Совместное приобретение и владение объектом недвижимости 76 / 1430

Покупайте паи ПИФа, который инвестирует в недвижку.
Как вариант - ETF.
Все прочие варианты чреваты разочарованиями.

17.10.17, 16:18
Ashrafieh писал(а):
Не соглашусь. Если у меня бизнес без со-инвесторов, то мне не нужно тратить время и силы на общение с ними, а можно тратить их сразу и только на бизнес. Принципиальное отличие.

Есть много людей, желающих получать доход с аренды и при этом не имеющих достаточной суммы денег на весь объект, и с другой стороны не желающих получать 25тыс в месяц с 5-6млн вложений.

Впрочем, в фонды вкладывают и большие деньги.

Даже когда два человека( не супруги) в складчину покупают квартиру , для последующей сдачи в аренду, то даже тут есть риски. Сам через такое прошел.У однго из этих двух может через несколькуо лет резко изменится ситуация.Ему потребуются деньги, и он захочет квартиру продать, чтобы вытащить свою долю.А у второго все прекрасно, его все устраивает, арендаторы живут. денежки капают. продавать кватиру он не хочет и доля второго выкупать не горит, да и денег у него нет на это. И кредит он брать для этого не хочет и т.д, отношения со собственников порятся и все...труба. Сложно тут все может быть в последствии.

Поэтому и должна быть определённая независимость совладельцев друг от друга, по крайней мере - в возможности уйти, продав долю, причём без потерь.

Аналогично и с управляющей компанией, которая должна быть.

и самое интересное,что чем больше будет денег от аренды,тем быстрее все перессорятся...А если в минус уйдут,то даже ссорой не закончится,а покруче..Купите лучше 3-4 комн.квартиру,каждый по комнате,сдавайте или по комнатам или целиком ,сделав косметику и не более...Разбежаться проще будет,если что то у кого то не так сложится по жизни

17.10.17, 17:50
Maxim D. писал(а):
Поэтому и должна быть определённая независимость совладельцев друг от друга, по крайней мере - в возможности уйти, продав долю, причём без потерь.

Аналогично и с управляющей компанией, которая должна быть.

Максим,а если кто то случайно ( не дай бог,но Марьянова Дмитрия вспомнила-дико и неожиданно,хороший был актер)...умрет,а прямой наследник жена со сволочным характером,то как делить будете????

17.10.17, 17:53
Татьяна Казакова писал(а):
Купите лучше 3-4 комн.квартиру,каждый по комнате,сдавайте или по комнатам

Кстати да-вполне себе вариант для двоих(например).Купить коммуналку из 2-х изолированных комнат отремонтировать ее и сдавать.Но не объединять в единую квартиру. Для троих соинвесторов купить 3-к.кв.по такой же схеме. В случае выхода из бизнеса одного, комнату продать будет гораздо проще. Да и второму( или третьему) собственнику легче будет принять решение о покупке комнат, . а не доли.Потому как будет понимать, что комнату на рынке купят быстро.

17.10.17, 16:17
Бирюлевский саранча писал(а):
Собираетесь владеть ОДС на объект как физическое или юрлицо, или выбрали полную собственность на объект через ЮЛ, находящееся в долевой собственности у физических и юрлиц ?

В этом как раз и вопрос - какое в данном случае может быть хорошее решение?

Пока вижу только один вариант с умеренными рисками и достаточно "хорошей" ликвидностью долей - рентный ЗПИФН. Но у этого варианта помимо значительных плюсов, которые ранее описал Maxim D., есть набор своих минусов:
1.Ограниченный набор для выбора объектов в случае монофондов, либо вообще невозможность выбора конкретного объекта для большинства ЗПИФ.
2.Невозможность управлять объектом напрямую и зависимость от УК, которую выбирают организаторы ЗПИФ.
3.Большие расходы на создание и управление по сравнению с другими формами владения что снизит доходность - как минимум из-за необходимости участия в схеме депозитария, регистратора, аудитора, оценщика и тд, которых организатор мог выбрать "неоптимально". (понятно что на большом объекте относительные расходы будут снижаться - но пару процентов в год за управление все равно будут съедать)

Собственно хочеться понять есть ли еще варианты с умеренными рисками? Если есть, то какие из них будут лучшими? Какие риски в этих вариантах остаются?
И главный вопрос - Стоит ли из-за возможности "лучшего выбора объектов", "возможности самостоятельно выбирать УК для объекта" и "возможной большей прибыли" - организовывать процесс самостоятельно и принимать дополнительные риски?

* в кавычках - оценочное суждение.

17.10.17, 17:58
Татьяна Казакова писал(а):
Максим,а если кто то случайно ( не дай бог,но Марьянова Дмитрия вспомнила-дико и неожиданно,хороший был актер)...умрет,а прямой наследник жена со сволочным характером,то как делить будете????

Я об этом и говорю, если мы рассматриваем, например, паи, ни с совладельцами, ни с наследниками дел иметь не придётся.

Что касается долей непосредственно в объекте недвижимости, то совладельцу и умирать не обязательно, он сам может непорядочным человеком оказаться.

17.10.17, 18:08
Roman008 писал(а):
1.Ограниченный набор для выбора объектов в случае монофондов, либо вообще невозможность выбора конкретного объекта для большинства ЗПИФ.

В случае с монофондами всё просто, объект подбирается заранее, поэтому покупатель сам решает, интересно ему вкладываться в конкретный объект через фонд или нет.

17.10.17, 18:08
Roman008 писал(а):
есть набор своих минусов:

Это всё Maxim D. и перечислил в своём месседже, если его прочитать.

17.10.17, 18:08
Roman008 писал(а):
организовывать процесс самостоятельно и принимать дополнительные риски?

Если опыт есть, то почему нет. Если нет, то зачем усложнять ради пары процентов?

17.10.17, 17:58
Татьяна Казакова писал(а):
а если кто то случайно ( не дай бог,но Марьянова Дмитрия вспомнила-дико и неожиданно,хороший был актер)...умрет,а прямой наследник жена со сволочным характером,то как делить будете?

При таком варианте -сразу продавать такой объект, вместе с новым собственником-наследником.