Продажи комнат в коммуналке - Санкт-Петербург 21 / 564

[Юрий Яцкевич]

МО Измайлово и в частности Красноармейские улицы - мне не нравятся, этот сложный район для жизни. (имхо)

Зато через канал есть многострадальный Варшавский вокзал, который теперь на баннерах по всему городу продают как грандиозную избу-едальню )

[Павел_К]

который теперь на баннерах по всему городу продают как грандиозную избу-едальню

В здании Варшавского вокзала фуд-корт устроили?

[Юрий Яцкевич]

Павел_К,
Да. Это уже не первое перевоплощение из вокзала в что-то за 20 лет.

[Yuriy_a]

Соглашение об определении порядка пользования комнатами"

Добрейшего.
Думается, что соглашение это имеет силу, пока его стороны на месте.
Одна из долей в дальнейшем может быть приобретена семьей цыган в 8 человек.
С соглашением они не согласятся, ибо по кол-ву чел-к могут претендовать на большую комнату.
Суд очевидно встанет на их сторону, т.к. при прочих равных, у кого больше чел, тому и больше квадратов.
Так что, соглашение не панацея, до первого подкованного.

[Антон Смолев]

В здании Варшавского вокзала фуд-корт устроили?

Угу, типа Депо.
Были на днях.
Там ещё кинотеатр и концертная площадка.

[Олег Клеев]

Зато через канал есть многострадальный Варшавский вокзал

Были на днях.
Там ещё кинотеатр и концертная площадка.

Классное было место - единственное в окрУге.

Раньше там был каток, боулинг и детская "game zone" (ресторанный дворик, кинотеатр).
Любили туда с детьми ходить на каток и т.д., на активные развлекушки - всё, закрыли уже давно детские радости...

[Олег Клеев]

Соглашение об определении порядка пользования комнатами"

Добрейшего.
Думается, что соглашение это имеет силу, пока его стороны на месте.
Одна из долей в дальнейшем может быть приобретена семьей цыган в 8 человек.
С соглашением они не согласятся, ибо по кол-ву чел-к могут претендовать на большую комнату.
Суд очевидно встанет на их сторону, т.к. при прочих равных, у кого больше чел, тому и больше квадратов.
Так что, соглашение не панацея, до первого подкованного.

И вам здоровья крепкого.

Неправильно вы поняли, конкретно момент с соглашением и для чего оно нужно.
Это редкий, частный момент, но важный, как и 100 других в этом деле.
Он может быть, а может и не быть.
Когда часто и много занимаешься конкретным делом - выявляются много подобных нюансов.
Давайте разберём: (Это относится к Санкт-Петербургу, в других регионах может быть по другому)

1. Все комнаты в коммунальных квартирах имеют номер в соответствии с планом квартиры.
С советских времен, когда выдавали ордер на комнату - всегда указывали номер комнаты (тогда не было собственности и долей) и указывали площадь комнаты - кв.м.

2. Далее передавали в собственность граждан занимаемые ими помещения по приватизации - где соответственно указывали тот самый номер комнаты на основании ордера или договора социального найма (где обязательно указывался номер комнаты), выделялась доля в общей долевой собственности, где доля соответствует площади комнаты.

Сама дробь (доля) состоит из площади комнаты и общей жилой площади.

Например - 12/80 долей в праве общей долевой собственности... означает:
12 - размер, площадь комнаты (12 кв.м.)
80 - размер, жилая площадь всех имеющихся в квартире комнат (80 кв.м.).

3. Так как в больших квартирах могут быть несколько комнаты одинакового размера, то важно обращать внимание на номер покупаемой комнаты и посмотреть её расположение на плане квартиры.
Как вариант - могут показать одну комнату, а продать другую, той же площади.
Допустим в ДКП не указан номер комнаты, как узнать, какую именно вы купили комнату, если в квартире много комнат одинаковой площади?

И так: номер комнаты обязательно указан в первой правоустановке (приватизации) на основании ордера.

Когда всё указано, всё соответствует плану - проблем нет, не подкопаешься.
- - - - - - -
Куда, точнее как может пропасть номер комнаты?

Обычно это ДКП, где нотариус не указал (не увидел, забыл, не обратил внимание, не знал, что это важно, прошляпил и т.д.) номер комнаты.
Сделки с долями, возможны только в нотариальной форме.
Выглядит это так: продается/покупается 12/80 долей в праве общей долевой собственности, комната 12 кв.м. в квартире по адресу: .... (всё).
Ели в этой квартире много комнат 12 кв.м.?
Номер комнаты не указан - нет точной привязки к конкретной комнате, получается, что куплена доля в квартире по адресу..., а не конкретная комната.
Не важно, что человек проживает в конкретной комнате - по документам он купил долю, равную 12 кв.м. в квартире по адресу...
+ + + + + + +
Напоминаю, что в Санкт-Петербурге комната не является отдельным объектом недвижимости, не имеет своего кадастрового номера, а является частью (долей) в квартире. Только сама квартира является отдельным объектом недвижимости с одним кадастровым номером.
+ + + + + + +
Тут возникают проблемы - с выделением отдельного лицевого счета в ук (нет в правоустановке конкретной комнаты, ук сама не может её нарисовать), с регистрацией (нет отдельной выписки на комнату, только на всю квартиру. Как определить паспортисту, что именно в этой комнате все сняты с регистрации?), с использованием мат.капитала (пенсионный фонд не перечисляет маткап на покупку доли, только на покупку конкретной комнаты)...
- - - - - - -
Как решить проблему, когда не указан номер комнаты?

Для того, чтобы нотариус, при следующей покупке/продаже внес в новый ДКП номер комнаты, ему нужен документ основание.
Мамой клянусь, всю жисть тут живу - не подойдёт...

Либо поднимаем архив предыдущих сделок (где потерялся номер комнаты).
Либо составляем "Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением" - где указываем сложившийся порядок соответствующий плану квартиры и долям, который подписывают все содольщики.

Это будет основанием внесения в ДКП номера комнаты, которое будет подшито к делу.
Далее ук на основании правоустановки (где указан номер комнаты) заведет вам лицевой счет (на конкретную комнату), паспортист выдаст форму 9 (выписку из домовой книги) на конкретную комнату и т.д.

- - - - - - -

Выкладываю фото соглашения, которое пришлось составлять именно по тому, что нотариус не указал номера комнаты, а покупатель использовал маткап.
Хорошо, что содольщиков было мало, всех удалось найти.

- - - - - - -

По поводу цыган, которых табор и которые захотят судиться:

Правоустанавливающий документ у них будет 12/80 долей в праве общей долевой собственности, комната № 28, площадью 12 кв.м. в квартире по адресу...
И подписано предыдущим собственником "Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением" - где указан сложившийся порядок - комната № 28, площадью 12 кв.м.

С какого перепуга они могут что-то у кого-то отсудить???

В теории всё может быть, но практика - это другое.
- - - - - - -
Надеюсь, что прояснились некоторые моменты.
Это пожалуй всего лишь 1/100 из возможных проблем, которые могут возникнуть, постараюсь все основные аспекты освятить в этой теме.
Всем добра!

[Yuriy_a]

По поводу цыган, которых табор и которые захотят судиться:
Правоустанавливающий документ у них будет 12/80 долей в праве общей долевой собственности, комната № 28, площадью 12 кв.м. в квартире по адресу...

Добрейшего.
В выписке все равно останется 12/80 доля.
Про комнату №28 там слова не будет сказано, хоть Вы и определите порядок пользования, соглашение подпишите, а может и в дкп пропишите....

В дальнейшем есть большая вероятность, что все на выписку сошлются, а там лишь 12/80, про Ваши договоренности ни слова...
Мне видится иной способ решить ситуацию, по закону.

Заключается соглашение о выделе долей в натуре:

Петя имеет 12/80 долю, приобретает в собственность комнату №28 согласно нумерации техпаспорта;
Коля имеет 16/80 долю, приобретает в собственность комнату №29 согласно нумерации техпаспорта;
Оля имеет 29/80 долю, приобретает в собственность комнату №30 согласно нумерации техпаспорта....

Право собственности сторон на указанные доли в праве общей долевой собственности на квартиру прекращается, и возникает право собственности у :

Пети на комнату №28 согласно нумерации техпаспорта;
Коли на комнату №29 согласно нумерации техпаспорта;
Оли на комнату №30 согласно нумерации техпаспорта....

Далее, с этим соглашением, идете к кадастровому инженеру.
Он делает кадастровые паспорта на вновь образованные объекты недвижимости (на комнаты).
Потом в Росреестр, где прекращаете право собственности на доли, регистрируете право собственности на вновь образованные объекты, согласно соглашения о выделе долей в натуре и кадастровых паспортов.

Хотя допускаю, что у нас каждый регион, это своё царство
.

[Олег Клеев]

Давайте раскроем тему преимущественного права покупки продаваемой доли и в частности – возможные способы уведомления содольщиков о предстоящей продаже.

Теме – «преимущественного права покупки» - посвящена одноименная 250 статья ГК РФ.

И так:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли…

Основные моменты 250 статьи ГК РФ:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены…

Нет обязательства нотариального уведомления содольщиков – есть обязательные моменты:

1. Кто продает.
2. Какую именно долю.
3. За какую цену.
4. Уведомление письменное.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В течение месяца содольщик может обдумать предложение и если он не ответил – формально считается, что он не воспользовался своим правом преимущественной покупки.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если содольщики лично придут к нотариусу и подпишут отказ от права преимущественной покупки, то долю можно продавать сразу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если содольщиков не уведомили о продаже (или они так подумали потому, что ничего не получали), то они имеют право (в течение 3 месяцев) обратиться в суд.

Практика по таким делам имеет свои особенности, много нюансов, возможны варианты подстраховки и прочее - не будем сейчас затрагивать эту тему. Можно будет поговорить отдельно.

И так, возможно использовать 4 способа, как надлежащим образом уведомить содольщика о предстоящей продаже доли:

2 способа – задействуют нотариуса
2 способа – уведомления отправляются самостоятельно

Все способы уведомления – рабочие, использовались на практике не однократно.


1. Самый лучший способ – это привести содольщиков к нотариусу, чтобы они лично подписали отказ от права преимущественной покупки продаваемой доли.

Можно попробовать уговорить или даже оплатить поход содольщиков к нотариусу, для этого нужно знать лично или иметь контакты содольщиков.
Удостоверение одного отказа у нотариуса сейчас стоит 2.000 руб.

Такой способ дает возможность продажи доли любым ипотечникам всех банков, которые кредитуют доли.

Бывают случаи, когда с содольщиком нет контакта или он отказывается контактировать или … может быть иное, тогда выбирают другие способы.

2. Нотариус самостоятельно отправляет почтой России письмо с уведомлением содольщикам. Получает ответ и выдает нотариальный бланк уведомления.

Самый долгий и дорогой способ уведомления.

30 дней с момента поступления уведомления по адресу содольщика + почтой России туда и обратно (в среднем 14 дней) + ещё немного (нотариус должен отправить, получить…) = 2 месяца.

Вся процедура - оправление, получение и выдача бланка у нотариуса сейчас стоит 6.300 руб.

Такой способ дает возможность продажи доли любым ипотечникам всех банков, которые кредитуют доли, так как уведомления нотариальные.

При такой цене нужно считать. Например в одной 70 комнатной коммунальной квартире более 100 содольщиков, 6.300 х 100 = 630.000 только уведомления – дорого, выбирают другой способ.


3. Отправляем самостоятельно письма почтой России (ценное письмо с описью вложения и уведомлением).

Самостоятельно составляем бланк уведомления, коротко дублируем в описи вложения, отправляем письмо с уведомлением. Следим онлайн за отправлениями, получаем уведомления (если содольщики пришли на почту и получили письма) или выкупаем вернувшиеся письма (если содольщики не ходили на почту и не получали письма).

Стоимость одного письма обойдется в районе 400 руб.

На каждого содольщика скрепляем чек, опись, уведомление о получении письма (или вернувшееся письмо).

Отсчитываем с момента поступления письма по адресу содольщика 30 дней, можно продавать.

4. Отправляем телеграммы почтой России (с уведомлением).

Через 2-3 дня получаем уведомления о том, кто из содольщиков получил, а кто не получил телеграмму и просим выдать копии отправленных телеграмм.

Стоимость телеграммы ориентировочно - 500-600 руб.

На каждого содольщика скрепляем чек, уведомление о получении или не получении телеграммы, копию телеграммы.

С момента отправки ждем 30 дней – можно продавать.

(Столкнулся с трудностью при уведомлении с помощью телеграмм – нотариусы не хотят проводить сделку с таким способом уведомлений, редкий нотариус согласится, придется искать «смелого» нотариуса.)

Эти, не нотариальные 2 способа дают возможность продажи такой доли – ипотечникам только Росбанка, который кредитует покупку доли с почтовыми уведомлениями содольщиков.

Каждый способ имеет свои нюансы, обязательные мелочи, необходимые атрибуты - их предостаточно.

Могу добавить из опыта: почта – это особая страна, где возможно всё, делается много орфографических ошибок, теряются уведомления, письма, телеграммы – концов бывает не найти… Может понадобиться много времени, нервов, но в принципе - всё решаемо…

Прикрепляю фото всех способов уведомления, для наглядности:

(Все фото, документы, шаблоны, образцы, выкладываемые в данной теме – это оригинальные материалы, использованные в личной практике).

[Yuriy_a]

Олег Клеев,

Получив бы такую телеграмму/письмо, ответил Вам так:

Купить х/m долю согласен, за предложенную Вами сумму в размере ХХХ рулей.
Оплату готов производить ежемесячно, равными частями, в 60-летний срок с момента подписания договора к-п.

Что делать будете?
Ибо: