"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

ЭтоЕщеКто писал(а):
Нарушение было, но в случае рассмотрения этого спора судом, результат был бы такой же. Долю, которая полагалась в праве собственности на квартиру жене, суд также влючил бы в наследственную массу после ее смерти, именно потому, как Вы правильно указываете, что при жизни она выразила волю на приватизацию, в соответствии с которой был оформлен договор передачи.

Благодарю за ответ!

Здравствуйте, уважаемый Александр(ЭтоЕщёКто).

Имеет ли право собственник комнаты в коммунальной квартире передать по договору найма свою комнату, не испрашивая на то разрешения остальных собственников (соседей по коммунальной квартире) общего имущества в коммунальной
квартире ?

innyssa писал(а):
Здравствуйте, уважаемый Александр(ЭтоЕщёКто).

Имеет ли право собственник комнаты в коммунальной квартире передать по договору найма свою комнату, не испрашивая на то разрешения остальных собственников (соседей по коммунальной квартире) общего имущества в коммунальной
квартире ?

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имущества по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, оставаясь собственником имущества, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, обременять его и распоряжаться им иными не запрещенными законом способами.
Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен частью 5 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты, в том числе в виде необходимости получения для этого согласие соседей, являющихся собственниками других комнат в коммунальной квартире, или соседей, проживающих в других комнатах на основании договора соцнайма, действующее законодательство не содержит.

Места общего пользования в коммунальной квартире не являются самостоятельным объектом права, права на них производны от прав на жилые комнаты в коммунальной квартире, а, следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты.
Поэтому право пользование местами общего пользования в коммунальной квартире у нанимателей комнаты, которым собственник сдает ее в наем, возникает одновременно с правом пользования комнатой по договору найма.

О каком найме в этом случае идет речь, о коммерческом или социальном, не важно. Город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору соцнайма, никакого согласия собственником и нанимателей других комнат в коммунальной квартире не спрашивает. Не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире. И в том и в другом случае это происходит, потому что такое ограничение права собственника комнаты в коммунальной квартире не предусмотрено законом.

В настоящее время в Комитете по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы РФ находится законопроект об ограничениях права собственности собственника комнаты в коммунальной квартире, но даже он не предусматривает, что на сдачу комнаты в наем требуется согласие соседей и т.п.

Планируется дополнить ст. 30 ЖК РФ положениями, согласно которым предоставление собственником во владение и (или) в пользование иным гражданам, не являющимся членами семьи собственника, комнаты в коммунальной квартире на основании договора найма, договора безвозмездного пользования не будет допускается только, если в результате вселения граждан общая площадь предоставляемого жилого помещения составит менее нормы предоставления, а также, если в это жилое помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Планируется дополнить ст. 30 ЖК РФ положениями, согласно которым предоставление собственником во владение и (или) в пользование иным гражданам, не являющимся членами семьи собственника, комнаты в коммунальной квартире на основании договора найма, договора безвозмездного пользования не будет допускается только, если в результате вселения граждан общая площадь предоставляемого жилого помещения составит менее нормы предоставления, а

Наверное, следует читать "не будет допускаться, если в результате вселения..."?

Если где-то в законодательстве найдете другие ограничения на такие действия, то уточнение верно.

Огромное спасибо Вам , Александр , за ответ.
Как всегда - восторгаюсь вашим профессионализмом !!!

Ситуация:
находясь в браке, один из супругов (муж) заключил договор на долевое строительство квартиры в жилом доме в 2004 году.
и 07.2009 супруги получили в собственность квартиру (дом был построен и заселен в 2006, но из-за споров с городом застройщик не мог оформить все необходимые документы).
в свидетельстве о собственности был указан только 1 из супругов - муж.
08.2011 супруги развелись и составили договор о разделе имущества по которому эта квартира отходила жене.
в 08.2011 на основании этого доковора она получила свидетельстве о собственности на эту квартиру.
Вопрос:
Подподает ли продажа этой квартиры по уплату подоходного налога (ПН) если квартира будет продана до 05.2012?
С какой даты владелица сможет получить право не платить ПН с продажи этой квартиры?

salvataggio писал(а):
Ситуация:
находясь в браке, один из супругов (муж) заключил договор на долевое строительство квартиры в жилом доме в 2004 году.
и 07.2009 супруги получили в собственность квартиру (дом был построен и заселен в 2006, но из-за споров с городом застройщик не мог оформить все необходимые документы).
в свидетельстве о собственности был указан только 1 из супругов - муж.
08.2011 супруги развелись и составили договор о разделе имущества по которому эта квартира отходила жене.
в 08.2011 на основании этого доковора она получила свидетельстве о собственности на эту квартиру.
Вопрос:
Подподает ли продажа этой квартиры по уплату подоходного налога (ПН) если квартира будет продана до 05.2012?
С какой даты владелица сможет получить право не платить ПН с продажи этой квартиры?

Срок владения квартирой на праве собственности бывшей женой, приобретенной еще в браке за счет общих средств супругов, в целях налогообложения следует исчислять в этом случае с момента регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке на имя бывшего мужа. Именно с этого момента квартира поступила в общую совместную собственность супругов, одном из участников которой была жена. В дальнейшем в результате раздела общего имущества ее доля в праве на квартиру была увеличина до 100 %. Этот срок начал течь, исходя из Вашей информации, с 07.2009.

Вот в помощь Письмо Минфина по аналогичному случаю.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-444 27.06.2011

Вопрос:О порядке уплаты НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной на общие средства супругов, оформленной в 1998 г. на мужа, если в 2011 г. между супругами был заключен договор о разделе имущества, в соответствии с которым данная квартира полностью перешла в собственность супруги.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со ст. 34 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что квартира, приобретенная на общие средства супругов, была оформлена в 1998 г. на мужа. В 2011 г. между супругами был заключен договор о разделе имущества, в соответствии с которым данная квартира полностью перешла в собственность супруги. В дальнейшем квартиру планируют продать.

В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира находится в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Н.А.КОМОВА

ЭтоЕщеКто писал(а):
Срок владения квартирой на праве собственности бывшей женой, приобретенной еще в браке за счет общих средств супругов, в целях налогообложения следует исчислять в этом случае с момента регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке на имя бывшего мужа. Именно с этого момента квартира поступила в общую совместную собственность супругов, одном из участников которой была жена. В дальнейшем в результате раздела общего имущества ее доля в праве на квартиру была увеличина до 100 %. Этот срок начал течь, исходя из Вашей информации, с 07.2009.

Александр, благодарю за исчерпывающий ответ!

Здравствуйте, Александр! Подскажите, пожалуйста, по следующей ситуации. Продается квартира с перепланировкой. Перепланировка узаконена, но новое свидетельство не получено. Сейчас данная квартира продается по ипотеке. Банк одобрил и уже записались на сделку. Вопрос: не возникнут ли каких-либо проблем с регистрацией в УФРС из-за неполученного свид-ва? Что стоит предпринять, чтобы избежать проволочек? Спасибо.