Поздравляю! 1 марта вступают в силу изменения в Гражданский кодекс 102 / 5986

vek_agtu писал(а):
И в обеспечение обязательств заключенного договора передается сумма, которая соответствует статьям ГК о задатке.

Вы это серьезно?

Дать задаток или сумму в виде некоего обеспечения - это решение задолго до каких то регистраций прав собственности и по отдельному договору. А Вы тут вяжете переход некоих сумм/авансов в задатки в связи с легкой трансформацией процесса регистрации

Попробуйте мне это как продавцу объяснить, что теперь мне надо брать именно задаток

Сначала регистрировать договор (сделку) - после внесения записи в ЕГРП о регистрации сделки (договора) передавать задаток, т.к. с момента регистрации он считается заключенным, и следующим этапом регистрировать переход права собственности и окончательный расчет.
На практике такая схема слишком сложна и не востребована.

Вот именно.

Конечно, не всех приструнит работающий задаток, и тем более он не решит каких-либо проблем на РН, но в некоторых случаях и продавцы страдают, когда покупатель вдруг находит иной более выгодный вариант и отказывается от покупки, требуя возврата аванса, Продавец упускает время, особенно при снижении цен на его тип жилья. Так что кому-то поможет.

Вы подумали, о чем написали то?

Выделил на всякий случай. Не называйте это авансом и прописывайте ответственность покупателя для такого случая напрямую. Или переименовав вашей схеме аванс в задаток Вы решите эту ситуацию?

Это называется ехать из Барнаула в Новосибирск через Москву

Посмотрим. что будет, когда изменения в ГК вступят в силу.

Посмотрим, когда дополнительные изменения таки внесут на рассмотрение, примут и они вступят в силу. Можно возврат задатка увеличить раз так в 4-5, тогда точно все продавцы захотят его брать :lol:

Ранее суды не признавали задаток именно задатком только потому, что договор до его регистрации считался незаключенным., и вся сумма, хотя и была названа задатком считалась авансом и подлежала возврату в полном объеме.

Задаток же по ГК передавался только в обеспечение заключенного договора К-П.

Судебные практика такова, что есть случаи, когда все же признавался задаток.

Если отменяется регистрация договора К-П жилого помещения - сделки, то договор К-П считается заключенным с момента подписания сторонами. И вот тут статья о задатке начинает работать до момента регистрации перехода прав собственности.

Если раньше многие АН готовили соглашение о передаче аванса, то теперь - соглашение о передаче задатка со всеми вытекающими моментами в случае неисполнения обязательств по уже подписанному (читай заключенному) договору.

Не пытайтесь меня на чем-то поймать. У меня достаточно и практики, и теории. Слава богу, никаких эксцессов в сделках не было.

vek_agtu писал(а):
Ранее суды не признавали задаток именно задатком только потому, что договор до его регистрации считался незаключенным., и вся сумма, хотя и была названа задатком считалась авансом и подлежала возврату в полном объеме.

Вы свалили в кучу ДКП и договор задатка. Как не назови договор задатка, он и будет договором задатка. А ДКП - будет договором купли-продажи.

Задаток же по ГК передавался только в обеспечение заключенного договора К-П.

Задаток не по ГК передается, а по договору задатка, который регламентируется ГК. Вы там чему учите своих студентов то?

Не пытайтесь меня на чем-то поймать. У меня достаточно и практики, и теории. Слава богу, никаких эксцессов в сделках не было.

Да не ловлю я Вас- оно мне надо?

Теории, у Вас мож и есть, а вот с практикой - проблемы. И серьезные. Вы тут их здОрово продемонстрировали, много раз. А про переход на задатки - тоже класс!

Задаток по гк рф выполняет 3 функции:
- платежную
- обеспечительную
- доказательную.
А аванс - только первые две функции.
Т.е. заключенный дкп - обязателен для задатка. В ином случае - все аванс.
Другими словами - заключенный договор задатка - не являлся таковым без регистрации дкп в ФРС. И суды трактовали его как авансовый.

vek_agtu писал(а):
Ранее суды не признавали задаток именно задатком только потому, что договор до его регистрации считался незаключенным., и вся сумма, хотя и была названа задатком считалась авансом и подлежала возврату в полном объеме.
Задаток же по ГК передавался только в обеспечение заключенного договора К-П.
Судебные практика такова, что есть случаи, когда все же признавался задаток.
Если отменяется регистрация договора К-П жилого помещения - сделки, то договор К-П считается заключенным с момента подписания сторонами. И вот тут статья о задатке начинает работать до момента регистрации перехода прав собственности.
Если раньше многие АН готовили соглашение о передаче аванса, то теперь - соглашение о передаче задатка со всеми вытекающими моментами в случае неисполнения обязательств по уже подписанному (читай заключенному) договору.
Не пытайтесь меня на чем-то поймать. У меня достаточно и практики, и теории. Слава богу, никаких эксцессов в сделках не было.

Какая разница, каким документом это делать: соглашением о задатке или ДКП, если и покупатель, и продавец согласны именно на задаток. Пока не было нормальной судебной практики по этому вопросу, называли задатком, суды потом признавали авансом. Ситуация прояснилась, все (ну или почти все) исправились и называют теперь вещи своими именами. Вам Евгений говорит именно о практической стороне вопроса: если клиент по принципиальным соображениям не согласен на задаток, то он его ни в соглашении о задатке, ни в ДКП не пропишет.
Схемой по отдельной регистрации ДКП, а потом после расчетов по регистрации перехода права пользовались в итоге единицы. Ни один здравомыслящий продавец не согласится зарегистрировать договор без того, чтобы увидеть, пощупать и положить в ячейку деньги. Ну или у него должны быть свои рычаги воздействия на покупателя)))
У Вас там указано: "Бизнес-тренер, консультант, преподаватель (управление недвижимостью; управление жилищно-коммунальным комплексом; риэлтерское дело; маркетинг, менеджмент недвижимости, экономика недвижимости). Собираюсь открыть АН."
Вот последнее - ключевое..
Не о том Вы говорите. Регистрация ДКП - лишняя была, с этим я полностью согласна, не думаю, что кто-то спорить будет, причины в этом же посте написала, раздельно никто не регистрировал, а вместе - просто двойная регистрация, зачем - непонятно...
Как я и говорила, вопрос больше в аренде.. С ней-то что будет??

Сергей Анопко писал(а):
Задаток по гк рф выполняет 3 функции:
- платежную
- обеспечительную
- доказательную.
А аванс - только первые две функции.
Т.е. заключенный дкп - обязателен для задатка. В ином случае - все аванс.
Другими словами - заключенный договор задатка - не являлся таковым без регистрации дкп в ФРС. И суды трактовали его как авансовый.

Из решения суда:

"Проанализировав соглашение о задатке, суд приходит к выводу, что сумма 30000 руб., переданная истцом ответчику, не является задатком как таковым, а была уплачена им в качестве аванса, и поскольку основной договор заключен не был, указанная сумма должна быть возвращена ответчиком истцу в указанном размере.

Утверждения истца о том, что уплаченная сумма является задатком, суд не принимает, поскольку платежная функция задатка предопределяет возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. А в данном случае каких-либо денежных обязательств между сторонами не возникло в связи с незаключением основного договора в установленный срок - до ДД.ММ.ГГГГ."
внешняя ссылка

Сергей Анопко писал(а):
Т.е. заключенный дкп - обязателен для задатка. В ином случае - все аванс.
Другими словами - заключенный договор задатка - не являлся таковым без регистрации дкп в ФРС. И суды трактовали его как авансовый.

Совершенно верно.

И как только будет оставлена простая письменная форма договора купли-продажи жилой недвижимости без гос.регистрации, то договор будет считаться заключенным с момента подписания его сторонами.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Само по себе соглашение о задатке не имеет никакой силы без заключенного договора.

Так и смысла заключать соглашение о задатке нет никакого ,если почти сразу же не заключается ДКП ,который подписывается сторонами. А вот уже в ДКП отдельным пунктом идет , что продавец получил к примеру 100 тыс. руб( или любую сумму, какую стороны согласовали) перед подписанием настоящего ДКП или во время подписания ДКП ,а остальную сумму получит после регистрации данного договора .

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
[

Знаете, у меня возникают глубокие сомнения в том. что вы классный переговорщик (разве что не "жесткач" или "дожимщик"). Обычно, люди - переговорщики - это те, кто избегает конфликтогенных обвинений в адрес оппонента. вы же ищите их. Зачем?

Чтобы унизить кого-то, в данном случае возвысить себя за счет упреков в тупости кого-то другого.

Я знаю ГК, думаю, не хуже вас. И пока мы с вами не работали вместе, не стоит огульно стараться обвинить совершенно незнакомых вам людей в том, что с вашей точки зрения - они не "профи".

Желаю вам быть терпимее к людям, и к тем, кто бывает на форуме.

Lamp писал(а):
Так и смысла заключать соглашение о задатке нет никакого ,если почти сразу же не заключается ДКП ,который подписывается сторонами. А вот уже в ДКП отдельным пунктом идет , что продавец получил к примеру 100 тыс. руб( или любую сумму, какую стороны согласовали) перед подписанием настоящего ДКП или во время подписания ДКП ,а остальную сумму получит после регистрации данного договора .

В Барнауле практика такова, что на момент подачи документов на регистрацию - оплата произведена в полном объеме, о чем указано в ДКП. Опасно, но увы, такова наша практика. Да и в других небольших городах аналогично.

Поэтому и задаток будет выполнять именно ту функцию, которую и необходимо ему выполнять - обеспечивает обязательства сторон по ДКП.

А предварительный договор для продажи недвижимости фактически выдумка риэлтеров для обхода неработающей статьи ГК о задатке, т.к. юридически этот договор абсолютный - ноль, т.к. предварительный договор заключается в той же форме, что и основной , т.е. по идее должен бы был регистрироваться, но в ФЗ о гос. рег. такого понятия нет. Так что предварительные ДКП у нас не всегда сдерживали стороны от желания расторгнуть договоренности и забрать аванс.

если будет отменена гос. рег. ДКП, то в нем просто будут указывать. что расчет производится на момент регистрации перехода прав и можно будет вносить пункт о задатке (со ссылкой на соглашение о задатке).

ну да ладно. Будем ждать, как начнут работать изменения в зак-ве. И будет ли все же введено нотариальное удостоверение ДКП.