Большие сложности в сделке с альтернативой 24 / 851

ZNA писал(а):
У продавца есть вторая квартира,куплена не так давно, большая и более дорогая.

Понятно. Многое будет зависеть от конкретного опекунского совета. Только Вам и Вашему риэлтору решать, пытаться сделать такую альтернативу или не рисковать. Из указанной информации видны риски со сроками, но Ваш риэлтор быстрее и четче рассчитает все по времени, благо, 3-е августа совсем скоро.

ZNA писал(а):
Покупаемая квартира - свободная продажа, со слов продавца несовершеннолетнему предоставят права в квартире большей стоимости и площади,поэтому проблем быть не должно. Причем квартира уже есть,то есть взамен продаваемой покупать не будут ничего. В этом и суть "почему миллион"

А что будут делать? Дарить долю? Доля ребенка продана, деньги от продажи получены. Прокуроры уже начали интересоваться такими сделками.

ZNA писал(а):
У покупателя риэлтора нет, так же он просит вселить его в покупаемую квартиру ДО проведения сделки,чтобы уже начинать ремонт "под себя". Наш риэлтор ничего криминального в этом не видит и предложил сделать договор аренды где прописать все риски уничтожения квартиры.

Практика вселения покупателя ДО перехода права порочна.
На подобный риск можно пойти лишь при ОЧЕНЬ интересной предложенной цене и не срочной продаже.
В противном случае следует все-таки поискать другого покупателя.

3 собственника -женщина,ее ребенок (несовершеннолетний), отец бывшего мужа, по уверению женщины, документы в опеку на согласование сделки продажи уже поданы пару недель назад, выписать ребенка есть куда, но...все же вилами на воде. В дополнение к этой не столь серьезной проблеме - квартира в собственности менее 3 лет. То есть в договоре миллион...

Три собственника продающие свои доли (а без определения долей давно приватизацию не оформляют) - это уже три миллиона. Это первое.
При выделении доли не совершеннолетнему дарением, как справедливо указал коллега Евгений, чревато последствиями даже при наличии разрешения органов опеки. Деньги, полученные от продажи доли ребенка, в идеале должны лечь на его счёт.
Поинтересуйтесь при случае: так ли это ...

Наш риэлтор ничего криминального в этом не видит и предложил сделать договор аренды где прописать все риски уничтожения квартиры. На сегодня - аванс внесен,ипотека одобрена, юристы готовят договор. Сделка предварительно - на конец августа. Опасаемся - покупатель откажется от покупки, пожив в квартире месяц. Мы ничего не получим в итоге,так как квартира не уничтожена

А Вас не напрягает "уничтожение" квартиры? Сама формулировка. Разрешение из опеки будет только на продажу квартиры. А на приобретаемое имущество оно будет? Дарение рассматривают не все органы опеки или рассматривают не совсем легально, понимаете свои риски, -это безвозмездная сделка, а где деньги ребенка? Ст. 572 ГК называет безвозмездность как признак договора дарения. И миллион от какой стоимости, уточните, хотя бы. Ваша сделка, если честно, очень дурно пахнет, я бы своим клиентам не советовала. Просчитайте еще раз со своим риэлтором все риски, сходите сами в опеку, деньги в конце концов Ваши. Правда, больше вопросов, чем вариантов разрешения.Провести можно все, при желании, Вы хотите рискнуть или спокойно жить? И вселение до сделки категорически нет.

Есть уточнения по поводу желаемой квартиры - у одного собственника доля в половину квартиры находится более трех лет.

Возможно ли оформить сделку 2 договорами,на "мелких" сумму в миллион,а на "половину" - оставшуюся? Тогда "половина" не платит налог даже с большой суммы,так как этой половиной владеет более 3 лет,а "мелкие" получают миллион. И все легально.

Пока написали очень симпатичный договор "аренды",который заканчивает действие в случае передачи прав покупателям (заверешении сделки),а в случае,если сделка не пройдет (не захотят покупать квартиру), то обязаны уплатить сумму аренды + коммуналка. Причем сумма аренды значительно выше среднерыночной. Считаю хорошим ограничением рисков.

ZNA писал(а):
Возможно ли оформить сделку 2 договорами,на "мелких" сумму в миллион,а на "половину" - оставшуюся?

Возможно. Если Вы покупаете квартиру за наличные, а не по ипотеке.

ZNA.

Есть уточнения по поводу желаемой квартиры - у одного собственника доля в половину квартиры находится более трех лет.

Возможно ли оформить сделку 2 договорами,на "мелких" сумму в миллион,а на "половину" - оставшуюся? Тогда "половина" не платит налог даже с большой суммы,так как этой половиной владеет более 3 лет,а "мелкие" получают миллион. И все легально.

Пока написали очень симпатичный договор "аренды",который заканчивает действие в случае передачи прав покупателям (заверешении сделки),а в случае,если сделка не пройдет (не захотят покупать квартиру), то обязаны уплатить сумму аренды + коммуналка. Причем сумма аренды значительно выше среднерыночной. Считаю хорошим ограничением рисков.

И что вам это даст?
И пойдет ли на подобную аферу собственник, у которого доля более 3 лет, он ведь, "если что", отвечать своими деньгами будет. Кроме того, вычет в один миллион рассчитывается на объект, а не каждую долю, и делится пропорционально доли каждого собственника.
Про договор аренды и передачу квартиры до сделки вы вообще явно шутите, за 19 лет стажа не встречал таких чудаков-собственников.
НО!
Самое интересное то, что один из собственников - несовершеннолетний! Вы серьезно, собираетесь покупать недвижимость у несовершеннолетнего по заниженной стоимости? :sh_ok:

Любой студент кулинарного техникума ее оспорит!
И после всего этого, вы продолжите утверждать, что у вас есть риэлтор? :ti_pa:

Наш риэлтор пока не в курсе что нам нравится

А его замещающий сразу была против,но из-за сроков.

А в чем проблема,если несовершеннолетний будет наделен собственностью ДО сделки?

Алексей Слесарев писал(а):
Самое интересное то, что один из собственников - несовершеннолетний! Вы серьезно, собираетесь покупать недвижимость у несовершеннолетнего по заниженной стоимости?

Почему ключевое здесь "заниженная стоимость",
а не продажа с одновременной покупкой? :du_ma_et:

В нашем городе продажа такой квартиры (доли несовершеннолетнего собственника) возможна только при одновременной покупке жилья, улучшающего условия проживания ребенка. Т.е., минимум, чтоб метраж доли был бОльшим, чем в прежнем жилье или больше сама доля. Альтернативная сделка проводится в один день и только при полном расчете с продавцом (договор рассрочки исключается).

В Москве, опеку так же интересует, что приобретается ребенку взамен, и обращают внимание на расположение, площадь и качество жилья, а вот на его стоимость не всегда, так-же допускают дарение взамен, хотя это прямое нарушение действующего законодательства, о чем им, кстати известно, и в настоящее время не каждый регистратор зарегистрирует такую сделку. Но, суть не столько в вышесказанном, сколько в том, что ребенок продает по цене, явно ниже рыночной. Ребенок вырастет, поймет, что его обделили при продаже его собственности. Далее он обратиться с иском в суд, суд запросит у о эксперта оценку на дату сделки, и... и 100% его иск удовлетворят. А то, что ребенку купили или подарили иную недвижимость, так это же хорошо, и продавцов той недвижимости к нему никаких претензий нет, да и вообще, это уже совсем другая сделка.
Так что, как мы видим, есть способ провести сделку, что бы ее зарегистрировали, а есть способ провести сделку, что бы ее зарегистрировали и не оспорили ее в последствии.