"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Александр, здравствуйте !

Ситуация следующая: квартира перешла в собственность покупателя, но продавец в означенный срок денег
не получил и в ближайшее время шансов на получение этой суммы не имеется.
Вопрос: насколько реально вернуть квартиру хозяину, если ДКП стандартный-т.е. в нем написана
цена квартиры и то, что покупатель должен ее оплатить в течение 1 дня с момента регистрации, а способы оплаты не указаны?

Нужно ли прописывать в ДКП дополнительные пункты(и какие), чтобы в подобных случаях вопрос возврата
квартиры через суд был осуществлен "легко и непринужденно" и со 100 процентной гарантией ?

Спасибо

И еще:

если деньги заложены, как это принято в Москве, в ячейку, что указано в ДКП, а после регистрации продавец отказывается забирать их оттуда и просит перевести деньги на его счет. Покупатель категорически против этого и настаивает на том, что расчеты уже произведены, т.к. у продавца есть доступ в ячейку.

Вот как в этом случае будет решаться спор в суде ? Будет ли считаться, что продавец деньги получил(а срок аренды и доступа то уже прошел) или суд обяжет покупателя забрать деньги и положить их на счет продавца ?

Если покупатель не выполнит это условие, каковы шансы на возвращение квартиры в собственность продавца ?

Иван 7 писал(а):
Здравствуйте, Александр! Подскажите, пожалуйста, по следующей ситуации. Продается квартира с перепланировкой. Перепланировка узаконена, но новое свидетельство не получено. Сейчас данная квартира продается по ипотеке. Банк одобрил и уже записались на сделку. Вопрос: не возникнут ли каких-либо проблем с регистрацией в УФРС из-за неполученного свид-ва? Что стоит предпринять, чтобы избежать проволочек? Спасибо.

Сейчас и неузаконенная перепланировка не является препятствием для заключения договора и регистрации прав в случае согласия на это всех участников сделки.

Route писал(а):
Александр, здравствуйте !

Ситуация следующая: квартира перешла в собственность покупателя, но продавец в означенный срок денег
не получил и в ближайшее время шансов на получение этой суммы не имеется.
Вопрос: насколько реально вернуть квартиру хозяину, если ДКП стандартный-т.е. в нем написана
цена квартиры и то, что покупатель должен ее оплатить в течение 1 дня с момента регистрации, а способы оплаты не указаны?

Нужно ли прописывать в ДКП дополнительные пункты(и какие), чтобы в подобных случаях вопрос возврата
квартиры через суд был осуществлен "легко и непринужденно" и со 100 процентной гарантией ?

Спасибо

Вопрос этом уже неоднократно обсуждался на этом форуме, воспользуйтесь поиском. Можно по моему нику.

Судебную практику и мою позицию по этому вопросу можно также посмотреть здесь: внешняя ссылка

Сейчас в этом вопросе нужно руководствоваться указанием ВС РФ и ВАС РФ, данным в п. 65 совместного Постановления Пленумов от 29 апреля 2010 года.

" ...65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. ... "

Но для для 100 % гарантии возможности возврата квартиры в собственность продавца в случае ее неоплаты покупателем, рекомендую, как и прежде, в договоре купли-продажи прямо указывать, что в случае неоплаты покупателем стоимости квартиры в сроки, согласованные в договоре, продавец имеет право расторнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру в свою собственность.

Благодарю!!!

Route писал(а):
И еще:

если деньги заложены, как это принято в Москве, в ячейку, что указано в ДКП, а после регистрации продавец отказывается забирать их оттуда и просит перевести деньги на его счет. Покупатель категорически против этого и настаивает на том, что расчеты уже произведены, т.к. у продавца есть доступ в ячейку.

Вот как в этом случае будет решаться спор в суде ? Будет ли считаться, что продавец деньги получил(а срок аренды и доступа то уже прошел) или суд обяжет покупателя забрать деньги и положить их на счет продавца ?

Если покупатель не выполнит это условие, каковы шансы на возвращение квартиры в собственность продавца ?

Для исключения подобных споров, необходимо согласовывать способ расчетов через депозитарий в договоре купли-продажи, хотя бы просто указав, что расчеты за квартиры осуществляются через депозитарную банковскую ячейку.

Однако в указанном случае, как я понимаю, и то, что деньги за квартиру покупатель обязан перечислить на счет продавца, также в договоре согласовано не было.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Никаких обязательных требований для расчетов по договору купли-продажи квартиры закон не устанавливает, поэтому этот вопрос должен решаться по соглашению сторон договора купли-продажи.

Обязательство по оплате квартиры лежит на покупателе.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

При этом лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 405 ГК РФ не является не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, а также в случае указанном в пункте 2 статьи 408 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ при отказе кредитора выдать расписку, подтверждающего оплату должник вправе задержать исполнение, а кредитор также считается просрочившим.

Таким образом в указанной ситуации рекомендую Вам направить от имени покупателя в адрес продавца телеграмму с требованием принять исполнение по договору купли-продажи квартиры путем получения наличных денежных средств из депозитарной банковской ячейки в порядке согласованном между сторонами договора купли-продажи квартиры в договоре аренды банковской ячейки и выдать в подтверждении получения этих средств покупателю расписку. Также нужно указать, что в противном случае исполнение обязательства покупателем по оплате квартиры на согласованных между сторонами договора условиях до срока наступления доступа покупателя к банковской ячейке будет невозможно, а после наступления этого срока все денежные средства покупателем будут внесены в порядке ст. 327 ГК РФ в депозит нотариуса с возложением необходимых для этого расходов (а они не маленькие) на продавца.

Route

Александр,

спасибо большое за ответ. По первому вопросу именно Вы несколько лет назад своими разъяснениями навели порядок в моей голове, за что отдельная благодарность. :a_g_a:

Мне хотелось узнать, какова Ваша позиция на сегодняшний день и на сколько именно сейчас легко расторгнуть ДКП и возвратить право собственности без приписок про существенные условия и в случае их не выполнения права продавца вернуть квартиру, т.е. насколько принципиально биться за эти условия в ДКП.

Для исключения подобных споров, необходимо согласовывать способ расчетов через депозитарий в договоре купли-продажи, хотя бы просто указав, что расчеты за квартиры осуществляются через депозитарную банковскую ячейку.

именно в этом и проблема))

Я действую со стороны продавца квартиры. В ДКП четко и недвусмысленно указано, что расчеты через банковскую ячейку. Также указано, что туда заложены все деньги за квартиру, а реально в ячейке гораздо меньше денег. Изменить ДКП нельзя, ибо ипотечники и банк идет только на такую формулировку.

Денег в ячейке меньше что называется "без шансов на увеличение", т.к. осуществляется альтернатива - мена одной квартиры на другую и реально есть только доплата за большую. Договор мены из-за ипотеки "не катит" - только два ДКП. Все суммы в ДКП реальные, обе квартиры идут по полной.

в случае, если будет зарегистрирована только большая квартира, возникает вопрос ее возврата в собственность продавца

Единственный способ, который я вижу, это доказать, что расчетов по квартире не было, а для этого надо обязать покупателя расчитаться не в темную(через ячейку), а положить деньги на счет. Может, есть еще способы ?

1. Продавец требует все положенные средства по ДКП зачислить ему на счет, что нарушает договоренности по способу расчета отраженные в ДКП(через ячейку).
2. денег на всю квартиру у покупателя точно нет(т.к. мена )
3. квартира на тот момент будет находится в залоге у банка.
4. никаких дополнительных пунктов про существенные условия, 452ст и право возврата собственности в ДКП , естественно, нет. Банки на страже своих интересов.

Вот насколько легко в такой ситуации будет вернуть себе квартиру назад ?

Совсем запутали. Из написанного так и не понял, кто кому и что продает и за какую цену, как это отражено в договорах купли-продажи, и как на самом деле происходят расчеты через депозитарий, и т.д. Если горит, приезжайте ко мне в офис в понедельник на консультацию со всем документами. Если не горит, выкладывайте здесь договоры купли-продажи и уточняйте ситуацию.

Александр,

думаю, что лучше личная консультация,т.к. ситуация нестандартная и, возможно, найдутся другие способы юридически защитить продавца. Скажите, пожалуйста, как с Вами можно связаться, чтобы точнее обговорить время(мне не горит, могу прийти во вторник, среду в любое время или в понедельник после 16) ?