"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Герман писал(а):
Молодцов Александр писал(а):
Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?

Александр, налицо невыполнение условий ДКП, не вижу проблемм. Пишите заявление в ФРС, если регистрация ещё не произошла или в суд с иском о признании сделки недействительной.

Герман, благодарю! Скорее всего, это наиболее верный вариант: "в суд о признании сделки недействительной"

Герман писал(а):
Молодцов Александр писал(а):
Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?

Александр, налицо невыполнение условий ДКП, не вижу проблемм. Пишите заявление в ФРС, если регистрация ещё не произошла или в суд с иском о признании сделки недействительной.

Потребовать признания договора купли-продажи недействительным в этом случа нельзя. Неисполнение обязательства по оплате стоимости квартиры таким основанием не является.

Молодцов Александр писал(а):
Возникла проблема. К нам в агентство обратилась женщина с целью приобрести жилье за счет средств материнского капитала. Агентство предложило на выбор несколько домов. Продавец выбранного дома, получив от Агентства часть причитающейся суммы, дала доверенность сотруднику АН на совершение сделки по продаже дома. По условиям договора цена дома соответствует размеру материнского капитала, который должен быть перечислен Пенсионным фондом. После регистрации сделки покупательница написала заявление о перечислении средств на счет продавца, но через две недели отозвала свое заявление. Итог: продавец деньги получил не в полном объеме. Покупатель имеет в собственности дом и не утратил право использования материнского капитала. Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?

До недавнего времени в этом случае можно было в судебном порядке только 100 % потребовать взыскания с продавца неоплаченной стоимости квартиры и проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Вопрос о возможности растожения договора и возрате квартиры в собственность продавца, если это не было прямо предусмотрено соглашением сторон или законом, как в случае с продажей в кредит, в т.ч в рассрочку, был открытым. ВС РФ в порядке надзора отменял такие дела, указывая на то, что для расторжения договора в этом случае и возврата квартиры в собственность нет законных оснований. Практику можно посмотреть здесь: внешняя ссылка

Сейчас в этом вопросе нужно руководствоваться следующим указанием ВС РФ и ВАС РФ:

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
(извлечение)

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Молодцов Александр писал(а):
Возникла проблема. К нам в агентство обратилась женщина с целью приобрести жилье за счет средств материнского капитала. Агентство предложило на выбор несколько домов. Продавец выбранного дома, получив от Агентства часть причитающейся суммы, дала доверенность сотруднику АН на совершение сделки по продаже дома. По условиям договора цена дома соответствует размеру материнского капитала, который должен быть перечислен Пенсионным фондом. После регистрации сделки покупательница написала заявление о перечислении средств на счет продавца, но через две недели отозвала свое заявление. Итог: продавец деньги получил не в полном объеме. Покупатель имеет в собственности дом и не утратил право использования материнского капитала. Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?

"Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору"

Добрый день, Александр! Продавца больше бы устроил вариант "вправе требовать оплаты по договору", но как в данном случае потребовать, если средства должен был перечислить ПФ, а покупательница отозвала заявление о перечисление денег на счет продавца?

ЭтоЕщеКто писал(а):
Герман писал(а):Молодцов Александр писал(а): Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?Александр, налицо невыполнение условий ДКП, не вижу проблемм. Пишите заявление в ФРС, если регистрация ещё не произошла или в суд с иском о признании сделки недействительной.

Потребовать признания договора купли-продажи недействительным в этом случа нельзя. Неисполнение обязательства по оплате стоимости квартиры таким основанием не является.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Сейчас в этом вопросе нужно руководствоваться следующим указанием ВС РФ и ВАС РФ:ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10 ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ (извлечение)

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Так все же ввиду Неисполнения обязательства по оплате стоимости квартиры можно расторгнуть сделку?
При этом сделка не будет признана недействительной, что для достижения цели возврата квартиры в собственность продавцу и не нужно?

Уважаемый Александр! Вопрос следующий:
В феврале 1993 года однокомнатная квартира была приватизирована двумя лицами (НЕ родственники, просто работали на одном заводе). В марте 1995 года одна из них умирает. Больше никаких действий с квартирой не производилось. Наследников у умершей нет. Вторая собственница хочет распорядиться своим имуществом (долей или квартирой). По договору приватизации непонятно, долевая собственность или совместная (хотя раз не родственники, то наверное всё же долевая?).
1. Можно ли претендовать на всю квартиру на основании приобретательной давности?
2. Если собственность по долям не поделена, не означает ли это, что в случае смерти одного из собственников объект автоматически переходит в полную собственность второго?
Как поступить, чтобы получить право собственности на всю квартиру?

Владимир Снажин писал(а):
Так все же ввиду Неисполнения обязательства по оплате стоимости квартиры можно расторгнуть сделку?
При этом сделка не будет признана недействительной, что для достижения цели возврата квартиры в собственность продавцу и не нужно?

Кроме поиска выхода из нашей конкретной ситуации, меня интересует, каким образом можно защититься от капризов мамочек, которые после регистрации права собственности, могут отозвать заявление о перечислении средств?

Владимир Снажин писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Герман писал(а):Молодцов Александр писал(а): Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?Александр, налицо невыполнение условий ДКП, не вижу проблемм. Пишите заявление в ФРС, если регистрация ещё не произошла или в суд с иском о признании сделки недействительной.

Потребовать признания договора купли-продажи недействительным в этом случа нельзя. Неисполнение обязательства по оплате стоимости квартиры таким основанием не является.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Сейчас в этом вопросе нужно руководствоваться следующим указанием ВС РФ и ВАС РФ:ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10 ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ (извлечение)

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Так все же ввиду Неисполнения обязательства по оплате стоимости квартиры можно расторгнуть сделку?
При этом сделка не будет признана недействительной, что для достижения цели возврата квартиры в собственность продавцу и не нужно?

В том-то и дело,что договор в этом случае можно растогнуть только, если это предусмотрено самим договором (т.е. соглашением сторон) или законом, а также, если доказать, что просрочка исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры является существенным нарушением договора. (ст. 450 ГК РФ). В противном случае сама по себе просрочка исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры такого права продавцу не дает. Возврат же переданной в этом случае в собственность покупателя квартиры ранее, если это опять же не было прямо предусмотрено договором или законом, был под вопросом в силу правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК РФ. Судебная практика по последнему вопросу была очень противоречивой. ВАС РФ и ВС РФ в указанном выше совместном постановлении предложили из этой ситуации выход через требование возврата квартиры, используя нормы о неосновательном обогащении. Ждем теперь соответствующую практику.

Молодцов Александр писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Молодцов Александр писал(а):
Возникла проблема. К нам в агентство обратилась женщина с целью приобрести жилье за счет средств материнского капитала. Агентство предложило на выбор несколько домов. Продавец выбранного дома, получив от Агентства часть причитающейся суммы, дала доверенность сотруднику АН на совершение сделки по продаже дома. По условиям договора цена дома соответствует размеру материнского капитала, который должен быть перечислен Пенсионным фондом. После регистрации сделки покупательница написала заявление о перечислении средств на счет продавца, но через две недели отозвала свое заявление. Итог: продавец деньги получил не в полном объеме. Покупатель имеет в собственности дом и не утратил право использования материнского капитала. Как целесообразнее поступить в сложившейся ситуации продавцу?

"Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору"

Добрый день, Александр! Продавца больше бы устроил вариант "вправе требовать оплаты по договору", но как в данном случае потребовать, если средства должен был перечислить ПФ, а покупательница отозвала заявление о перечисление денег на счет продавца?

А какие еще вопросы. Обращайтесь в суд и иском к покупателю о взыскании денежных средства по договору и процентов по ст.395 ГК РФ в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства, за одно в качестве соответчика по основному требованию укажите финансовый орган, который должен был перечислить деньги в части материнского капитала.

Владимир Снажин писал(а):
Так все же ввиду Неисполнения обязательства по оплате стоимости квартиры можно расторгнуть сделку?
При этом сделка не будет признана недействительной, что для достижения цели возврата квартиры в собственность продавцу и не нужно?

Главная цель продавца, получить оплату за продажу квартиры, не была достигнута. И не видится возможности истребования оплаты ввиду отзыва заявления покупательницей, поэтому будем подавать иск о расторжении сделки и возвращении квартиры продавцу. Вопрос, как избегать таких ситуаций, остается открытым.