близость к школе" в покое и полностью сконцентрироваться на сегменте - семьи с детьми дошкольниками. Выбор участков будет гораздо шире и Вы имеете больше возможностей купить "правильный" участок, полностью удовлетворяющий потребности Вашей аудитории.
Это было первое уточнение.
2) Сейчас люди стали проще относиться к покупке/продаже недвижимости. Многие семьи вместо аренды могут рассмотреть вариант купить коттедж, а через несколько лет продать. По некоторым данным, средний срок владения загородной недвижимость, например, на Рублёвском направлении составляет сейчас около пяти лет. (разумеется, причиной этому являются не только семьи с детьми дошкольниками)))) Рискну предположить, что в будущем этот тренд будет только набирать силу...
Напротив, есть семьи, которые рассматривают аренду загородной недвижимости как "тренировку/эксперимент в загородной жизни". Они ещё не решили - стоит им покупать недвижимость для себя или нет. Они хотят сначала попробовать жить загородом.
В общем, так же как и во многих других ситуациях, здесь действует несколько разнонаправленных трендов. Мы рассмотрели далеко не все из них... Соответственно, если Вы планируете долгосрочный арендный проект, я рекомендую Вам внимательно проанализировать все эти тенденции.
Для того, что бы не "гадать на кофейной гуще о тенденциях" застройщики-инвесторы предпочитают защититься - выбирают ту недвижимость, которая при любых раскладах будет востребована. Как правило, это создание или покупка недвижимости, имеющей определённую уникальность. Уникальность, востребованную во "все времена". Уникальность, которая в цене и которой мало! Лесные участки, первые линии водоёмов, традиционно престижные места "с именем" и т.д. В Вашем случае, это может быть создание недвижимости рядом с сильным центром притяжения - престижной частной школой, например. Но всё это, как Вы понимаете, актуально при работе в соответствующих ценовых диапазонах... 
Далее продолжим про сегмент "мамы с колясками"...
В таком случае, одна из самых значимых для Вас целевых аудиторий - "МАМЫ С КОЛЯСКАМИ".
Наличие в семье ребёнка дошкольника (или сразу нескольких детей данного возраста) это сильный стимул перебраться загород в благоприятную экологическую обстановку. Особенно, если сама мама в это время не работает... Причём, зачастую семья не собирается всё оставшуюся жизнь жить загородом, поэтому и арендуют. При достижении ребёнком школьного возраста многие семьи снова собираются вернуться в город или, по крайней мере, туда, где близко есть УСТАИВАЮЩАЯ их школа.
Два важных уточнения.
1) Хорошие школы есть и загородом. Как ранее писал, коттеджи в аренду востребованы в некоторых посёлках, как раз с привязкой к определённым образовательным учреждениям. Но это (в большинстве случаев) "не про Ваш бюджет"...
Если в рамках своего бюджета Вы нашли участок, рядом с хорошей школой, то это замечательно! Ликвидность Вашей недвижимости вырастит, как с точки зрения аренды, так и продажи. Но тут есть определённые различия (между арендой и продажей, такое же как и с в случае с удалённостью от МКАД. Об этом позже...).
Тем не менее, находясь в Вашем бюджете, погоня за участком радом с хорошей школой не должна стать самоцелью. Т.к., в виду бюджетных ограничений, Вы рискуете купить участок с определёнными недостатками (например, близко к дороге). С недостатками, которые категорически неприемлемы для Вашей целевой аудитории. Понимаете?
В таком случае, лучше оставить "близость к школе" в покое и полностью сконцентрироваться на сегменте - семьи с детьми дошкольниками. Выбор участков будет гораздо шире и Вы имеете больше возможностей купить "правильный" участок, полностью удовлетворяющий потребности Вашей аудитории.
Это было первое уточнение.
2) Сейчас люди стали проще относиться к покупке/продаже недвижимости. Многие семьи вместо аренды могут рассмотреть вариант купить коттедж, а через несколько лет продать. По некоторым данным, средний срок владения загородной недвижимость, например, на Рублёвском направлении составляет сейчас около пяти лет. (разумеется, причиной этому являются не только семьи с детьми дошкольниками
)))) Рискну предположить, что в будущем этот тренд будет только набирать силу... Напротив, есть семьи, которые рассматривают аренду загородной недвижимости как "тренировку/эксперимент в загородной жизни". Они ещё не решили - стоит им покупать недвижимость для себя или нет. Они хотят сначала попробовать жить загородом.
В общем, так же как и во многих других ситуациях, здесь действует несколько разнонаправленных трендов. Мы рассмотрели далеко не все из них... Соответственно, если Вы планируете долгосрочный арендный проект, я рекомендую Вам внимательно проанализировать все эти тенденции.
Для того, что бы не "гадать на кофейной гуще о тенденциях" застройщики-инвесторы предпочитают защититься - выбирают ту недвижимость, которая при любых раскладах будет востребована. Как правило, это создание или покупка недвижимости, имеющей определённую уникальность. Уникальность, востребованную во "все времена". Уникальность, которая в цене и которой мало! Лесные участки, первые линии водоёмов, традиционно престижные места "с именем" и т.д. В Вашем случае, это может быть создание недвижимости рядом с сильным центром притяжения - престижной частной школой, например. Но всё это, как Вы понимаете, актуально при работе в соответствующих ценовых диапазонах...
Далее продолжим про сегмент "мамы с колясками"...
29 июл. 2014
И так, сегмент "мамы с колясками".
Для того, что бы максимально удовлетворить потребности арендаторов в этом сегменте, нам необходимо понять - какие, собственно, у них потребности? Чем они отличаются от потребностей арендаторов из других сегментов7 Что такого особенного в загородной недвижимости требуется создать для "мам с колясками"? Какие параметры в загородной недвижимости имеют КРИТИЧЕСКИ важное значение для данной целевой аудитории?
Попробуем хотя бы частично ответить на эти вопросы. Параллельно, я постараюсь провести некоторые различия рынка загородной аренды с рынком купли-продажи недвижимости:
1) Экологичность места. Это понятно... Собственно, сама идея арендовать загородный дом проистекает из желания растить своих детей в благоприятной экологической обстановке.
В принципе, для ПОКУПАТЕЛЕЙ загородки тоже самое. Однако, этот параметр не является в большинстве случаев для них на столько же критически важным, т.к. при принятии решения о покупке заг. недвижимости, на выбор покупателей оказывает влияние, как правило, больше факторов, чем при аренде...
2) Место, где можно погулять с коляской. Это тривиально...
Кстати, у "собачников" это требование тоже присутствует. Соответственно, мы как бы работаем сразу на две ЦА.
3) Экологичность самого дома. тут можно много написать, причём, достаточно спорных вещей... Скажем так, строить "пенопластовый" домик видеться не самым оптимальным решением... Как минимум, тогда должна быть оборудована качественная приточно-вытяжная вентиляция... Вообще-то, она не повредит любому дому, (мягко говоря) особенно каркасному, но в случае с пенопластовыми постройками это становится критически важно!
Кофе пауза и продолжим.
Для того, что бы максимально удовлетворить потребности арендаторов в этом сегменте, нам необходимо понять - какие, собственно, у них потребности? Чем они отличаются от потребностей арендаторов из других сегментов7 Что такого особенного в загородной недвижимости требуется создать для "мам с колясками"? Какие параметры в загородной недвижимости имеют КРИТИЧЕСКИ важное значение для данной целевой аудитории?
Попробуем хотя бы частично ответить на эти вопросы. Параллельно, я постараюсь провести некоторые различия рынка загородной аренды с рынком купли-продажи недвижимости:
1) Экологичность места. Это понятно... Собственно, сама идея арендовать загородный дом проистекает из желания растить своих детей в благоприятной экологической обстановке.
В принципе, для ПОКУПАТЕЛЕЙ загородки тоже самое. Однако, этот параметр не является в большинстве случаев для них на столько же критически важным, т.к. при принятии решения о покупке заг. недвижимости, на выбор покупателей оказывает влияние, как правило, больше факторов, чем при аренде...
2) Место, где можно погулять с коляской. Это тривиально...
Кстати, у "собачников" это требование тоже присутствует. Соответственно, мы как бы работаем сразу на две ЦА.
3) Экологичность самого дома. тут можно много написать, причём, достаточно спорных вещей... Скажем так, строить "пенопластовый" домик видеться не самым оптимальным решением...
Как минимум, тогда должна быть оборудована качественная приточно-вытяжная вентиляция... Вообще-то, она не повредит любому дому, (мягко говоря) особенно каркасному, но в случае с пенопластовыми постройками это становится критически важно!Кофе пауза и продолжим.
17 мая 2020
Один из самых важных факторов это действительно отсутствие пробок, как тут уже говорили. Насколько это возможно в принципе, конечно. 6-8 соток вполне нормально, но идеально имхо 8-10. Сильно большой метраж будет скорее в минус, чем в плюс - сложнее будет искать арендаторов. Вообще конечно удачные дома особенно в сезон уходят практически сразу, одного авито достаточно.
17 мая 2020
Ни чего себе вы реинкарнировали тему 2014 года)
17 мая 2020
Некропостинг))
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
17 мая 2020
У меня есть идея купить участок 10 соток и на нем поставить 4 домика-студии по 30-35м одноэтажных.
Общий забор и зона барбекю.
продаю и покупаю недвижимость в Москве с 1996 года
17 мая 2020
Такая идея витает давно)) Но 10 соток мало, надо общую зону делать, если 4 дома, то по два мангала минимум.17.05.20, 09:59Святослав Теплов писал(а):У меня есть идея купить участок 10 соток и на нем поставить 4 домика-студии по 30-35м одноэтажных.
Сегодня поеду в один город в 40 км от Москвы смотреть старую часть дома, там 30-35 кв.м, отдельный вход, участок общий и не оформлен вроде, надо смотреть где местто на участке, прикрепленное в этому дому.
Часть дома под ремонт с элементами реконструкции, всего должно обойтись с покупкой вместе в 1,3, максимум 1,5 млн. В 500 метрах д/сады и школа, в 1 км рынок, аренда предполагаю тысяч 15 в месяц + свет, дом отапливается газом. Потом продам может кому как готовый бизнес по аренде)) Все лучше, чем квартира под аренду, тут процентов больше, геммора меньше.
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
17 мая 2020
иɯʎdʞ ин ʞɐʞ 'ɐнɔɐdʞǝdu qнεиЖ
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
