"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

У меня вопрос по налогам. Продаю земельный участок. Изначально было право соб-ти на часть дома (1/2) с 1988 года, потом умер соб-к, вступление в наследство членов семьи (3 человека), потом договор мены (меняли часть дома на квартиру в москве), отмена мены через суд, восстановление прав на часть дома. Выдел части дома в натуре и оформление земельного участка с соб-ками второй части участка через суд. Последнее решение суда датировано 21 мая 2009 года и было еще определение суда к этому решению от 30 апреля 2010 года. Оба этих документа прописаны в свидетельстве на право соб-ти. Свидетельство выдано 5 октября 2010 года. С какой даты мне считать срок в три года?

Татьяна Костянова писал(а):
У меня вопрос по налогам. Продаю земельный участок. Изначально было право соб-ти на часть дома (1/2) с 1988 года, потом умер соб-к, вступление в наследство членов семьи (3 человека), потом договор мены (меняли часть дома на квартиру в москве), отмена мены через суд, восстановление прав на часть дома. Выдел части дома в натуре и оформление земельного участка с соб-ками второй части участка через суд. Последнее решение суда датировано 21 мая 2009 года и было еще определение суда к этому решению от 30 апреля 2010 года. Оба этих документа прописаны в свидетельстве на право соб-ти. Свидетельство выдано 5 октября 2010 года. С какой даты мне считать срок в три года?

Присоединяюсь к вопросу. Очень хочется владеть достоверной информацией, с какого момента возникает право собственности на объект:
а) с момента первоначального возникновения права собственности, восстановленного через суд
б) с момента регистрации договора мены (в случае перевода прав и обязанностей покупателя доли на сособственника)
в) с момента вынесения судебного решения
г) с момента вступления решения в законную силу
д) с момента регистрации права собственности на основании решения суда
???

gogolevvadim писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
gogolevvadim писал(а):
Здравствуйте. Подскажите выход из такой сложной ситуации: Как признать право собственности на земельный участок, под снесенным частным жилым домом? Дом выбыл из правообладания в результате мошеннических действий и был снесен. Правоустанавливающие документы, на данный земельный участок, отсутсвуют. Продавец (Глинский), у которого я приобрел данный частный жилой дом, оформлял земельный участок в собственность, впоследствии я продолжил его оформление, но из-за вышеуказанных событий не успел. Имеется решение суда, согласно которого суд обязал Администрацию Центрального района г. Сочи произвести отвод земельного участка с выдачей продавцу (Глинских) правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Администрация г. Сочи отказывает мне в выделении земельного участка, хотя я думаю земельный участок должен идти вслед за домом.

В таких делах важны детали, для правильной юридической квалификации ситуации и ответа на вопрос необходимо очно знакомиться с делом. В частности юридически не совсем понятно, что скрывается за словами: "Продавец (Глинский), у которого я приобрел данный частный жилой дом, оформлял земельный участок в собственность, впоследствии я продолжил его оформление, но из-за вышеуказанных событий не успел. Имеется решение суда, согласно которого суд обязал Администрацию Центрального района г. Сочи произвести отвод земельного участка с выдачей продавцу (Глинских) правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов"

В общем этот вопрос урегулирован ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которой:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

У Бывшего хозяина домовладения было решение суда от 2002года: Исковое заявление Глинских О.С. к Администрации Центрального района суда г. Сочи о признании права собственности на недвижимое имущество , отводе земельного участка удовлетворить. Признать право собственности на домовладение. Краснодарскому краевому учреждению юстиции по регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним произвести регистрацию права собственности на постройки. Администрации Центрального района г. Сочи в установленном порядке произвести отвод земельного участка под строениями с выдачей правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.
Предыдущий собственник не оформил правоустанавливающих документов на землю, продал дом мне. Мошенники продали мой дом в мое отсутствие по поддельным доверенностям и дом снесли. Судом этот факт установлен. Теперь дома нет и землю мне во владение не передают. В ответе Администрации г. Сочи вот что сказано:Вы приобрели дом после вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 №1305-01(это действующий до сих пор закон????) , то п.4 ст.3 ФЗ от 25.10.01 №137-ФЗ не распространяет своего действия на Ваш случай. Предыдущий собственник жилого дома приобрел право собственности по решению суда 02.08.2002г., т.е. тоже после вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 №1305-1. Таким образом Глинских не обладал правом на приобретение в собственность бесплатного земельного участка согласно указанной статье (А как же решение суда????) В результате преступных действий вы лишились своего имущества (дом снесен), таким образом на испрашиваемом участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий Вам на праве собственности. При таких данных оснований для предоставления Вам земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ отсутствуют.
Вот такой ответ Администрации... Можно ли что то с этим сделать? оспорить в суде? или??? Нарушены ли мои права?? (я уверен что да) Подскажите..

По сути для меня мало что прояснилось. Что юридически означает "произвести отвод земельного участка под строениями с выдачей правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов" мне не совсем понятно. Было ли вынесено на основании решения суда распоряжение о предоставлении замельного участка ? Если да, то на каком титуле ? И т.д. Все ваши уточнения будут рождать новые вопросы. Нужно очно детально ознакомиться со всеми документами и решениями судов. Обратитесь за помощью к ближайшему юристу в очном порядке. Удачи.

Svetlana* писал(а):
Хотелось бы узнать мнение Александра (ЭтоЕщеКто) на последние изменения и отмену регистрации сделок...
внешняя ссылка
С регистрацией жилых объектов более-менее понятно, убрали дублирующую регистрацию в виде договоров, переход права как регистрировался, так и будет. Вопросы, конечно, есть, но уже имеем то, что имеем. Возможностью регистрации сначала договора, потом после расчетов - перехода права, пользовались ну совсем немногие..
А вот что с регистрацией договора аренды нежилых? Учитывая, что непосредственно регистрация теперь не будет требоваться, будет ли регистрироваться обременение права собственности арендой в ЕГРП? Если нет, то с учетом ст. 617 ГК проблемы обеспечены. Если да, то я пока не очень понимаю, как это будет делаться, ничего нового кроме отмены регистрации договора аренды, в принятом законе нет.. Или ответ в том, что в п. 1 ст. 8.1 предусмотрена регистрация обременения?
Заранее признательна..

Да, ничего нового пока, кроме того, что отменили регистрацию договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок более года, а вернее указали на то, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, к этому договору в числе прочих не применяются, законодатели с 1 марта 2013 года не ввели. Даже сами соответствующие статьи ГК не отредактировали. По сути правила оформления договор аренды сооружений и заданий, а следовательно и помещений входящих в них, сделали едиными, как для договоро заключенных на один год, так и более года. В большинстве случаев договоры аренды нежилых помещений и так заключались на срок до года без регистрации, поэтому для таких участников гражданского оборота мало что изменилось. Кроме того, это только первый пакет изменений в ГК РФ, которые законодатели приняли в пожарном порядке перед самым новым годом, в ближайшее время ожидаются еще.

zavrelena писал(а):
Добрый день!

Александр, скажите, пожалуйста, своё мнение по поводу приведённого заявления. Насколько такое заявление имеет силу для суда по поводу признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, если гдажданин ранее отказался от своего права приватизации в пользу собственника квартиры? Если ДКП был заключён спустя 2 месяца после написания данного заявления, с момента регистрации ДКП прошло более 3-х лет, распространяется ли на обязательства о снятии с регистрационного учёта срок исковой давности?

ДКП заключался в простой письменной форме, деньги за квартиру продавцом (женой гражданина, писавшего заявление), получены не были. Поскольку была устная договорённость о том, что снятие с регистрации должно произойти после окончательных рассчётов, то и продавец, и её муж оставались зарегистрированными в квартире. Потом продавец умерла, муж принял наследство, но денег за квартиру так и не получил. В суд по поводу выплаты денег за квартиру не обращался, полагая, что раз существует срок давности по обязательствам передачи денег за квартиру, то существует и срок давности по обязательствам о снятии с регистрационного учёта.

Указанное заявление содержит лишь намерения лица изменить место жительства, в связи с которым может прекратиться его право пользования жилым помещением. В соответствии с п. 3 ст. 22 ГК РФ полный или частичный отказ гражданина от правоспособности, в содержание которой входит в т.ч. и право пользования жилым помещением, ничтожен, если такой отказ не допускается законом. Законом такое форма отказа от права пользования жилым помещением не предусмотрена. До перемены постоянного места жительства за членом семьи собственника жилого помещения, который дал ранее согласие на приватизацию этого жилого помещения без своего участия, сохранияется право пользование дилым помещением. Оно не подлежит прекращению также в случае продажи квартиры в соответствии со ст. 292 ГК РФ (См. п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009г.). В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень таких лиц является существенным условием договора купл-продажи. У вас, к слову, что по поводу этого мужа написано в договоре купли-продажи ? Скорее всего просто указано, что он проживает и зарегистрирован в квартире, а, значит покупатель, был согласен купить квартиру с проживающим в ней лицом. Поэтому принудить это лицо освободить квартиру или признать его утратившим право пользования на нее, используя указанное заявление, нельзя. Вопрос с исполнением договора отдельный, ситуация не очень понятна. Продавец умерла, а переход права был зарегистрирован на имя покупателя ?

black13 писал(а):
Александр, добрый день!

порекомендовали на этом форуме обратиться к вам со следующей задачкой:
Вводные: есть квартира, приобретенная супругами, как общая совместная собственность. Хотелось бы получить вычет одному из супругов и сохранить право на вычет другому.
вижу два варианта, которые, мне кажется, дают надежду:
1. один из супругов в явном виде пишет заявление, что н не хочет использоваться свой налоговый вычет на эту квартиру и собирается сохранить его на будущее.
Второй же пишет заявление с просьбой предоставить ему налоговый вычет.

2. пишется заявление на получение 1%-99%. Тот у кого 99% получает. Тот же, у кого 1% свое право получить вычет не реализует. И оно сохраняется на будущую покупку в полном объеме.

Жизнеспособен ли хоть один из этих вариантов и, если нет, имеется ли жизнеспособный в данной ситуации?

Проще всего это обеспечить через брачный договор, в котором указать, что эта квартира принадлежит лишь тому супругу, который собирается воспользоваться имущественным вычетом в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. На основании брачного договора зарегистрируйте право лишь на этого супруга и обращайтесь за вычетом.

Татьяна Костянова писал(а):
У меня вопрос по налогам. Продаю земельный участок. Изначально было право соб-ти на часть дома (1/2) с 1988 года, потом умер соб-к, вступление в наследство членов семьи (3 человека), потом договор мены (меняли часть дома на квартиру в москве), отмена мены через суд, восстановление прав на часть дома. Выдел части дома в натуре и оформление земельного участка с соб-ками второй части участка через суд. Последнее решение суда датировано 21 мая 2009 года и было еще определение суда к этому решению от 30 апреля 2010 года. Оба этих документа прописаны в свидетельстве на право соб-ти. Свидетельство выдано 5 октября 2010 года. С какой даты мне считать срок в три года?

Если исходить из разъяснений Минфина РФ, данных в Письме № 03-04-05/7-992 от 23.08.2012, то гарантировано считайте с даты вступления в законную силу решения суда о разделе дома в натуре, т.к. выделение доли в натуре прекращает право общей долевой собственности на общую вещь и явлется основанием возникновения права на выделеную часть дома. Естественно, если в самом решении суда прямо не указано, что право возникает с момента регистрации в ЕГРП.

А если исходить из судебой практики, в частности, Определения СК по административным делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2, то срок владения недвижимостью на праве собственности до ее раздела в натуре также должен учитываться. Но за это в случае спора с налоговыми органами, скорее всего, еще придется побороться.

Посмотреть эти документы можно здесь:
внешняя ссылка

Pablos писал(а):
Добрый день!

Прошу консультацию профессионалов (и в особенности – Александра).
Я являюсь займодавцем по договору займа между двумя физлицами. Есть большое желание в качестве обеспечения обязательств заемщика зарегистрировать договор залога его доли в квартире в Москве. Сама по себе задача вполне решаема, но есть нюансы. Мне бы очень хотелось получить ответы на следующие вопросы:

1. Доля залогодателя в указанной квартире (общая долевая собственность) – 5/7. Еще по 1/7 владеют его двое несовершеннолетних детей. Они все там и прописаны. Формально (на мой обывательский взгляд) – при оформлении залога 5/7 квартиры права детей не ущемляются. Но будут ли вопросы у органов опеки по данному рег.действию? И если будут, то насколько это проходной вариант?
2. Заемщик (он же залогодатель) женат. Квартира нажита в браке, брачного договора нет. Естественно, жена даст свое нотариальное согласие на передачу 5/7 доли в квартире в залог. Но при обращении взыскания на этот актив сможет ли она настаивать на выделении своей доли в этих 5/7 или нет? Формально ведь, дав согласие на залог, она дала согласие на возможное отчуждение этого имущества в будущем? Или нет? Может, кто-то встречался с судебной практикой по этому вопросу? Есть ли какая-то возможность/схема, по которой она не сможет настаивать на выделении своей доли? Понятно, что идеальным выходом было бы либо заключение брачного договора, либо вписать ее в созаемщики/поручители. Но оба варианта по ряду причин невозможны.
3. И вообще. Получится ли обратить взыскание на эти 5/7, если учесть, что формально это единственное жилье как заемщика, так и его супруги, так и их детей? Для снятия вопросов о моральности такого действия поясню, что это жилье единственное только формально - по факту активы есть еще (всем бы так жить). Насколько я понимаю, если недвижимость в залоге, то обратить взыскание на него возможно, даже если жилье единственное. Я понимаю, что это будет весьма не быстро и геморройно, но меня интересует именно возможность/реальность взыскания этих 5/7.

Заранее спасибо всем ответившим!

1. В соответствии со ст. 7 Закона "Об ипотеке" участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Поэтому, как сособственников, права детей не будут затронуты. В соответствии со ст. 77 согласие органов опеки было бы необходимо, только если бы дети, проживающие в квартире, находились под опекой или попечительством (лишены родительского попечения), но судя по содержанию вопроса это не Ваш случай.

2. Давая согласие на ипотеку доли, которая является совместно нажитой в браке, супруга дает согласие отвечать всей этой долей, в том числе и в части принадлежащей ей, по обеспечиваемому ипотекой обязательству. Поэтому последующий раздел этой доли в порядке ст. 38 СК РФ ипотеку не прекратит.

3. В соответствии со ст. 7 Закона "Об ипотеке" в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам (в данном случае вашим детям). То, что эта квартира является единственным жилищем, для обращения взыскания на заложенную долю в силу правил об ипотеке и ст. 446 ГПК РФ значение не имеет.

Александр, спасибо за аргументированные и развёрнутые ответы!

ЭтоЕщеКто писал(а):
До перемены постоянного места жительства за членом семьи собственника жилого помещения, который дал ранее согласие на приватизацию этого жилого помещения без своего участия, сохранияется право пользование дилым помещением. Оно не подлежит прекращению также в случае продажи квартиры в соответствии со ст. 292 ГК РФ (См. п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009г.). В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень таких лиц является существенным условием договора купл-продажи. У вас, к слову, что по поводу этого мужа написано в договоре купли-продажи ?

В ДКП указано, что квартира полностью свободна от прав третьих лиц и не имеет никаких обременений. Договор заключался в простой письменной форме. Сумма сделки была занижена (990 тыс.) и в ДКП указано, что эту сумму продавец получила до подписания договора. Расписок на получение денег нет. Сделка была зарегистрирована 3,5 года назад.

Сразу после регистрации ДКП покупательница зарегистрировалась в квартире, квартплата начислялась на всех зарегистрированных, то есть, ей было известно о том, что и сама продавец, и её муж с регистрации не снялись. Мало того, она была с этим согласна. Они даже приносили ей справки о том, что временно проживают на территории садоводства, на основании которых покупательница писала заявление в бухгалтерию ЖЭКа для перерасчёта по квартплате.

Я представляю сейчас интересы мужа продавца, которого покупательница пытается выписать из квартиры, не выплатив её стоимости.

Трудность в том, что нам надо определиться с позицией: либо мы ссылаемся на срок давности по обязательству сняться с регистрационного учёта, либо доказываем, что само обязательство не имеет юридической силы.

Тут и доказывать нечего, однозначно такое обязательство ничтожно, т.к. не основано на законе и ограничивает правоспособность лица. А идти вам нужно в суд с требованием признания договора купли-продажи незаключенным на основании ст.ст. 558, 432 ГК РФ, т.к. в договоре отсутствует указание на право пользование квартирой "отказником" от приватизации, проживающим и зарегистрированным в квартире на момент заключения договора. Плюс заявите требование об истребовании квартиры, как неосновательного обогащения, и признании на нее права собственности за мужем в порядке наследования. Я, надеюсь, он наследство хотя бы фактическими действиями принял, или ждал пока придет умная тетя и все разрулит.