"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Starogil писал(а):
Уважаемый ЭтоЕщеКто.
Очень прошу Вашего совета в такой ситуации:
1. Квартира была куплена 6 лет назад с использованием кредитных средств супругами в совместную собственность без определения долей.
2. Произошел раздел совместно нажитого имущества супругов, при этом квартира перешла в собственность супруги в 2010 году полностью. При этом в соглашении о разделе имущества не указано, что доли признавались равными и про определение долей и переходе права собственности на доли не сказано ровным счетом ничего. Просто: собственником квартиры по адресу... становится супруга ФИО .. и все.
Вопрос по налогу при продаже квартиры.
Нашел в интернете такое письмо: внешняя ссылка
Правильно ли я понимаю, что налог на доходы физических лиц при продаже квартиры в нашей ситуации не возникает?
Заранее Вам огромное спасибо.
Михаил.

Да, т.к. раздел общего совместно нажитого имущества имущества не прекратил для супруги право собственности на квартиру, а лишь преобразовал его из права общей совместной собственности в индивидуальную. Смотрите по этому вопросу Определение КС РФ от от 2 ноября 2006 г. N 444-О внешняя ссылка

Все последние Письма Минфина по аналогичным вопросам, где речь идет о преобразовании права собственности или об изменении состава участников общей долевой собственности основаны именно на этом Определении КС РФ.

glam писал(а):
Александр, есть необходимость переоформить 1/3 доли на постороннего человека, заключаю с ним ДКП, но без расчетов(доля в залоге у меня, а он как собственник может проживать в этой квартире), пишем, что деньги он обязан мне выплатить в течении 6 месяцев, есть ли какие-то подводные камни и не будет ли проблем если мне придется после 6 месяцев расторгать договор ДКП?

Для того, чтобы не было проблем с возвратом доли в случае неоплаты ее стоимости нельзя заключать договор купли-продажи с рассрочкой платежа (см. п. 2 ст. 489 ГК РФ). Заключайте договор купли-продажи просто с оплатой в кредит, т.е. с оплатой после передачи доли в собственность покупателя одним платежем через 6 месяцев, процетировав в договоре п. 3 ст. 488 ГК РФ.

Владимир Снажин писал(а):
В ДКП при рассрочке, отсрочке платежа обычно прописываем, что в случае невыполнения условий по своевременной оплате (например, в течении более 10-ти дней со дня, указанного в ДКП) настоящий ДКП подлежит расторжению.
+ указываем, что при несвоевременной оплате Покупатель обязуется выплатить пени из расчета 0,2% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки.

Если оплата согласно ДКП не производилась, то Продавец имеет право расторгнуть ДКП.
Причем суд. практика ранее складывалась зачастую не в пользу Продавца (ДКП не расторгался, а Продавец имел право лишь взыскивать сумму, указанную в ДКП). Александр приводил много суд. практики по данному вопросу.

Если же оплата Покупателем по ДКП будет произведена частично, то вопрос расторжения ДКП - не факт, в каждом случае будет решаться с учетом индивидуальных условий ДКП.

Полагаю, условие о расторжении ДКП из-за несвоевременной оплаты решит вопросы Продавца.
Суд. практики с такими ДКП у нас не было, что доказывает эффективность данных фраз в ДКП.
Покупателей дисциплинирует здорово!

В подобных случаях я всегда рекомендую в обязательном порядке закреплять в договоре на случай возможной неоплаты стоимости квартиры покупателем не просто право продавца на расторжение договора, а право на расторжение договора и возврат квартиры в свою собственность. Последнее принципиально, т.к. в противном случае просто расторжение договора купли-продажи, исполненного в части передачи квартиры в собственность покупателя, не имеет для продавца смысла.

Что, как и почему, подробно можно посмотреть здесь: внешняя ссылка

Однако, при продаже квартиры в рассрочку даже это может не защитить продавца в силу правила, содержащегося в п. 2 ст. 489 ГК РФ. Для продавца договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа в этом смысле самый рискованный договор. Лучше, если это будет просто договор с оплатой в кредит.

Андрей Пегов писал(а):
Уважаемый Александр!

Три дня назад неизвестное лицо зарегистрировалось на НЕРСе под моей фамилией - pegov, использовав мою фотографию (из аватары). В профиле пользователя была указана (одна из моих действующих) электронная почта и сайт. Сведения, указанные в профиле пользователя и в сообщениях, были направлены против моих интересов.
Какая ответственность за подобные "шалости" предусмотрена в законодательстве (сообщения были удалены админом, но дискуссия, что "у меня визитки по 8 коп." осталась).

Спасибо.

Все зависит от тяжести последствий такого поступка, а также от того, кто это делает и зачем. Так, например, если речь идет о дее(деликто)способном лице, которое от Вашего имени просило таким образом у 3-х лиц деньги и т.п., это можно рассматривать, как приготовление к мошенничеству (ст.ст. 30, 159 УК РФ), а если подобные "шалости" вылились в распространение заведомо ложных сведений, порочащих Вашу честь и достоинство или подрывающих Вашу репутацию, данные действия можно квалифицировать по ст. 129 УК РФ. В последнем случае возможно преследование также в гражданско-правовом порядке с требование компенсации материального ущерба и/или морального вреда.

ЭтоЕщеКто писал(а):
glam писал(а):
Александр, есть необходимость переоформить 1/3 доли на постороннего человека, заключаю с ним ДКП, но без расчетов(доля в залоге у меня, а он как собственник может проживать в этой квартире), пишем, что деньги он обязан мне выплатить в течении 6 месяцев, есть ли какие-то подводные камни и не будет ли проблем если мне придется после 6 месяцев расторгать договор ДКП?

Для того, чтобы не было проблем с возвратом доли в случае неоплаты ее стоимости нельзя заключать договор купли-продажи с рассрочкой платежа (см. п. 2 ст. 489 ГК РФ). Заключайте договор купли-продажи просто с оплатой в кредит, т.е. с оплатой после передачи доли в собственность покупателя одним платежем через 6 месяцев, процетировав в договоре п. 3 ст. 488 ГК РФ.

Спасибо!!!

ЭтоЕщеКто писал(а):
Андрей Пегов писал(а):
Уважаемый Александр!

Три дня назад неизвестное лицо зарегистрировалось на НЕРСе под моей фамилией - pegov, использовав мою фотографию (из аватары). В профиле пользователя была указана (одна из моих действующих) электронная почта и сайт. Сведения, указанные в профиле пользователя и в сообщениях, были направлены против моих интересов.
Какая ответственность за подобные "шалости" предусмотрена в законодательстве (сообщения были удалены админом, но дискуссия, что "у меня визитки по 8 коп." осталась).

Спасибо.

Все зависит от тяжести последствий такого поступка, а также от того, кто это делает и зачем. Так, например, если речь идет о дее(деликто)способном лице, которое от Вашего имени просило таким образом у 3-х лиц деньги и т.п., это можно рассматривать, как приготовление к мошенничеству (ст.ст. 30, 159 УК РФ), а если подобные "шалости" вылились в распространение заведомо ложных сведений, порочащих Вашу честь и достоинство или подрывающих Вашу репутацию, данные действия можно квалифицировать по ст. 129 УК РФ. В последнем случае возможно преследование также в гражданско-правовом порядке с требование компенсации материального ущерба и/или морального вреда.

Спасибо Александр.

ЭтоЕщеКто писал(а):
В подобных случаях я всегда рекомендую в обязательном порядке закреплять в договоре на случай возможной неоплаты стоимости квартиры покупателем не просто право продавца на расторжение договора, а право на расторжение договора и возврат квартиры в свою собственность. Последнее принципиально, т.к. в противном случае просто расторжение договора купли-продажи, исполненного в части передачи квартиры в собственность покупателя, не имеет для продавца смысла.

В случаях отсрочки (рассрочки) оплаты в сделках КП жилой недвижимости часто целесообразно регистрировать только ДКП и не регистрировать ППС. В этих случаях соответственно не нужно (и не оговоришь) и возврат квартиры в собственность Продавца.
Если же одновременно регистрируются ДКП и ППС, то приведенные дополнения, безусловно, необходимы.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Однако, при продаже квартиры в рассрочку даже это может не защитить продавца в силу правила, содержащегося в п. 2 ст. 489 ГК РФ. Для продавца договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа в этом смысле самый рискованный договор. Лучше, если это будет просто договор с оплатой в кредит.

Спасибо за пояснения.

Для Продавца самые рискованные периоды возникают в случаях, когда оплата по ДКП переваливает за половину стоимости (указанной в ДКП).
Если я правильно понимаю, в случаях, если оплата не дотянула до половины, то ДоговоромКП также можно оговорить условия о расторжении договора и возврата недвижимости в собственность Продавца?

Пы Сы:
Ситуации, суммы и сроки по отсрочке, рассрочке оплаты, суммы, указываемой в ДКП ( и соответственно соотношения оплаченной суммы и о оставшейся к оплате суммы - реальные и в ДКП), требования, опасения и личности Клиентов, др. факторы в сделках различны, и к каждой ситуации требуется взвешенный индивидуальный подход.

В одной ситуации, если сумма по расрочке незначительна, а Покупатель надежен, идем и на то, чтобы не регистрировался залог,
а в другой - прописываем (к примеру), что до подписания ДКП Покупатель оплатил 100 тыр, а 900 тыр обязуется оплатить в такой-то срок(хотя реально уже оплатил 2 100 тыр), да еще и ППС до полной оплаты не регистрируем...

Если по условиям договора купли-прожажи ППС регистрируется после оплаты стоимости квартиры, т.е. товар передается в собственность покупателя после его оплаты, то это уже не договор купли-продажи с оплатой в кредит, в т.ч. с рассрочкой платежа, отношения сторон которого регулируются ст.ст. 488, 489 ГК РФ, а договор купли-продажи с предварительной оплатой товара, отношения сторон которого регулируются ст.ст. 487, 328 ГК РФ.

Ок.(Хотя к 328-й отсылка и по 488, и по 489)

С Вашего позволения вернусь к вопросам, связанным со сделками с рассрочкой платежа и ППС и способам защиты Продавца :

ЭтоЕщеКто писал(а):
Однако, при продаже квартиры в рассрочку даже это может не защитить продавца в силу правила, содержащегося в п. 2 ст. 489 ГК РФ. Для продавца договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа в этом смысле самый рискованный договор. Лучше, если это будет просто договор с оплатой в кредит.

1.

Владимир Снажин писал(а):
Если я правильно понимаю, в случаях, если оплата не дотянула до половины, то ДоговоромКП также можно оговорить условия о расторжении договора и возврата недвижимости в собственность Продавца?

2. Если оплата произведена более половины.
Продавец не сможет требовать расторжения ДКП.
Однако:
1) Продавец может наложить обременение в в виде залога.
2) В ДКП можно оговорить даже не пени, а проценты от невыплаченной суммы за несвоевременную оплату (согласно ст 489, п.4 ст.488).
Проценты должны быть существенными, например 0,2% за каждый день просрочки.
В случаях если Продавец не исполняет обязательства по оплате, то:

1) Капают проценты
2) Недвижимость находится в залоге.

То есть при обращении в суд с Продавца практически гарантированно можно взыскать и сумму долга, и проценты на день исполнения обязательства?

Сложности вижу в том, что сумма долга+процентов должна быть соизмерима со стоимостью объекта, когда суд может отказать на этом основании в продаже недвижимости.
Но проценты капают ежедневно и через определенное время сумма к взысканию станет соизмеримой со стомостью объекта.

Таким образом, неприятности Покупателя ожидают существенные, и он будет сильно мотивирован для своевременного исполнения своих обязательств...

По договору пожизненного содержания с иждивением квартира передавалась бесплатно с обязательством пожизненного содержания с иждивением. Сейчас квартира продается (рента выполнена).
Нужно ли согласие супруги собственника на продажу ?