"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

glam писал(а):
Молодцов Александр писал(а):
glam писал(а):
Александр,
в квартире прописан и проживает отказавшийся от приватизации, в договоре стоит пункт-"в квартире с правом пользования жилым помещением зарегистрирован и проживает............., который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить квартиру не позднее......"-может ли отказник подписывать договор купли-продажи? Регистраторы кричат нет, не является стороной, а я думаю да, раз он дает такое обязательство

Я не тот Александр, но скажу свое мнение: "отказник" не сторона договора, поэтому не может подписывать договор, а свое обязательство он может оформить отдельно от договора

По факту-квартира с обременением, почему не упомянуть в договоре отказника, тут он уж точно не соскочит-не знал, не читал, кинули и т.п.

Закон не запрещает заключать смешанные договоры, поэтому я также не вижу никаких юридических препятствий для того, чтобы включить в договор купли-продажи соглашение между собственником-продавцом и пользователем квартиры о прекращении права пользования жилым помещением. Это мне также представляется более юридически правильным, чем отдельное одностороннее обязательство пользователя об освобождении квартиры.

Но вопрос в том, а можно ли вообще это сделать по соглашению собственника с лицом, которое давало согласие на приватизацию квартиры без своего участия.

Жилищное законодательства в законе о введении в действие ЖК РФ (ст. 19) предусматривает в отношении таких лиц правило, согласно которому после приватизации квартиры собственник не может их выселить в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. В силу этого правила, как указал ВС РФ в Постановлении Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009 года (п. 18), в случае отчуждения квартиры такого права нет и у нового собственника, а право пользования на квартиру таких лиц носит бессрочный характер и сохраняется в случае отчуждения квартиры.

Все вроде логично, но как и на каком основание это бессрочное право пользования жилым помещением прекращается, допустимы ли здесь по аналогии правила о прекращении права на жилое помещение в связи с добровольным переездом на новое место жительства, относящиеся к договору найма, народу ВС РФ разъяснить забыл. Отсюда и все вопросы на практике.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением после его продажи, является существенным условием договора. А, следовательно, если этих лиц с указанием на их бессрочное право пользования отчуждаемым жилым помещением не перечислить в договоре купли-продажи, договор будет являться незаключенным.

В этом свете практика использования отдельного от договора купли-продажи одностороннего обязательство о добровольной перемене места жительства и снятия с регистрационного учета от таких лиц, представляется юридически сомнительной, т.к. в самом договоре купли-продажи будет указано, напротив, что право проживания в квартире за этими лицами сохраняется.

До тех пор пока, в законе не появится на этот счет четких правил, или ВС РФ не разъяснит до конца свою позицию, данную в п. 18 в Постановлении Пленума ВС РФ № 14 от 2 июля 2009, покупка таких квартир при любой схеме оформления остается юридически рискованной, а все обязательства пользователей и т.п. оформляются по принципу хотя бы так, чем ничего. Если лица, давшие согласие на приватизацию квартиры, еще проживают или зарегистрированы в ней, от покупки такой квартиры лучше вообще отказаться, так как в случае их последующего отказа освободить квартиру, выселить их из квартиры и снять с регистрационного учета в судебном порядке будет, врядли, возможно.

Добрый день, Александр!
Имеется неприватизированная 4-комнатная квартира.
6 человек включены в ордер, прописаны и проживают.
Возникли трудности с приватизацией – трое не соглашаются участвовать, не идут ни на какие переговоры.
Есть ли какие-то варианты решения вопроса (предполагается разъезд на два жилья), учитывая, что договориться невозможно?

Спасибо, Александр!

Александр, добрый день!

Помогите разобраться со следующей ситуацией:

Муж и жена покупают квартиру в 2010 году за 1500 тр в ипотеку. В свидетельстве собственник - муж.
Муж использовал право на налоговый вычет на предыдущей квартире.
Кредит оформлен на мужа, жена - поручитель.
Возможно ли жене получить налоговый вычет или хотя бы половину (ведь совместно нажитое имущество)?

ATLANTIK писал(а):
К сожалению может и отозвать.
Если можно отозвать, то в чем смысл тогда вообще обязательств?

Продавец может дать обязательство Покупателю, что обязуется предоставить членам своей семьи право зарегистрироваться на другой своей площади, может дать обязательство, что проконтролирует перерегистрацию лиц, сохраняющих право пользования.
Прежде всего, требуется ясно выраженная (и письменно оформленная) воля самих третьих лиц.

Желательно еще какие-то деньги у Продавца заложить в отдельную ячейку под условие юридического освобождения квартиры.
Какое отношение имеют деньги продавца к обязательствам третьих лиц?

Поэтому, конечно, человек может и отказаться от своих слов на завтра.
От слов - может, от письменных обязательств - нет
Судебной практики у меня на этот счет не было (слава богу).
Достаточно того, что она есть у других. Нам бы всем желательно, чтобы ее "слава богу" не было.
После подписания такого заявления у нотариуса люди как правило стараются выполнять взятые на себя обязательства.

Не факт. Тогда бы и не было судебной практики

Молодцов Александр писал(а):
Добрый день, Александр!
Имеется неприватизированная 4-комнатная квартира.
6 человек включены в ордер, прописаны и проживают.
Возникли трудности с приватизацией – трое не соглашаются участвовать, не идут ни на какие переговоры.
Есть ли какие-то варианты решения вопроса (предполагается разъезд на два жилья), учитывая, что договориться невозможно?

Заставить человека против его воли стать собственником квартиры нельзя, поэтому единственный законный выход из этой ситуации принудительный размен квартиры в порядке, установленном ст. 72 ЖК РФ. Правда, реально осуществить это на практике, даже в таком большом городе, как Москва, очень трудно. Однако активные действия в этом направлении сами по себе не редко приводят к тому, что согласие в вопросе с приватизацией квартиры удается достигнуть.

Denis888 писал(а):
Александр, добрый день!

Помогите разобраться со следующей ситуацией:

Муж и жена покупают квартиру в 2010 году за 1500 тр в ипотеку. В свидетельстве собственник - муж.
Муж использовал право на налоговый вычет на предыдущей квартире.
Кредит оформлен на мужа, жена - поручитель.
Возможно ли жене получить налоговый вычет или хотя бы половину (ведь совместно нажитое имущество)?

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05-01/243 14.07.2008

Вопрос: Супруги приобретают в 2008 году в общую совместную собственность квартиру за счет банковского кредита, выраженного в иностранной валюте и выданного под 7 (семь) процентов годовых. Договор банковского кредита заключается с обоими супругами, выступающими созаемщиками (солидарными должниками). Один из супругов до этого момента воспользовался правом на предоставление имущественного налогового вычета на основании подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении иного объекта недвижимости.

1. Может ли воспользоваться другой супруг своим правом на предоставление имущественного налогового вычета на основании подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении указанной квартиры в общую совместную собственность?

2. Если один из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет, а другому супругу этот вычет повторно уже не может быть предоставлен, возникает ли у последнего обязанность по уплате НДФЛ на доход в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах (подп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ)? Если такая обязанность возникает, то в каком размере должна быть исчислена налоговая база, с учетом того, что по договору банковского кредита супруги являются созаемщиками?

3. При использовании налогового вычета на основании подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в какой сумме могут быть приняты к вычету проценты по целевым займам (кредитам), которые по смыслу абз. 13 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не включаются в общий размер вычета - 1000000 рублей?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно - тарифной политики рассмотрел Ваши письма от 31.03.2008, от 14.04.2008 и от 24.04.2008 по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, израсходованными на приобретение жилья, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации", вступившими в силу с 1 января 2008 года, из перечня доходов в виде материальной выгоды (пункт 1 статьи 212 Кодекса) исключены доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случае, если налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Как указывается в рассматриваемом письме, кредит на приобретение квартиры взят супругами - солидарными заемщиками, и квартира была приобретена в общую совместную собственность. При этом один из супругов уже воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

1. В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

При этом общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Вместе с тем, в случае когда один из супругов уже воспользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, соответствующие положения вышеуказанного абзаца в части общей совместной собственности не могут применяться, поскольку такой супруг уже утратил право на вышеуказанный вычет и в связи с этим он не может распределяться между супругами по их письменному заявлению.

В этом случае, учитывая положения статьи 254 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации о том, что доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, имущественный налоговый вычет супругу, имеющему право на его получение, предоставляется в размере половины всех понесенных расходов на приобретение жилого помещения, но не более 1 000 000 рублей.

2. В данном случае в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 Кодекса доход в виде материальной выгоды, полученной супругом - солидарным заемщиком, не имеющим права на получение указанного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в размере, соответствующем доле имущественного налогового вычета (1/2), приходящейся на супруга.

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, включает всю сумму процентов, выплачиваемых за пользование заемными (кредитными) средствами, израсходованными на строительство или приобретение жилья.

В рассматриваемом случае супруг, имеющий право на указанный имущественный налоговый вычет, при определении его размера вправе учесть половину суммы процентов, выплаченных за пользование заемными (кредитными) средствами, независимо от того, кем из супругов осуществлялось погашение процентов.

Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

Александр, спасибо большое!

Добрый день!
Помогите определить начало срока исковой давности. В ноябре квартирант сообщает, что из соседней комнаты в коммунальной квартире съехала квартирантка и приходили какие-то люди, которые представились новыми владельцами комнаты. Сказали, что купили.
По просьбе собственника сотрудник АН заказывает выписку из ЕГРП и получает её 2 декабря (выписка получена посторонним человеком). Из выписки видно, что у соседней комнаты в квартире поменялись владельцы, их право собственности зарегистрировано 21 октября.
Затем собственник сам заказывает в ФРС расширенную выписку и справку о содержании правоустанавливающих документов, получает их 17 декабря. Однако из документов не усматривается, какой именно был заключён договор (купли-продажи, мены или дарения).
25 декабря происходит первая встреча сособственника с новыми владельцами, которые сказали, что купили комнату, но показать договор отказались.
Как считать начало срока исковой давности для предъявления иска по ст. 250 ГК?

1. Когда было зарегистрировано право собственности (21 октября)
2. Когда квартирант сообщил о новых владельцах (конец ноября)
3. Когда третье лицо получило выписку из ЕГРП (2 декабря)
4. Когда выписку получил лично сособственник (17 декабря)
5. Когда новый владелец впервые лично встретился с сособственником и сообщил, что он купил комнату (не поменялся и не принял в дар) (25 декабря)
6. Можно ли считать, что срок исковой давности не начался, пока сособственник не убедился на основании документов, что был заключён именно договор купли-продажи за определённую цену (которая ему пока тоже не известна)?

Подскажите, пожалуйста. В данном случае дата может иметь большое значение, так как для перевода на себя прав покупателя и внесения денежных средств в депозит суда понадобится продажа его другой долевой собственности, где нужно уведомлять сособственников, что может затянуть сделку.

Кто сталкивался, подскажите, может ли ФРС предоставить сособственнику сведения о цене, по которой был заключён договор купли-продажи его соседями.

P.S. Уведомление сособственнику, как выяснилось, направлялось, но направлялось не по месту жительства и вернулось неполученным за истечением срока хранения.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Молодцов Александр писал(а):
Добрый день, Александр!
Имеется неприватизированная 4-комнатная квартира.
6 человек включены в ордер, прописаны и проживают.
Возникли трудности с приватизацией – трое не соглашаются участвовать, не идут ни на какие переговоры.
Есть ли какие-то варианты решения вопроса (предполагается разъезд на два жилья), учитывая, что договориться невозможно?

Заставить человека против его воли стать собственником квартиры нельзя, поэтому единственный законный выход из этой ситуации принудительный размен квартиры в порядке, установленном ст. 72 ЖК РФ. Правда, реально осуществить это на практике, даже в таком большом городе, как Москва, очень трудно. Однако активные действия в этом направлении сами по себе не редко приводят к тому, что согласие в вопросе с приватизацией квартиры удается достигнуть.

Первоначально договориться нет никакой возможности, потому что несогласная сторона в силу большой разницы в возрасте лелеет мысль физически пережить другую сторону, и таким образом решить вопрос в свою пользу.
Остается только «принудительный размен квартиры в порядке, установленном ст. 72 ЖК РФ.»
Понимая всю сложность размена, сейчас занимаемся поиском вариантов.
И вопрос:
Иск предъявлять к несогласным на разъезд?
Администрацию заявлять третьим лицом?