"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Огромное спасибо!

Теоретический пример:
Я купил квартиру за 1 млн. Потом сделал мену этой квартиры без доплаты на долю (2\3) в другой квартире, которая в собственности более трех лет. Также купил отдельно за 1,5 млн. оставшуюся часть квартиры (1\3). Таким образом я стал собственником квартиры, которую потом продал. На какую сумму я получаю вычет? Я так понимаю, 1,5+1 = 2,5 млн.?

Мальцев Александр писал(а):
Теоретический пример:
Я купил квартиру за 1 млн. Потом сделал мену этой квартиры без доплаты на долю (2\3) в другой квартире, которая в собственности более трех лет. Также купил отдельно за 1,5 млн. оставшуюся часть квартиры (1\3). Таким образом я стал собственником квартиры, которую потом продал. На какую сумму я получаю вычет? Я так понимаю, 1,5+1 = 2,5 млн.?

Если в договоре мены обмениваемые без доплаты жилое помещение и 2/3 доли в праве собственности на квартиру оценены сторонами в 1 000 000 рублей, то по схеме доход-расход, пока не пройдет 3 года, все верно. Значение имеет именно цена, указанная в договоре мены.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Мальцев Александр писал(а):
Теоретический пример:
Я купил квартиру за 1 млн. Потом сделал мену этой квартиры без доплаты на долю (2\3) в другой квартире, которая в собственности более трех лет. Также купил отдельно за 1,5 млн. оставшуюся часть квартиры (1\3). Таким образом я стал собственником квартиры, которую потом продал. На какую сумму я получаю вычет? Я так понимаю, 1,5+1 = 2,5 млн.?

Если в договоре мены обмениваемые без доплаты жилое помещение и 2/3 доли в праве собственности на квартиру оценены сторонами в 1 000 000 рублей, то по схеме доход-расход, пока не пройдет 3 года, все верно. Значение имеет именно цена, указанная в договоре мены.

Но я же не могу, купив квартиру за 1 млн. (реально за 4,5 млн) в договоре мены на долю (2\3) указать, что "стороны оценили квартиру в 1 млн. рублей, а 2\3 доли в 4, 5 млн. рублей. Обмен произведен без доплаты..." Или могу? Если я указываю, что совершена мена квартиры 1 млн на 4,5 млн, то собственник квартиры платит налог с 3, 5 млн, верно?

Мальцев Александр писал(а):
Но я же не могу, купив квартиру за 1 млн. (реально за 4,5 млн) в договоре мены на долю (2\3) указать, что "стороны оценили квартиру в 1 млн. рублей, а 2\3 доли в 4, 5 млн. рублей. Обмен произведен без доплаты..." Или могу? Если я указываю, что совершена мена квартиры 1 млн на 4,5 млн, то собственник квартиры платит налог с 3, 5 млн, верно?

Мена потому и проиводится по договору без доплаты, так как стороны договора мены оценивают обмениваемые объекты недвижимости в одинаковую цену. Цена квартиры и цена доли, указанные в договоре мены, должна быть в этом случае одинаковыми. Но эта одинаковая цена может быть любой. Купить квартиру можно за 1 мил. рублей, а поменять ее без доплаты на 2/3 доли, оценив квартиру и долю хоть в 10 мил. рублей. Единственное на что это влияет, это на налогообложение по договору мены. Если обмениваемая квартира находилась в собственности налогоплательщика менее 3-лет, то оценив ее в договоре мены в 10 мил рублей, придется заплатить налог. Мы же рассматривали налогообложение уже в отношении другой сделки. Поэтому, если в договоре мены цена была 1 мил. рублей, расчет Вы сделали правильный.

ЭтоЕщеКто писал(а):
... оценив ее в договоре мены в 10 мил рублей, придется заплатить налог. Мы же рассматривали налогообложение уже в отношении другой сделки.

Ага. Другой, но если учитывать, что в первой и во второй участвует одно и то же лицо (тот, кто менялся стал продавцом), то налог пришлось бы платить именно ему

Спасибо!

Мальцев Александр писал(а):
Теоретический пример:
Я купил квартиру за 1 млн. Потом сделал мену этой квартиры без доплаты на долю (2\3) в другой квартире, которая в собственности более трех лет. Также купил отдельно за 1,5 млн. оставшуюся часть квартиры (1\3). Таким образом я стал собственником квартиры, которую потом продал. На какую сумму я получаю вычет? Я так понимаю, 1,5+1 = 2,5 млн.?

Вернемся к Вашему примеру, расмотрев все сделки сразу. В целях оптимизации налогообложения в указанном Вами случае в связи с тем, что 2/3 доли принадлежали продавцу на праве собственности более 3-х лет, разумнее было бы заключить не договор мены квартиры на 2/3 доли без доплаты, а напротив договор мены именно с доплатой, оценив в договоре мены кваритру в 1 000 000 рублей, а 2/3 доли в гораздо более существенную сумму, предположим для примера в 5 000 000 рублей. Итого доплата по договору мены составила бы 4 000 000 рублей. В итоге ни продавец квартиры, ни продавец 2/3 доли (стороны договора мены) под налог не попадают, но при последующей продаже квартиры, купленной по долям, можно зачесть в счет расходов, уменьшающих доход от ее продажи, уже не 2,5 мил. рублей, а 6,5.

ЭтоЕщеКто писал(а):
.. разумнее было бы заключить не договор мены квартиры на 2/3 доли без доплаты, а напротив договор мены именно с доплатой, оценив в договоре мены кваритру в 1 000 000 рублей, а 2/3 доли в гораздо более существенную сумму, предположим для примера в 5 000 000 рублей. Итого доплата по договору мены составила бы 4 000 000 рублей.

Согласен, что это было бы разумнее. Но какой же человек, меняясь без доплаты, захочет фиксировать, что ему якобы доплатили 4 млн. рублей? А если расторжение и реституция? Или, наоборот, собственник доли вдруг иск подаст, что ему 4 млн. не выплатили.... :^o

Но в теории (каковой является наш пример) Вы предложили наилучший вариант! Спасибо. =D>

Мальцев Александр писал(а):
Согласен, что это было бы разумнее. Но какой же человек, меняясь без доплаты, захочет фиксировать, что ему якобы доплатили 4 млн. рублей? А если расторжение и реституция? Или, наоборот, собственник доли вдруг иск подаст, что ему 4 млн. не выплатили....
Но в теории (каковой является наш пример) Вы предложили наилучший вариант! Спасибо.

Все подобные риски на практике легко снимаются двумя встречными расписками:

1. Расписка от продаца 2/3 доли о получении доплаты в размере 4 000 000 рублей;
2. Расписка от покупателя 2/3 доли о получении с продавца 4 000 000 рублей в качестве обеспечения обязанности продавца по возврату доплаты за 2/3 доли в случае признания договора купли-продажи мены недействительным. При желании можно и соответствующий письменный договор оформить с учетом акцессорности под отлагательным условием.

Если очень нужно, то всегда можно договориться на взаимовыгодных условиях, а как это оформить, чтобы не было потом взаимных претензий, юристы найдут. Ведь оценка квартиры и 2/3 доли в 1 000 000 рублей в договоре мены тоже не совсем соответствует действительной их стоимости и позволяет продацу квартиры не платить налог. Возврат 1 000 000 рублей в обмен на квартиру, в связи с тем, что ко времени признания договора мены недействительным 2/3 доли уже будут перепроданы добросовестному приобретателю, продавца доли также не должно устраивать, но при этом на цену в 1 000 000 рублей в договоре он согласен.

ЭтоЕщеКто писал(а):

Если очень нужно, то всегда можно договориться на взаимовыгодных условиях, а как это оформить, чтобы не было потом взаимных претензий, юристы найдут.

Согласен! При договоренности сторон все остальное - дело техники.