"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Здравствуйте, уважаемый ЭтоЕщёКто.
Случилась у нас в работе такая неурядица:
ИП (мы) искало жильцов в квартиру собственника, с которым взаимоотношения были исключительно устные. Агентство "N" предложило в качестве кандидатов в жильцы 2 пары, граждан КНР. Представлены они были именно как 2 традиционные пары (М+Ж и М+Ж).

На просмотрах, подписании соглашения и задатке и подписании договора присутствовали только 2 китайца. У остальных находились уважительные причины для отсутствия. Для фиксации их в договоре как имеющих право проживать в квартире на время действия договора, мы вписали их имена со слов, впоследствии одно из имён оказалось написано неправильно. Когда договор был подписан, финансовые взаиморасчёты произведены, а ключи переданы нанимателям, выяснилось, что оба отсутствовавших китайца - мужчины.

Собственнику это не понравилось и она предложила расторгнуть договор, вернув китайцам все деньги, которые они ей заплатили. Мы также были согласны вернуть свою часть комиссии в полном объёме, а агентство "N" было согласно вернуть только половину своей комиссии. Взаимоотношения агентств и нанимателя фиксировались только в акте выполненных работ, от каждого агентства на свою сумму.
Китайцев это не устроило (дело в нескольких тысячах рублей), и они решили подавать в суд на собственника по теме невыполнения условий договора.
Вопрос в следующем: Какая ответственность грозит собственнику за отказ предоставить доступ в помещение этим нанимателям ?
Договор на эту тему гласит следующее:

Код: внешняя ссылка

4.2.1.    Передать Нанимателю Помещение и установленное в нём оборудование, и другое имущество, указанное в Приложении №1 к настоящему договору, в исправном состоянии в день заключения настоящего договора.
4.2.2.    В согласованный с Нанимателем срок передать ему ключи и обеспечить реальную возможность использования Помещением со всем находящемся в нём (по описи) имуществом.

Никаких согласований в письменном виде не было.

Беспуд писал(а):
Здравствуйте, уважаемый ЭтоЕщёКто.
Случилась у нас в работе такая неурядица:

Вопрос неактуален.

Уважаемый Александр, подскажите пожалуйста.
Мужчина, до покупки квартиры, обратился в суд по поводу расторжения брака.
Суд супругов развел.
Но за какое то не большое время до развода, он приобрел квартиру.
Сейчас мы эту квартиру будем продавать. Собственник утверждает, что есть постановление верховного суда, что при такой ситуации квартира не является совместно нажитым имуществом т.к. заявление было подано до покупки квартиры. Поэтому спокойно ее и купил.
Прав ли он, и если есть такое постановление, то где его поискать?
От бывшей супруги согласие получить нереально.

Филатов Алексей писал(а):
Уважаемый Александр, подскажите пожалуйста.
Мужчина, до покупки квартиры, обратился в суд по поводу расторжения брака.
Суд супругов развел.
Но за какое то не большое время до развода, он приобрел квартиру.
Сейчас мы эту квартиру будем продавать. Собственник утверждает, что есть постановление верховного суда, что при такой ситуации квартира не является совместно нажитым имуществом т.к. заявление было подано до покупки квартиры. Поэтому спокойно ее и купил.
Прав ли он, и если есть такое постановление, то где его поискать?
От бывшей супруги согласие получить нереально.

Можно я? Расторжение брака по СК РФ не носит уведомительный характер, т.е. невозможно по заявлению одной из сторон. До расторжения брака при отсутствии спора супруги, даже имея ввиду разводиться, могли в присутствии нотариуса подписать документ(соглашение, договор) об установлении режима управления имуществом и деньгами, да по всем видам вопросов - воспитания и проживания детей, даже их религиозной принадлежностии, все, что угодно. Если этого нет - во-первых, стоит узнать, какой суд расторгал брак(мировой или федеральный), для того, чтобы убедится, были ли рассмотрены в суде имущественные и иные спорные вопросы( т.е.следуетпоситать решение суда полностью) , во-вторых, собственник вводит в любом случае Вас в заблуждение, данную квартиру без согласия бывшей супруги или решения суда об установлении режима управления имуществом или разделе имущества - невозможно.

Филатов Алексей писал(а):
Суд супругов развел.
Но за какое то не большое время до развода, он приобрел квартиру.

Установление момента прекращения брака при его расторжении имеет важное значение, так как именно с этого времени между супругами прекращаются имущественные правоотношения.
С 01 мая 1996 года таковым моментом (при расторжении брака через суд) является день вступления решения суда в законную силу. Государственная регистрация расторжения брака в данном случае носит лишь удостоверительный характер.

Сопоставьте даты вынесения решения судом, выдачи свидетельства о расторжении брака и госрегистрации ДКП квартиры.
Может, все и не так уж печально.

Посмотрел вчера документы.
Подписание ДКП 15 марта
Развод 17 марта
Свидетельство 23 марта.
Еще интереснее получается

С одной стороны право собственности перешло после расторжения.
Но в ДКП он указывал, что супруги не имеет на момент подписания.
Расчеты после регистрации.

Как то нотариус не стал удостоверять заявление от Продавца, что на момент покупки в браке не состоял.
Посмотрев на свидетельство о собственности и штамп в паспорте. А он заключил договор инвестирования и оплатил новострой ДО брака, а свидетельство получил ПОСЛЕ.
Где же тут правда?

Филатов Алексей писал(а):
Посмотрел вчера документы.
Подписание ДКП 15 марта
Развод 17 марта
Свидетельство 23 марта.
Еще интереснее получается
С одной стороны право собственности перешло после расторжения.
Но в ДКП он указывал, что супруги не имеет на момент подписания.
Расчеты после регистрации.

Как то нотариус не стал удостоверять заявление от Продавца, что на момент покупки в браке не состоял.
Посмотрев на свидетельство о собственности и штамп в паспорте. А он заключил договор инвестирования и оплатил новострой ДО брака, а свидетельство получил ПОСЛЕ.
Где же тут правда?

Если имущественные вопросы не рассматривались в суде по причине указания истцом отсутствия спора, или умолчания, или это было заочное решение, или еще по каким-то причинам ( у супруги есть еще несколько лет с того момента, как она узнает о нарушении своих прав), то вышеприведенные даты не являются успокаивающими. Не имеет никакого занчения фактология - 15-17-23 марта. Еще много лет Вашему клиенту - бывшему супругу жить на бомбе с заведенным механизмом.. Тем более - расчеты после регистрации деньгами, нажитыми в браке(может быть)

Piter писал(а):
Александр-помогите разобраться в ситуации и посоветуйте как поступить.Есть 4-х к.кв. в Москве ,коммунальная. Три комнаты приватизированы ,одна муниципальная. Одна приватизированная комната принадлежит одному мужичку ,он ее сдает семье из соседней муниципальной комнаты той же квартиры(сам в квартире не появляется, живет у жены) . А вот две другие притизированные комнаты принадлежат другой семье- отцу и его несовершеннолетнему сыно.Но принадлежат достаточно редким для Москвы образом: на каждую из двух комнат отдельное свидетельство о собственности. И у каждой комнаты по два собственника-отец и его несовершеннолетний сын. Одну из комнат они решили продать.С одновременным наделением несовершеннолетнего долей собственности в другой комнате.Т.е вторая комната будет целиком в его собственности. В паспортном столе взяли выписку,паспортистка в ней указала что они прописаны в двух комнатах. Как это надо будет отразить после продажи, если у несовершеннолетнего ребенка адрес останется тот же? По сути сейчас они с отцом прописаны (и владеют) двумя комнтатами, после продажи одной комнаты адрес останется тот же, а ребенка планировали прописать в одну комнату, которой он целиком будет владеть. Но получается , из выписки, что он и сейчас в ней тоже прописан.Можно ли говорить в данном случае о перепрописке ребенка (ну и его отца тоже) или это вообще не перепрописка? Как тогда все это оформить посоветуете?

Сначала разделите лицевые счета, потом перегиструйте отца и ребенка в комнату, которую в последующем всю оформите на ребенка для продажи освободившейся комнаты. Если это делать после продажи комнтаты, у отца будут проблемы с регистрацией в комнату, которая будет полностью оформлена в собственность ребенка. А в остальном все по обычной схеме. Собирайте документы, получайте разрешение ораганов опеки и попечительства, уведомляйте всех соседей-собственников и ДМЖиЖФ о продаже комнаты и т.д.

Беспуд писал(а):
Здравствуйте, уважаемый ЭтоЕщёКто.
Случилась у нас в работе такая неурядица:
ИП (мы) искало жильцов в квартиру собственника, с которым взаимоотношения были исключительно устные. Агентство "N" предложило в качестве кандидатов в жильцы 2 пары, граждан КНР. Представлены они были именно как 2 традиционные пары (М+Ж и М+Ж).

На просмотрах, подписании соглашения и задатке и подписании договора присутствовали только 2 китайца. У остальных находились уважительные причины для отсутствия. Для фиксации их в договоре как имеющих право проживать в квартире на время действия договора, мы вписали их имена со слов, впоследствии одно из имён оказалось написано неправильно. Когда договор был подписан, финансовые взаиморасчёты произведены, а ключи переданы нанимателям, выяснилось, что оба отсутствовавших китайца - мужчины.

Собственнику это не понравилось и она предложила расторгнуть договор, вернув китайцам все деньги, которые они ей заплатили. Мы также были согласны вернуть свою часть комиссии в полном объёме, а агентство "N" было согласно вернуть только половину своей комиссии. Взаимоотношения агентств и нанимателя фиксировались только в акте выполненных работ, от каждого агентства на свою сумму.
Китайцев это не устроило (дело в нескольких тысячах рублей), и они решили подавать в суд на собственника по теме невыполнения условий договора.
Вопрос в следующем: Какая ответственность грозит собственнику за отказ предоставить доступ в помещение этим нанимателям ?
Договор на эту тему гласит следующее:
Код: внешняя ссылка
4.2.1.    Передать Нанимателю Помещение и установленное в нём оборудование, и другое имущество, указанное в Приложении №1 к настоящему договору, в исправном состоянии в день заключения настоящего договора.
4.2.2.    В согласованный с Нанимателем срок передать ему ключи и обеспечить реальную возможность использования Помещением со всем находящемся в нём (по описи) имуществом. 
Никаких согласований в письменном виде не было.

В случае отказа наймодателя передать в пользование нанимателя жилое помещение, наниматель имеет право в соответствии со ст. 398 ГК РФ потребовать в судебном порядке передачи ему жилого помещения и/или возмещение убытков, связанных с невыполнением указанного обязательства. Правда, на практике до этого редко доходит, если нанимателю сразу возращают деньги.

Филатов Алексей писал(а):
Уважаемый Александр, подскажите пожалуйста.
Мужчина, до покупки квартиры, обратился в суд по поводу расторжения брака.
Суд супругов развел.
Но за какое то не большое время до развода, он приобрел квартиру.
Сейчас мы эту квартиру будем продавать. Собственник утверждает, что есть постановление верховного суда, что при такой ситуации квартира не является совместно нажитым имуществом т.к. заявление было подано до покупки квартиры. Поэтому спокойно ее и купил.
Прав ли он, и если есть такое постановление, то где его поискать?
От бывшей супруги согласие получить нереально.

Скорее всего, продавец имел ввиду правило, установленное п. 4 ст. 38 СК РФ, согласно которому суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Заявление супруга в суд о разводе при этом лишь подтверждает факт прекращения супружеских отношений, не более. Нужно также подтверждать фактическое раздельное проживание. Но основная проблема в том, что это возможно только по решению суда, а суд это лишь может сделать, а не обязан.

А пока квартира, приобретенная на имя одного из супругов в период брака по договору купли-продажи, в силу презумпции, установленной ст. 34 СК РФ, является совместной собственностью супругов. Поэтому для ее отчуждения в период брака (Прим: договор купли-продажи квартиры является заключенным с момента его госрегистрации, см. ст. 558 ГК РФ) необходимо в силу требования ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенное письменное согласие другого супруга, а после прекращения брака (Прим: о моменте прекращения брака смотри п. 3 ст. 169 СК РФ) такое согласие в силу ст. 253 ГК РФ предполагается (презюмируется).

Но в том и другом случае супруг, чьи права нарушены, имеет право в течение одного года (оспоримая сделка) с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже квартиры против его воли, обратится в суд с иском о признании сделки недействительной, доказав при этом недобросовестность покупателя.

И если в первом случае для это может быть достаточным лишь доказательства факта, о том, что покупатель знал и/или не мог не знать, что продавец находился в браке при покупке и продаже квартиры, но не смотря на это купил квартиру без нотариального согласия его супруга, то в последнем случае (после прекращения брака) для доказательства недобросовестности покупателя необходимо будет приводить доказательства того, что покупателю было известно и/или он не мог не знать, если бы проявил обычную осмотрительность, что бывший супруг, имеющий право на квартиру, был против ее продажи, или такая продажа специально скрывалась от него.

В случае такого спора, суд также может учесть правило, установленное п. 4 ст. 38 СК РФ, но опять же не обязан.