"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Я думаю нет такого Закона прямо указывающего на невозможность повторной покупки такого имущества.
Вопрос в другом. Как правильно выстроить отношения с чиновниками, которые выносят свой вердикт "быть или не быть".
Наверно в такой ситуации надо спокойненько! обсудить все пункты с начальником ПФР, всё разложить по полочкам...успокоить и убедить её в чистоплотности данной сделки.
Я не удивляюсь её реакции на риэлтора, у нас в городе все чинуши так реагируют, говорят , что риэлтор- не гражданин вовсе и они не обязаны нам тут растолковывать чё к чему!
Опасения начальника понятны, очень много обналички...но даже сами сотрудники ПФР грешат, чего тут говорить, где живём-то...!

malutk@ писал(а):
Я думаю нет такого Закона прямо указывающего на невозможность повторной покупки такого имущества.
Вопрос в другом. Как правильно выстроить отношения с чиновниками, которые выносят свой вердикт "быть или не быть".
Наверно в такой ситуации надо спокойненько! обсудить все пункты с начальником ПФР, всё разложить по полочкам...успокоить и убедить её в чистоплотности данной сделки.
Я не удивляюсь её реакции на риэлтора, у нас в городе все чинуши так реагируют, говорят , что риэлтор- не гражданин вовсе и они не обязаны нам тут растолковывать чё к чему!
Опасения начальника понятны, очень много обналички...но даже сами сотрудники ПФР грешат, чего тут говорить, где живём-то...!

Спасибо, Наташ! Согласна с тобой!
Да я и так, спокойненько... ) :nez-nayu:

Добрый день, помогите пож- та разобраться с суммой налога, уж очень хочется заплатить меньше
1 ситуация: отец в 2012 году покупает квартиру за 1300 будучи в браке( свидетельство выдается только на него) далее в этом же году он дарит по 1/3 жене и дочери, затем в декабре 2012 они все продают квартиру за 1500 одним договором купли-продажи
Вопрос: можно ли матери заявлять на налоговый вычет при продаже(уменьшение расходов) связи с тем что квартира куплена в браке, значит совместная собственность и они могут написать заявление о распределение налогового вычета при продаже, кстати если кто- то встречал такой образец- не пожалейте ссылку, правильно ли я понимаю что налог может заплатить только сестра (500-333.33)*13%
2 ситуация: девушка в 2011 году только на свое имя покупает находясь в браке квартиру за 850 потом в 2012 продает за 950, может ли она с супругом написать заявление о распределении налогового вычета при продаже квартиры в соотношение 0-100 в пользу мужа, что бы именно он подал декларацию, и не платил налога вообще, так как девушка в девушка в 2012 продала еще одну квартиру за 1430, купив ее менее 3 лет назад за 400 и готова заплатить налог (1430-1000)*13%
Если не права исправьте пож- та, в налоговую ходили и упираются в то что в свидетельстве не указано в совместная собственность, но семейный и гражданский кодекс вроде говорит другое, жду ваших мнений, а возможно такие ситуации встречались в разъяснениях ифнс или мин фина, спасибо

Мальцев Александр писал(а):
Александр, привет. Можно ли прописать после 1 марта в договоре фразу о том, что договор считается расторгнутым, если отказывают в регистраици права? Или нужно отдельное соглашение?

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Поэтому в договоре можно предусмотреть случаи, в которых по требованию одной из сторон (или любой стороны) он может быть расторгнут, в т.ч. в случае отказа службы Росреестра от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

Однако в соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора должно оформляться соглашением его сторон в той же форме, что и договор.

В случае отказа другой стороны договора от заключения такого соглашения по требованию другой стороны такое требование может быть удовлетворено только в судебном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Также в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ при одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Поэтому, руководствуясь этой нормой закона, в договоре можно согласовать не право расторжения договора одной из сторон в случае отказа службы Росреестра от регистрации перехода права собственности, а право одной из сторон (например, покупателя) отказаться в этом случае от исполнения договора в одностороннем порядке, путем направления в адрес другой стороны (соответственно продавца) письменного заявления об этом, с момента направления или получения которого договор будет считаться расторгнутым.

Указать же в договоре просто на то, что в случае отказа службы Росреестра от регистрации перехода права собственности, договор считается расторгнутым, стороны договора могут, руководствуясь п. 2 ст. 157 ГК РФ (сделка под отменительным условием).

Однако, отказ Росреестра от регистрации перехода права по сделке может быть не только законным, но и незаконным, а также быть напрямую связан с действиями или бездействиями одной из сторон такого договора.

В соответствии с п. 3 ст. 157 ГК РФ, если наступлению отменительного условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению отменительного условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

А, значит, сто процентов полагаться на, что в случае отказа службы Росреестра в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, такой договор будет считаться расторгнутым, нельзя. Все, в случае спора, будет зависеть от того, на каком основании такой отказ сделан, не способствовала ли такому отказу недобросовестно одна из сторон сделки.

Поэтому, лучше использовать все же вариант с правом на отказ одной из сторон договора (например, покупателя) от исполнения договора, как было указано выше.

Кроме того, в соответствии со ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Поэтому дополнительно в договоре нужно обязательно указывать на то, что все полученное сторонами в исполнение договора до его расторжения в этом случае подлежит возврату друг другу. Иначе у покупателя недвижимости могут возникнуть проблемы с возвратом уплаченных в счет ее стоимости денежных средств.

rieltor_best писал(а):
Здраствуйте! Возник такой вот спор с пенсионным фондом. Ситуация такая. Мамочка приобрела квартиру на средства МК. Детям доли выделила. Условия ПФ все были выполнены. Теперь мамочка желает переехать в другой поселок, купив жилье там. Естественно через органы опеки. А покупатели у нас на эту квартиру тоже с материнским капиталом (жилье дешевое и в Богом забытом поселке, поэтому почти все жилье там покупается на этот сертификат). Так вот ПФ категорически против. Начальник ПФ (местного) на мои вопросы отвечает так: "Я вас не пропущу с такой сделкой. Что же это получается, если все будт покупать на средства МК а потом продавать, то квартира будет "гулять"... Вам государство дало сертификат, вы купили - вот и живите..."
Вот как это понимать? На мои просьбы объяснить законность этого решения - тишина. Не позволю и все! Законно ли это?
П.с. как узнала, что я риэлтор - начала орать, что с риэлторами она не разговаривает и стала бросать трубки... Хоть записывай звонок...
Поясните, законно ли такое поведение начальника (ее решение о том, что нельзя жилье уже раз купленное на средства МК продать таким же сертификатникам, даже выполнив все условия ПФ - выделение долей детям и т.д.). Если законно, то какие оф.документы можно почитать. Заранее спасибо!

Никаких законных оснований для такого отказа нет, как нет пока и самого официального мотивированного отказа.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Мальцев Александр писал(а):
Александр, привет. Можно ли прописать после 1 марта в договоре фразу о том, что договор считается расторгнутым, если отказывают в регистраици права? Или нужно отдельное соглашение?

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Поэтому в договоре можно предусмотреть случаи, в которых по требованию одной из сторон (или любой стороны) он может быть расторгнут, в т.ч. в случае отказа службы Росреестра от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

Однако в соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора должно оформляться соглашением его сторон в той же форме, что и договор.

В случае отказа другой стороны договора от заключения такого соглашения по требованию другой стороны такое требование может быть удовлетворено только в судебном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Также в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ при одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Поэтому, руководствуясь этой нормой закона, в договоре можно согласовать не право расторжения договора одной из сторон в случае отказа службы Росреестра от регистрации перехода права собственности, а право одной из сторон (например, покупателя) отказаться в этом случае от исполнения договора в одностороннем порядке, путем направления в адрес другой стороны (соответственно продавца) письменного заявления об этом, с момента направления или получения которого договор будет считаться расторгнутым.

Указать же в договоре просто на то, что в случае отказа службы Росреестра от регистрации перехода права собственности, договор считается расторгнутым, стороны договора могут, руководствуясь п. 2 ст. 157 ГК РФ (сделка под отменительным условием).

Однако, отказ Росреестра от регистрации перехода права по сделке может быть не только законным, но и незаконным, а также быть напрямую связан с действиями или бездействиями одной из сторон такого договора.

В соответствии с п. 3 ст. 157 ГК РФ, если наступлению отменительного условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению отменительного условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

А, значит, сто процентов полагаться на, что в случае отказа службы Росреестра в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, такой договор будет считаться расторгнутым, нельзя. Все, в случае спора, будет зависеть от того, на каком основании такой отказ сделан, не способствовала ли такому отказу недобросовестно одна из сторон сделки.

Поэтому, лучше использовать все же вариант с правом на отказ одной из сторон договора (например, покупателя) от исполнения договора, как было указано выше.

Кроме того, в соответствии со ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Поэтому дополнительно в договоре нужно обязательно указывать на то, что все полученное сторонами в исполнение договора до его расторжения в этом случае подлежит возврату друг другу. Иначе у покупателя недвижимости могут возникнуть проблемы с возвратом уплаченных в счет ее стоимости денежных средств.

Александр, сама пыталась такой же логикой мыслить. Но меня смущает ст. 310. Здесь ведь нет предпринимательской деятельности... В коммерч. договорах, той же аренде, часто пользуюсь механизмом одностороннего отказа, но здесь...

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласен, очень верное замечание. Не исключено, что такой односторонний отказ от исполнения договора, можно будет попробовать признать в судебном порядке на основании ст. 310 ГК РФ незаконным, поставив равенство между понятиями "односторонний отказ от исполнения обязательств по договору" и "односторонний отказ от исполнения договора", т.к. речь не идет об участниках предпринимательской деятельности. Последний всегда влечет безусловное в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора, т.е. прекращения всех еще неисполненных сторонами взаимных обязательств. Поэтому для того, чтобы данное право связать не только с соглашением сторон, что, согласен, может быть спорно, но и с прямым указанием закона на этот счет, дополнительно следует сослаться при согласовании этого условия на п. 2 ст. 328 ГК РФ, п. 1 ст. 463ГК РФ и ст. 457 ГК РФ, не забыв при этом указать в договоре и сроки передачи недвижимости в собственность покупателя, при просрочке которых он утратит интерес к договору. А вот, как сделать это бесспорно со стороны продавца, нужно еще поломать голову. Пока в резерве только пресловутая ст. 157 ГК РФ с ее отменительным условием и соответствующими ограничениями по ее применению, о которых я писал выше. Вскоре после принятия поправок в рамках реформы гражданского законодательства в РФ их станет еще больше. Если же исходить изначально из самого бесспорного варианта, то независимо от того, что стороны на этот счет согласовали в договоре, по возможности нужно стараться в любом случае подписывать между сторонами договора при такой ситуации соглашение о его расторжении по взаимному согласию, а данные пункты в договоре указывать только на случай отказа одной из сторон в договора сделать это в добровольном порядке.

Спасибо за ответ, Александр!
Как раз недавно 328-ю за уши приятнула, когда сказать нечего было:-) Чел подписал договор и прячется: ни тебе соглашение о расторжении подписать, ни исполнять.. Ничего непонятно. Написали письмо о том, что утратили интерес. Пока тихо, надеюсь, и дальше так будет:-)
А если предусмотреть варианты: ведь если отказ исправимый, тогда неисполнение и односторонний отказ одной из сторон - злоупотребление правом, тогда в суд обязывать, а если неисправимый - тогда договор считается расторгнутым? Не всегда, конечно, получится провести грань, но тут уж в каждом конкретном случае по ситуации смотреть...

С судебным порядком, как раз все более-менее понятно, и ст. 551 ГК РФ никто не отменял, да и другие нормы закона, устанавливающие ответственность сторон дкп в случае его неисполнения или существенного нарушения одной из сторон. Задача, как я понял, состоит в том, чтобы в свете изменений ГК РФ об отмене госрегистрации дкп жилых помещений, найти законный упрощенный внесудебный способ прекращения обязательств сторон дкп при отказе в регистрации перехода права, а с этим и исключение требований, основанных на ст. 551 ГК РФ, в случае, если одна из сторон уклоняется от подписания соглашения о расторжении дкп в добровольном внесудебном порядке. Но видимо, универсальный способ, как это сделать, рекомендовать, согласен, проблематично, т.к. отказ в госрегистрации перехода права может быть как раз следствием уклонения одной из сторон от такой регистрации, а сам отказ в регистрации может быть, как законным, так и незаконным.

Спасибо за ответы.
Извиняюсь за тупость: а можете вы тут просто написать фразу про расторжение в одностороннем порядке, чтоб понимать как она должна выглядеть :smu:sche_nie: