"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

п.11 14 Пленума

ЭтоЕщеКто писал(а):
Тут и доказывать нечего, однозначно такое обязательство ничтожно, т.к. не основано на законе и ограничивает правоспособность лица. А идти вам нужно в суд с требованием признания договора купли-продажи незаключенным на основании ст.ст. 558, 432 ГК РФ, т.к. в договоре отсутствует указание на право пользование квартирой "отказником" от приватизации, проживающим и зарегистрированным в квартире на момент заключения договора. Плюс заявите требование об истребовании квартиры, как неосновательного обогащения, и признании на нее права собственности за мужем в порядке наследования. Я, надеюсь, он наследство хотя бы фактическими действиями принял, или ждал пока придет умная тетя и все разрулит.

Спасибо!!!
Наследство муж принял. Нотариальное свидетельство есть. Да и проживал он совместно с женой на момент её смерти.

ЭтоЕщеКто писал(а):
black13 писал(а):
Вводные: есть квартира, приобретенная супругами, как общая совместная собственность. Хотелось бы получить вычет одному из супругов и сохранить право на вычет другому.
вижу два варианта, которые, мне кажется, дают надежду:

Проще всего это обеспечить через брачный договор, в котором указать, что эта квартира принадлежит лишь тому супругу, который собирается воспользоваться имущественным вычетом в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. На основании брачного договора зарегистрируйте право лишь на этого супруга и обращайтесь за вычетом.

Квартира уже приобретена. То, что оба супруга - совладельцы - требование банка. Легитимен ли будет последующий брачный договор?

Это не имеет значение, супруги могут изменить брачным договором режим совместной собственности в отношении имущества, как приобретенного ими до заключения брачного договора, так и на будущее. А вот про банк - это новая вводная, если речь идет о требованиях банка, который выдавал кредит на покупку квартиры, закрепленных в кредитном договоре, предварительно согласуйте с ним этот шаг, чтобы это не отразилось на отношениях с банком.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Pablos писал(а):
Добрый день!

Прошу консультацию профессионалов (и в особенности – Александра).
Я являюсь займодавцем по договору займа между двумя физлицами. Есть большое желание в качестве обеспечения обязательств заемщика зарегистрировать договор залога его доли в квартире в Москве. Сама по себе задача вполне решаема, но есть нюансы. Мне бы очень хотелось получить ответы на следующие вопросы:

1. Доля залогодателя в указанной квартире (общая долевая собственность) – 5/7. Еще по 1/7 владеют его двое несовершеннолетних детей. Они все там и прописаны. Формально (на мой обывательский взгляд) – при оформлении залога 5/7 квартиры права детей не ущемляются. Но будут ли вопросы у органов опеки по данному рег.действию? И если будут, то насколько это проходной вариант?
2. Заемщик (он же залогодатель) женат. Квартира нажита в браке, брачного договора нет. Естественно, жена даст свое нотариальное согласие на передачу 5/7 доли в квартире в залог. Но при обращении взыскания на этот актив сможет ли она настаивать на выделении своей доли в этих 5/7 или нет? Формально ведь, дав согласие на залог, она дала согласие на возможное отчуждение этого имущества в будущем? Или нет? Может, кто-то встречался с судебной практикой по этому вопросу? Есть ли какая-то возможность/схема, по которой она не сможет настаивать на выделении своей доли? Понятно, что идеальным выходом было бы либо заключение брачного договора, либо вписать ее в созаемщики/поручители. Но оба варианта по ряду причин невозможны.
3. И вообще. Получится ли обратить взыскание на эти 5/7, если учесть, что формально это единственное жилье как заемщика, так и его супруги, так и их детей? Для снятия вопросов о моральности такого действия поясню, что это жилье единственное только формально - по факту активы есть еще (всем бы так жить). Насколько я понимаю, если недвижимость в залоге, то обратить взыскание на него возможно, даже если жилье единственное. Я понимаю, что это будет весьма не быстро и геморройно, но меня интересует именно возможность/реальность взыскания этих 5/7.

Заранее спасибо всем ответившим!

1. В соответствии со ст. 7 Закона "Об ипотеке" участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Поэтому, как сособственников, права детей не будут затронуты. В соответствии со ст. 77 согласие органов опеки было бы необходимо, только если бы дети, проживающие в квартире, находились под опекой или попечительством (лишены родительского попечения), но судя по содержанию вопроса это не Ваш случай.

2. Давая согласие на ипотеку доли, которая является совместно нажитой в браке, супруга дает согласие отвечать всей этой долей, в том числе и в части принадлежащей ей, по обеспечиваемому ипотекой обязательству. Поэтому последующий раздел этой доли в порядке ст. 38 СК РФ ипотеку не прекратит.

3. В соответствии со ст. 7 Закона "Об ипотеке" в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам (в данном случае вашим детям). То, что эта квартира является единственным жилищем, для обращения взыскания на заложенную долю в силу правил об ипотеке и ст. 446 ГПК РФ значение не имеет.

Александр, спасибо огромное!
Я правильно понимаю, что в случае обращения взыскания я как залогодержатель не смогу оформить в свою собственность предмет залога? И его реализация возможна только на торгах?

И еще вопрос. В договоре залога должна быть указана стоимость заложенного имущества, которую определяют обе стороны договора. Но непонятно, на что эта оценка влияет. Если предмет залога будет реализован на торгах, то залогодержать получит деньги по результатам этих торгов (предполагаю, что за вычетом каких-нибудь исполнительских сборов и услуг организаторов торгов). И причем здесь оценка этого залога, которая указана в договоре?

Добрый день, вопрос на форуме задавал, хотелось бы послушать "ЭтоЕщеКто)"! Квартира покупалась в обще долевую собственность по 1/2, в 2006 г.,затем муж дарит жене свою долю. Проходит N время, у супруги констатируют онкологию, не спасли. Муж вступил в наследство в 2012 году, 1 единственный наследник. При оплате налога будет ли учитываться тот факт, что муж был собственником или нет? Или налога будет с полной стоимости?

Буланкин Виктор писал(а):
Добрый день, вопрос на форуме задавал, хотелось бы послушать "ЭтоЕщеКто)"! Квартира покупалась в обще долевую собственность по 1/2, в 2006 г.,затем муж дарит жене свою долю. Проходит N время, у супруги констатируют онкологию, не спасли. Муж вступил в наследство в 2012 году, 1 единственный наследник. При оплате налога будет ли учитываться тот факт, что муж был собственником или нет? Или налога будет с полной стоимости?

Каждая из приобретённых изначально половинок была совместным имуществом супругов. Нотариус, оформляя наследство, выделял супружескую долю с приобретённой в браке половинки?

Добрый день!
В 2008 году был заключен договор ренты.
Можно ли его сейчас расторгнуть так, чтобы при дальнейшей продаже этой недвижимости не возник налог? И рентоплательщик и рентополучатель согласны расторгнуть договор.
Срок владения будет считаться с момента получения нового свидетельства или как-то иначе? Квартира принадлежала ранее рентополучателю с 1994 года.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Тут и доказывать нечего, однозначно такое обязательство ничтожно, т.к. не основано на законе и ограничивает правоспособность лица. А идти вам нужно в суд с требованием признания договора купли-продажи незаключенным на основании ст.ст. 558, 432 ГК РФ, т.к. в договоре отсутствует указание на право пользование квартирой "отказником" от приватизации, проживающим и зарегистрированным в квартире на момент заключения договора. Плюс заявите требование об истребовании квартиры, как неосновательного обогащения, и признании на нее права собственности за мужем в порядке наследования. Я, надеюсь, он наследство хотя бы фактическими действиями принял, или ждал пока придет умная тетя и все разрулит.

Александр, большая просьба объяснить подробнее....Идти в суд с требованием признания договора купли-продажи незаключенным на основании ст.ст. 558, 432 ГК РФ могут ведь только стороны заключившие договор?! На основании чего "Отказник" может обратиться в суд , он ведь не заключал этот договор!? И на каком основании можно заявить требование об истребовании квартиры, как неосновательного обогащения? С уважением "Отказник".