"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Сергей Пчеляков писал(а):
ситуация:
до брака были приобритены 2 комнаты в 4х комнатной комунальной квартире.
во время брака были выкуплены еще 2 комнаты в этой же квартире.
несмотря на то, что все комнаты принадлежать одному лицу, он решил оставить 3 раздельных счета в квартире. то есть формально квартира еще комунальная.
к настоящему времени в квартире проведена неузаконенная планировка: последние приоретенные 2 комнаты и кухня были превращены в 1 комнату и увеличенную кухню.
клиент хочет продать эту квартиру и развестись с женой.
в этой квартире прописан клиент, жена, ребенок и мать клиента.
вопросы:
- имеет ли право жена претендовать на половину этой квартиры или только на одну из 2 комнат приобритенных в браке?
- какие могут быть проблемы при продаже этой квартиры одному покупателю?

В данном случае ни о какой квартире, как о едином объекте права, речи пока идти не может. Для это нужно сначала этот объект из коммунальной в отдельную квартиру юридически преобразовать и зерегистрировать на нее право собственности. Соответственно и продать можно покупателю пока не квартиру по договору купли-продажи квартиры, а комнаты по договору купли-продажи комнат. Если не принимать в расчет произведенную в квартире перепланировку, то общим имуществом супругов являются только комнаты, купленные в браке. Однако, если указанная перепланировка не нарушает требования закона и может быть узаконена, жена может ставить вопрос о преобразовании коммунальной квартиры в отдельную с определением своей доли в праве на нее в порядке раздела общего имущества супругов в суде. При этом доля в праве на квартиру жены может определяться по ее требованию, как с учетом того, что только две комнаты были преобретены в период брака, так и с учетом того, что в период брака в результате перепланировки квартиры были произведены улучшения, которые значительно увеличили ее стоимость. (ст. 37 СК РФ).

Olga Z писал(а):
Здравствуйте, Александр!
Такой вопрос -

Продается новостройка со свидетельством менее 3х лет. В договоре чуть более 1 мио руб, сумма сделки гораздо выше.
ДКП на 1 мио с хвостиком, расписка Продавца на сумму ДКП, вторая расписка Продавца - "Соглашение- Обязательство" Продавца с такой формулировкой

"Стороны договорились, что в случае признания Договора недействительным по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, и последующего изъятия Квартиры у Покупателя, Продавцы обязуются вернуть Покупателю всё полученное по Договору, а также уплатить Покупателю неустойку. Сумма денежных средств(неустойка), подлежащих уплате Продавцу составляет____________________рублей "

Контрагент со стороны покупателя настаивает на пункте в ДКП с таким текстом:

«В соответствии со ст. 401, п. 4 ст. 421, ст. 460, ст. 461, ст. 475 и п. 1 ст. 476 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе в результате нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора или вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным, приобрести ПОКУПАТЕЛЮ за свой счет равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья на рынке недвижимости на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков."

Мы просим убрать из этого пункта фразу "а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры."
А в остальном не сопротивляемся.
Правильно ли мы поступаем?
Что вы скажете про риски Продавца и Покупателя в случае признания такого ДКП недействительным?

Уже неоднократно отвечал на подобные вопросы. Если нужен подробный ответ, посмотрите в этой теме выше. Если коротко, то в соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Только в случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При этом последствия признания сделок недействительными и изъятия имущества из собственности покупателя 3-ми лицами четко определены в императивной форме законом, изменить эти последствия соглашением сторон договора, а тем более односторонними обязательствами одной из сторон, нельзя.

ЭтоЕщеКто писал(а):
В указанной ситуации, как Вы понимаете, попал Кредитор 2. Принимая решение об утверждении мирового соглашения о прекращении обязательств между Кредитором 2 и Должником отступным, суд вряд ли знал, что передаваемое в собственность Кредитора 2 имущество заложено, иначе бы Кредитор 1 был бы обязательно привлечен к участию в деле. При утверждении мирового соглашения в соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд обязан удостовериться, что утверждаемое им мировое соглашение не нарушает права и законные интересы других лиц. Поэтому обжаловать это определение суда в порядке надзора можно, но думаю, что особого смысла делать это Кредитору 1 нет, т.к. для обращения залога ему не важно, кто является собственником заложенного имущества. Здесь, скорее, нужно думать, как быть Кредитору 2.

Спасибо за отклик.
Смущают три момента:
1)Термин "Отчуждение". Согласно ст.37 ЗобИпотеке:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Буквально "Отчуждение" читаю как действие залогодателя по передаче ПС третьему лицу. Можно ли считать действия суда, принявшего решения о ППС отчуждением иным способом?

2. Суд утвердил мир. соглашение до дня возникновения обязательства перед Кредитором 1.
В связи с этим оспорить это определение не удастся?
Если оспаривать, то, наверное, Определение об изменении порядка исполнения Опр. Суда об утв. мир. соглашения?
Пройдет ли для обжалования этого определения ст. 39 ГПК?

3.
Статья 376. Право на обращение в суд кассационной инстанции
1. Вступившие в законную силу судебные постановления, за исключением судебных постановлений Верховного Суда Российской Федерации, могут быть обжалованы в порядке, установленном настоящей главой, в суд кассационной инстанции лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены судебными постановлениями.
2. Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что лицами, указанными в части первой настоящей статьи, были исчерпаны иные установленные настоящим Кодексом способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Способы обжалования исчерпаны не были, хотя Кредитор1 вообще не знал о споре за квартиру.
Не возникнет ли здесь отказа по формальным процессуальным нормам?

ЭтоЕщеКто писал(а):
Olga Z писал(а):
Здравствуйте, Александр!
Такой вопрос -

Продается новостройка со свидетельством менее 3х лет. В договоре чуть более 1 мио руб, сумма сделки гораздо выше.
ДКП на 1 мио с хвостиком, расписка Продавца на сумму ДКП, вторая расписка Продавца - "Соглашение- Обязательство" Продавца с такой формулировкой

"Стороны договорились, что в случае признания Договора недействительным по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, и последующего изъятия Квартиры у Покупателя, Продавцы обязуются вернуть Покупателю всё полученное по Договору, а также уплатить Покупателю неустойку. Сумма денежных средств(неустойка), подлежащих уплате Продавцу составляет____________________рублей "

Контрагент со стороны покупателя настаивает на пункте в ДКП с таким текстом:

«В соответствии со ст. 401, п. 4 ст. 421, ст. 460, ст. 461, ст. 475 и п. 1 ст. 476 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе в результате нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора или вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным, приобрести ПОКУПАТЕЛЮ за свой счет равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья на рынке недвижимости на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков."

Мы просим убрать из этого пункта фразу "а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры."
А в остальном не сопротивляемся.
Правильно ли мы поступаем?
Что вы скажете про риски Продавца и Покупателя в случае признания такого ДКП недействительным?

Уже неоднократно отвечал на подобные вопросы. Если нужен подробный ответ, посмотрите в этой теме выше. Если коротко, то в соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Только в случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При этом последствия признания сделок недействительными и изъятия имущества из собственности покупателя 3-ми лицами четко определены в императивной форме законом, изменить эти последствия соглашением сторон договора, а тем более односторонними обязательствами одной из сторон, нельзя.

Александр, большое спасибо за ответ, с огромным интересом прочла почти всю вашу тему, не наткнулась на такой случай поэтому решила спросить отдельно.

Здравствуйте, Александр (ЭтоЕщеКто)!
Прочитала подборку писем МФ, на которую Вы дали ссылку, за что особое спасибо. В связи с новым пониманием Особенностей определения 3-х летнего срока по ст. 220 НК РФ корректируем процесс сделки.
Опишу ситуацию, а Вас прошу подтвердить правильность понимания или раскритиковать.

Москва, 3-х комнатная квартира, КЖ, одна комната №1 соседа (муниципальная или приватизирована пока не знаем) , две другие изолированные №2, №3 (условные номера разные, Свидетельства разные, Договор передачи от 2008г один) принадлежат семье: в одной комнате собственники по 1/3 - бабушка и двое внуков (20 и 14 лет), в другой комнате - то же самое (по 1/3 на те же лица). Бабушка умирает, наследство по закону принимает дочь, больше принять некому. Далее планируем по дарению передать наследственные доли внукам. При продаже комнат можно указать рыночную стоимость, не попав под НДФЛ и уменьшив риски из-за непредсказуемости поведения соседа?

Одобряете такую сделку или нет?
Спасибо за любой отклик.
Карелина

Здравствуйте,уважаемый "ЭтоЕщеКто"!
Очень надеемся на Вашу консультацию - мы жильцы последнего этажа (проект дома"Индивидуальный",16 эт. одноподъездная башня),недавно узнали,что тех.этаж над нами (чердачного помещения в доме НЕТ),частично сдан управляющей компанией совместно с москомимуществом в аренду художникам.., подделаны наши подписи -жильцов и т.д.Хотелось бы у Вас узнать 1. а разве мы как жильцы дома не имеем право на общую домовую территорию ?, 2. есть ли право использовать тех.этаж с разводкой коммуникаций? 3.и как нам оспорить эту "левую"аренду. Заранее спасибо.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Александр, будьте добры, выскажите своё мнение по ситуации, связанной с обращением взыскания на залоговую квартиру.

......

Нужно ли стараться отменить Определение суда и (или) обжаловать действия ФРС или наоборот об Определение суда и действии ФРС не «заикаться», а заявлять вышеуказанные требования?

Буду очень признателен за любой ответ и комментарий.

В указанной ситуации, как Вы понимаете, попал Кредитор 2. Принимая решение об утверждении мирового соглашения о прекращении обязательств между Кредитором 2 и Должником отступным, суд вряд ли знал, что передаваемое в собственность Кредитора 2 имущество заложено, иначе бы Кредитор 1 был бы обязательно привлечен к участию в деле. При утверждении мирового соглашения в соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд обязан удостовериться, что утверждаемое им мировое соглашение не нарушает права и законные интересы других лиц. Поэтому обжаловать это определение суда в порядке надзора можно, но думаю, что особого смысла делать это Кредитору 1 нет, т.к. для обращения залога ему не важно, кто является собственником заложенного имущества. Здесь, скорее, нужно думать, как быть Кредитору 2.

А если требование Кредитора2 было связано с причинением вреда жизни и здоровью или с задолженностью по уплате алиментов? :du_ma_et:

Очерёдность требований разве не имеет значения?

zavrelena писал(а):
А если требование Кредитора2 было связано с причинением вреда жизни и здоровью или с задолженностью по уплате алиментов? Очерёдность требований разве не имеет значения?

В данном вопросе очередность удовлетворения требований нескольких Кредиторов значения не имеет, поскольку такая очередность применяется уже на стадии исп. производства.
В приведенной ситуации вопрос на стадии суд. разбирательства.

Владимир Снажин писал(а):
zavrelena писал(а):
А если требование Кредитора2 было связано с причинением вреда жизни и здоровью или с задолженностью по уплате алиментов? Очерёдность требований разве не имеет значения?

В данном вопросе очередность удовлетворения требований нескольких Кредиторов значения не имеет, поскольку такая очередность применяется уже на стадии исп. производства.
В приведенной ситуации вопрос на стадии суд. разбирательства.

А право собственности по решению суда с какого момента возникает?

Право собственности на какой вид имущества и в связи с чем?

Общее правило:
Статья 223 ГК. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

ПС на ОН по Решению суда также подлежит гос. регистрации, соответственно ПС возникает с момента гос. регистрации ПС в ФРС и внесения записи в ЕГРП.

Если же Решение суда является документом, подтверждающим право собственности на ОН в связи:
- с вступлением в наследство, то право собственности у наследника возникает со дня смерти наследодателя (ст 1113, 1152 ГК)
- с полной выплатой пая в жил. или ином потребительском кооперативе, то со дня полной выплаты пая.

Статья 218. ГК
Основания приобретения права собственности
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.