"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Святослав писал(а):
По договору пожизненного содержания с иждивением квартира передавалась бесплатно с обязательством пожизненного содержания с иждивением. Сейчас квартира продается (рента выполнена).
Нужно ли согласие супруги собственника на продажу ?

Вы, наверно, имели ввиду, что рента прекращена.

Ответ на вопрос, зависит от того, является или нет приобретенная таким образом квартира общим совместно нажитым имуществом супругов.

Этот вопрос разбирался в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 года.

Вот, что указал по этому поводу ВС РФ:

"В соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое
супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Пункт 1 ст. 36 СК РФ предусматривает, что имущество,
принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также
имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в
порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество
каждого из супругов), является его собственностью.
Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор,
по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой
стороне без получения от нее платы или иного встречного
предоставления.
По смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются
приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые
вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака
имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно
приобретено.
Исходя из изложенного договор пожизненного содержания с
иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора
плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с
иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)
(п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору
пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих
доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на
основании договора, является их совместной собственностью".

Соответственно нотариальное согласие супруга на отчуждение такой квартиры, как уже выше Вам правильно ответили коллеги, необходимо.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Starogil писал(а):
Уважаемый ЭтоЕщеКто.
Очень прошу Вашего совета в такой ситуации:
1. Квартира была куплена 6 лет назад с использованием кредитных средств супругами в совместную собственность без определения долей.
2. Произошел раздел совместно нажитого имущества супругов, при этом квартира перешла в собственность супруги в 2010 году полностью. При этом в соглашении о разделе имущества не указано, что доли признавались равными и про определение долей и переходе права собственности на доли не сказано ровным счетом ничего. Просто: собственником квартиры по адресу... становится супруга ФИО .. и все.
Вопрос по налогу при продаже квартиры.
Нашел в интернете такое письмо: внешняя ссылка
Правильно ли я понимаю, что налог на доходы физических лиц при продаже квартиры в нашей ситуации не возникает?
Заранее Вам огромное спасибо.
Михаил.

Да, т.к. раздел общего совместно нажитого имущества имущества не прекратил для супруги право собственности на квартиру, а лишь преобразовал его из права общей совместной собственности в индивидуальную. Смотрите по этому вопросу Определение КС РФ от от 2 ноября 2006 г. N 444-О внешняя ссылка

Все последние Письма Минфина по аналогичным вопросам, где речь идет о преобразовании права собственности или об изменении состава участников общей долевой собственности основаны именно на этом Определении КС РФ.

Спасибо.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Нужно не забывать, что любая неустойка может быть уменьшена судом, как несоизмеримая последствиям нарушения обязательства. В этом смысле суды часто ориентируются на размер законной неустойки, предусмотренной ст. 395 ГК РФ

Именно поэтому, имхо, целесообразно в ДКП указывать не пени (неустойку), а проценты, которые судом уменьшены уже не будут. Об этом я и писАл выше:

Владимир Снажин писал(а):
2) В ДКП можно оговорить даже не пени, а проценты от невыплаченной суммы за несвоевременную оплату (согласно ст 489, п.4 ст.488).Проценты должны быть существенными, например 0,2% за каждый день просрочки.

В этих случаях зачастую Продавцу может быть даже более выгодна просрочка исполнения обязательства Покупателем.
Конечно, когда сумма долга и процентов подходит к стоимости недвижимости.(Может и больше, если у Покупателя есть много того, что можно реализовать).

Буду признателен, если при моих ошибочных рассуждениях меня поправите.

491-ю посмотрел - по сути для жилой недвижимости: 1)регистрация ДКП, 2)Оплата стоимости объекта, 3)регистрация ППС?

Как раз сейчас думаем о совершении сделки с рассрочкой. Покупателю необходимо приобрести право собственности на земельный участок, т.к. сразу планирует получать разрешение на строительство и выполнять др. работы по строительству.

Однако, полностью рассчитаться деньгами сейчас не может (или не хочет).
Великой уверенности Покупатель не вселяет.
Стоимость 6 млн.

График платежей: 2+2(через месяц) +2(через 2 месяца).

В ДКП планируем прописать:

...1. Стоимость ЗУ определена сторонами в сумме 6 млн. Оплата стоимости ЗУ осуществляется в рассрочку следующим образом:
1) 2млн Покупатель выплатил Продавцу до подписания ДКП;
2) 2 млн Покупатель обязуется выплатить Продавцу не позднее 10 марта 2011 года;
3) 2 млн Покупатель обязуется выплатить Продавцу не позднее 10 апреля 2011 года.

2. По договоренности сторон, до полной оплаты стоимости ЗУ, ЗУ находится в залоге у Продавца.

3. В случае невыполнения обязательств Покупателем по расчету согласно условиям пункта 1 ДКП, Покупатель обязуется оплатить Продавцу проценты (в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ) из расчета 0,2% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки.

4. В случае, если просрочка исполнения обязательств Покупателем по расчету составляет более 60-ти дней, Продавец имеет право расторгнуть настоящий ДКП и возвратить право собственности на ЗУ.
Указанное нарушение Покупателем имеет существенный характер для Продавца.

А вот здесь вопросы:

1) Что будет с суммой 2 млн, выплаченной Покупателем до подписания ДКП, если Покупатель более не осуществляет оплату более 60-ти дней?
И каким образом ее (или хотя бы половину) лучше сохранить у Продавца?

2) Если Покупатель оплатит вторые 2 млн, то есть более половины, а затем оставшиеся не выплатит?
В этот момент п.4 ДКП потеряет силу и Продавец уже не сможет требовать возврата в собственность ЗУ?

Что лучше исправить (добавить) в условия ДКП?

Владимир Снажин писал(а):
А вот здесь вопросы: 1) Что будет с суммой 2 млн, выплаченной Покупателем до подписания ДКП, если Покупатель более не осуществляет оплату более 60-ти дней? И каким образом ее (или хотя бы половину) лучше сохранить у Продавца?

Владимир Снажин писал(а):
Что лучше исправить (добавить) в условия ДКП?

Для этой цели устоит ли при оспаривании условие внесения суммы 2 млн, выплаченной до подписания ДКП, в качестве задатка согласно ст. 381 ГК?

Здравствуйте!
Если можно, прокомментируйте, пожалуйста, следующую ситуацию:
бабушка 82-х лет затопила соседей снизу. Ущерб оценён независимой экспертизой в 95 тыс.руб. Какой порядок возмещения ущерба может быть? По 2 тыс. руб. каждый месяц с её пенсии? Или существует иная возможность, при которой возможна продажа приставами имущества виновника и погашение этими средствами долга? Бабушка живёт неплохо, у неё хороший ремонт, красивая мебель – ей помогает обеспеченный сын, живущий отдельно. И ещё вопрос, учитывая преклонный возраст бабушки, наследник квартиры (сын) несёт ли ответственность по долгам умершего наследодателя (матери)? Или со смертью должника решение суда по возмещению ущерба теряет силу?

Владимир Снажин писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Нужно не забывать, что любая неустойка может быть уменьшена судом, как несоизмеримая последствиям нарушения обязательства. В этом смысле суды часто ориентируются на размер законной неустойки, предусмотренной ст. 395 ГК РФ

Именно поэтому, имхо, целесообразно в ДКП указывать не пени (неустойку), а проценты, которые судом уменьшены уже не будут. Об этом я и писАл выше:

Владимир Снажин писал(а):
2) В ДКП можно оговорить даже не пени, а проценты от невыплаченной суммы за несвоевременную оплату (согласно ст 489, п.4 ст.488).Проценты должны быть существенными, например 0,2% за каждый день просрочки.

В этих случаях зачастую Продавцу может быть даже более выгодна просрочка исполнения обязательства Покупателем.
Конечно, когда сумма долга и процентов подходит к стоимости недвижимости.(Может и больше, если у Покупателя есть много того, что можно реализовать).

Буду признателен, если при моих ошибочных рассуждениях меня поправите.

Ошибка в том, что Вы считате, что указанные Вами проценты за просрочку исполнения обязательства не являются неустойкой. Это неустойка в чистом виде, а конкретно пеня, выраженная в процентах от суммы долга.

Владимир Снажин писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
А вот здесь вопросы: 1) Что будет с суммой 2 млн, выплаченной Покупателем до подписания ДКП, если Покупатель более не осуществляет оплату более 60-ти дней? И каким образом ее (или хотя бы половину) лучше сохранить у Продавца?

Владимир Снажин писал(а):
Что лучше исправить (добавить) в условия ДКП?

Для этой цели устоит ли при оспаривании условие внесения суммы 2 млн, выплаченной до подписания ДКП, в качестве задатка согласно ст. 381 ГК?

По общему правилу, установленному п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, но если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одно из таких исключений и содержится в том же п. 3 ст. 488 ГК РФ. В определенных случаях, как указано, например, в п. 5 ст. 453 ГК РФ, можно потребовать возмещение убытков, а также, неосновательное обогащение в соответствие с нормами ст.ст. 1102-1109 ГК РФ. По другому регулируют данный вопрос и нормы о задатке. Поэтому вариант с задатком в этом случае - это хорошее предложение. При этом рекомендую соглашение о задатке включить в сам текст договора купли-продажи.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Владимир Снажин писал(а):2) В ДКП можно оговорить даже не пени, а проценты от невыплаченной суммы за несвоевременную оплату (согласно ст 489, п.4 ст.488).Проценты должны быть существенными, например 0,2% за каждый день просрочки.В этих случаях зачастую Продавцу может быть даже более выгодна просрочка исполнения обязательства Покупателем.Конечно, когда сумма долга и процентов подходит к стоимости недвижимости.(Может и больше, если у Покупателя есть много того, что можно реализовать).
Буду признателен, если при моих ошибочных рассуждениях меня поправите.

Ошибка в том, что Вы считате, что указанные Вами проценты за просрочку исполнения обязательства не являются неустойкой. Это неустойка в чистом виде, а конкретно пеня, выраженная в процентах от суммы долга.

Читаю буквально с. 488:

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

...4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Почему все же в данном случае это пени?

Уважаемый "ЭтоЕщеКто", у меня сложная ситуация. В 2004г. мною была приватизирована квартира, зарегистрированы в ней на момент приватизации были я и мама, она отказалась от приватизации. В 2008 я купил другую квартиру (я собственник) мама переехала в нее и там прописалась, проживала там одна. В 2010г. я продал старую квартиру (приватизированную мною) и купил в другом районе , договор купли-продажи был трехсторонний т.е. мама выступала плательщиком оформлялась квартира в мою собственность (хотели избежать возникновения совместной собственности с супругой), сделка проходила день в день и покупалась на деньги вырученные с продажи старой квартиры. Подскажите сейчас она может как-то признать сделку не действительной или свое права собственности на эту (новую) квартиру, или признать приватизацию (старой квартиры) не действительной. По сути она хочет 1/2 от новой квартиры в другом районе, мотивируя тем, что эта квартира куплена на деньги вырученные с продажи старой в которой она отказалась от приватизации. Как на это посмотрит суд? И что может из этого получиться?