"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Владимир Снажин писал(а):
А вообще, какие цель и будущие планы этого переоформления?

Всем большое спасибо за ответы.
Муж серьёзно болен и удивительно адекватен, решил во избежания дележа возможного наследства оставить квартиру жене. Решил посоветоваться как лучше сделать. Вариант 1 - ДКП и в дальнейшем при отчуждении можно не ждать 3 года, Вариант 2 - дарение тогда при дальнейшем отчуждении 3 года ждать (вариант с 1 млн. не рассматривается).

По всей видимости, cо временем, та квартира которую вы занимаете вдвоем c мужем, покажется Вам излишне большой( подозреваю что это минимум двухкомнатная). так что наверно вариант №1.

omm писал(а):
..Брачный договор или брачный контракт – это правовая форма построения имущественных отношений между мужем и женой. Брачный договор изменяет установленный законом режим общей совместной собственности.
Если это уточнение отменяет взаимозависимость по материальному признаку, то, я так понимаю, налоговому кодексу придется отсосать, по части налогового вычета.

Вы, конечно, извините, но по-моему, Вы чушь говорите. Потому что на имущественные взаимоотношения внутри семьи налоговым органам глубоко плевать. Есть родственные или брачные отношения - есть взаимозависимость, нет таких отношений - нет взаимозависимости. А как супруги между собой имущество делят, налоговой не касается. Оформят официально развод - тогда и на вычет будет право. ИМХО.

НК ссылается на СК, а там есть оговорка что имущественные отношения супругов видоизменяются в связи с существующим между ними брачным договором
где тогда это Ваша взаимозависимость, если его деньги это его деньги, а ее квартиры это ее квартиры?

omm, ведь у детей и родителей тоже имущество не совместное, однако они, как члены одной семьи, являются взаимозависимыми. Так что в случае с налоговым вычетом брачный договор вряд ли поможет. Это не та ситуация, где можно на него ссылаться.

сдаюсь

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста!
1. можно ли в соглашении о задатке прописывать обязательство сняться с регистрационного учета всех зарегистрированных?
2. возможно ли в совместить предварительный договор с авансом/задатком?
3. имеет ли право восстановить регистрацию по последнему месту жительства осужденный при условии, что он (по доверенности) во время срока продал квартиру?
4. Соглашение о разделении имущества супругов нужно заверять нотариально?
Не слишком много сразу вопросов?

pit0N писал(а):
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста!
1. можно ли в соглашении о задатке прописывать обязательство сняться с регистрационного учета всех зарегистрированных?
2. возможно ли в совместить предварительный договор с авансом/задатком?
3. имеет ли право восстановить регистрацию по последнему месту жительства осужденный при условии, что он (по доверенности) во время срока продал квартиру?
4. Соглашение о разделении имущества супругов нужно заверять нотариально?
Не слишком много сразу вопросов?

1. Как отлагательное условие, при выполнении которого должен быть заключен договор купли-продажи квартиры, такое обязательство можно предусмотреть в каком-либо предварительном договоре. К соглашению о задатке, если, конечно, речь не идет о смешанном договоре, одним из элементов которого является соглашение о задатке, обеспечивающем обязательства сторон этого договора, такое обязательство никакого отношения не имеет. Кроме того, вопрос о том, можно ли вообще обеспечить задатком неденежно обязательство, а также обязательства сторон по предварительному договору, остается спорным. Единой судебной практики по этому вопросу нет. Подробнее об этом смотрите отдельную тему на этом сайте: viewtopic.php?f=132&t=20299

2. Смотри ответ на первый вопрос.

3. Нет. Никаких исключений закон на этот случай для тех, кто продал квартиру по доверенности, не делает.

4. В соответствии со ст. 38 СК РФ нотариальное удостоверение соглашения о разделе общего имущества супругов не обязательно и производиться лишь по желанию супругов.

ABCD писал(а):
Коллеги, после отпуска торможу со страшной силой, даже в обновленном сайте не могу разобраться.
А вопрос такой: муж жене может продать квартиру (брак между ними зарегистрирован) или лучше дарение?
Буду благодарна всем за наставление на путь истинный.

Продать можеть лишь в случае, если речь идет о квартире, которая не является их совместной собственностью и одновременно брачным договором между ними установлен раздельный режим приобретенного в браке имущества, в т.ч. денежных средств. В противном случае это будет полностью или частично мнимой сделкой. Подарить может опять же, только в случае если квартира не является их совместной собственностью. В последнем случае переоформить квартиру на жену лучше опять же через брачный договор. Ждать вновь истечения 3-х летнего срока для продажи квартиры без налога за сумму свыше 1 000 000 рублей в последнем случае не нужно, т.к. речь идет в этом случае не о приобретении квартиры, а о перераспределении долей супругов в общем имуществе, которое им уже принадлежит на праве общей совместной собственности.

ЭтоЕщеКто

Елена2011 писал(а):
Уважаемый Алекссандр, добрый вечер! Хочу к Вам обратиться за советом как поступить в сложившейся ситуации. Существует квартира два сособсвенника в долевой собственности. Есть покупатель на объкт, но у которого не хватает средств на выкуп всего объекта по рыночной цене. он договаривается с одним из сособственником о выкупе его доли. На имя второго собственника отправлено нотариальное письмо с предложением о выкупе. Гражданин осознанно письмо не получает. Считается ли отказом от преимущественного права выкупа не получении нотариального сообщения? Возможно ли в тако случае провести сделку? И если сделка все таки произойдет, то каким образом добиться преостановки или отказа в государственной регистрации права? Нужно протянуть время. То есть, второй собственник не против продать объект, но он так же хочет получить рыночную цену за свою долю, а не на 40% ниже, чем позже ему предложат.
Очень хочется услышать Ваше мнение.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, в письменной, а не нотариальной форме.

Если остальные участники долевой собственности ОТКАЖУТСЯ от покупки или НЕ ПРИОБРЕТУТ продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии со ст. 24 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

На практике госрегистраторы очень часто требуют, чтобы к договору о продаже доли на регистрацию прикладывались документы, подтверждающие именно получение другими участниками общей долевой собственности предложение о продаже доли, подтвержденное нотариальным свидетельством, хотя закон говорит лишь об отказе, оформленном нотариальной форме. Кроме, того само по себе неуведомление других участников общей долевой собственности о продаже доли в порядке ст. 250 ГК РФ, по моему мнению, не должно является основанием к отказу в государственной регистрации договора отчужения доли (если закон требует) и перехода права собственности по нему, т.к. в противном случае положения той же ст. 250 ГК РФ о том, что в случае нарушения права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности имеют право требовать перевести на себя права и обязанности покупателя по договору, не имеет смысла в силу того, что нет регистрации - нет договора и нет этих самых прав и обязанностей.

В Москве в отдельных отделениях службы Россреестра, если покупатель пишет заявление о том, что ему известно о том, что другие участники общей долевой собственности не уведомлены надлежащим образом о продаже доли и не смотря на это, он просит произвести регистрацию, сейчас можно зарегистрировать такой договор и переход права. Правда, при этом нотариальные свидетельство о том, что другим сособственникам все же направлялось через нотариуса извещение о продаже, но они его не получили, в этом случае требуют.

Вопрос этот остается в настоящее время из-за противоречий в действующем законодательстве, одним из самых острых на рынке недвижимости. Защититься от недобросовестных сособственников сложно в силу именно указанных ограничений, установленных Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому для его решения, по-моему, мнению, необходимо снять все указанные ограничения по продаже долей, установленные этим законом и противоречащие ст. 250 ГК РФ, которая устанавливает последствия нарушения права преимущественной покупки.

Я в этих случаях всегда рекомендую добиваться госрегистрации, а в качестве защиты от недобросовестных сособственником, которые уклоняются от получения уведомления о продаже, защищаться завышением в договоре продажной цены доли, если, конечно, нет вопросов с налогами. Об этом и т.п. смотрите в этой ветке выше.