И чисто и мутно, - нужен совет 91 / 1166

23.01.25, 13:45
pe-realt писал(а):
Доброго дня! Посоветуйте, насколько рисково.
Появился объект:
сент. 24г - бабушка и мама дарят свои доли сыну (уже совершеннолетний), оформляется право собств. и выставляется на продажу. Цена в рынке, но по низу из-за убитости, ещё и на торг до 10% идут охотно.
Глубже изучая, выясняется, что у мамы:
- в ноябре*24 заводится исполнительное дело и накладывается арест на что-то (подробности неизвестны)
- весной*24 закрывает своё ООО, а прямо перед новым годом закрывает ещё и ИП, которое было много лет.
- уже недавно, в январе*25 и по другому суду с организацией (возможно, по работе) решение о взыскании с неё несколько сотен т.р.
В общем полный набор рэдфлагов, кроме банкротства.
Насколько это может выйти боком? Учитывая, что тут всего доля её была.
И как получше защититься покупателю, какое обеспечение прописать в договоре?

Мать на контакт особо не идет, документы, в т.ч. об исполнении обязательств перед третьими лицами не предоставляет ? ООО и ИП ее закрыты хоть без долгов, судов не было, проверяли ? И как вы планируете обойти риски банкротства ? Долги у нее явно были уже на момент дарения доли (судя по вынесению решения суда в январе этого года), т.е. в банкротстве эта сделка будет расторгнута, а следом и ваша купля-продажа. Сделки, напомню, оспариваются в течении 3 лет не с даты сделки, а с даты, когда кредитор или финансовый управляющий о них узнал.

23.01.25, 16:03
Роман77 писал(а):
в банкротстве эта сделка будет расторгнута, а следом и ваша купля-продажа.

Почему вы так уверенно утверждаете, что договор дарения доли матери (полученной ею по приватизации) будет обязательно расторгнут, если пойдет процесс ее банкротства? Автор же написал, что у матери идет суд по поводу раздела квартиры с ее бывшим мужем. Т.е. там еще какая то квартира фигурирует применительно к матери. Ну и кроме того, совсем не обязательно, что исполнительное производство перетечет в банкротство.

pe-realt

23.01.25, 14:28
Татьяна Костянова писал(а):
А сколько лет маме?

до 50

23.01.25, 14:31
Cвятoслав Tеплов писал(а):
а сын куда девается, куда бабушка, мама ???
Или выписались все? куда выписались?

Это нам как раз осталось выяснить, запросили.

23.01.25, 14:31
Cвятoслав Tеплов писал(а):
Как объясняет сын быструю продажу после дарения?

Переезд в столицу, вроде учится там. Он сейчас единственный находится в квартире, и только с ним можно лично встретиться. Но особого толку нет, просто "человек для продажи", я понимаю.

23.01.25, 14:31
Cвятoслав Tеплов писал(а):
Согласие мамы и бабушки на продажу готовы нотариально оформить?

А это может чем-то помочь в дальнейшем? При том же банкротстве или претензиях кредиторов мамы?

23.01.25, 15:07
Юлия Битузе писал(а):
Добрый день Вы риэлтор?

Добрый! Уже в прошлом, но иногда помогаю старым приятелям.

23.01.25, 14:42
Александр Тестянов писал(а):
Очень похоже на вывод имущества из конкурсной массы.

Вот эта мысль напрягает. Даже если они и по правде думали продавать, и просто "так совпало".

На мой взгляд во всей этой истории (даже если все формальности в порядке - новые прописки, ПНД, и пр.) основная беда потом в определении покупателя как добросовестного. Из-за того, что в случае будущего оспаривания сделки суд может засомневаться - мол, зачем покупатель стал приобретать квартиру, у которой прошлая хозяйка в судах/долгах и отчуждает её как раз во время этих судов. А ведь эта инфа есть в общем доступе, хоть и глубоко запрятана. Как думаете, может это повлиять на добросовестность?

23.01.25, 16:15
Павел_К писал(а):
Ну и кроме того, совсем не обязательно, что исполнительное производство перетечет в банкротство.

Да, оно может и не перетечь. Но даже без банкротства, те стороны, которым она должна уже по суду в случае невыплат могут поднять историю и ходатайствовать об отмене дарения и истребовании этой доли в счет уплаты долгов. Или я ошибаюсь и так не делается?

ПС. всем большое спасибо за участие!

23.01.25, 16:03
Роман77 писал(а):
ООО и ИП ее закрыты хоть без долгов, судов не было, проверяли ?

Ничего про это не удалось выяснить.
Знаем только, что на ней еще висит два обременения по лизингу. И по подобному был проигранный суд как раз в январе. Вполне возможно, их ждет такая же участь

23.01.25, 16:03
Роман77 писал(а):
И как вы планируете обойти риски банкротства ?

Вот никак их не обойти, видимо.. Можно только как-то подстраховаться. Например, добавить в договор что-то типа "продавец обязуется компенсировать покупателю денежные потери в случае признания дарственной недействительной" Но это тоже не панацея..
Добавить какое-то реальное обеспечение или поручителя - из разряда невыполнимого, имхо..

23.01.25, 16:16
pe-realt писал(а):
Добрый! Уже в прошлом, но иногда помогаю старым приятелям

А почему не хотите получить платную консультацию или пройти платное обучение?
Вы за свою помощь получаете комиссию?

23.01.25, 16:59
Юлия Битузе писал(а):
А почему не хотите получить платную консультацию или пройти платное обучение?
Вы за свою помощь получаете комиссию?

Юристу заплатили. Его заключение выслушали, но ситуация не рядовая, интересны другие мнения, из практики.
Сам денег не беру, помогаю старым приятелям

23.01.25, 17:43
pe-realt писал(а):
интересны другие мнения, из практики.

Это Вам не к Юлии, тогда.
Она уж года три, как сама не практикует. Только учить пытается за деньги. )
...
Прислушайтесь к мнению коллег из местного рейтинга: ТОП 1 и ТОП 2.

23.01.25, 16:16
pe-realt писал(а):
Это нам как раз осталось выяснить, запросили

Берите согласия нотариальные у бабушки, и оформляйте нотариально договор-купли продажи.
Почему согласие нужно? Потому что не прошло даже полгода с момента дарения, и откатить сделку потом ни бабушка ни мама уже по своим тараканам не смогут - мол они подарили, чтобы сын/внук жил, а он продал... И нд/ПНД на бабушку и маму тоже запросите.

23.01.25, 16:15
Павел_К писал(а):

23.01.25, 16:03
Роман77 писал(а):
в банкротстве эта сделка будет расторгнута, а следом и ваша купля-продажа.
Почему вы так уверенно утверждаете, что договор дарения доли матери (полученной ею по приватизации) будет обязательно расторгнут, если пойдет процесс ее банкротства? Ну и кроме того, совсем не обязательно, что исполнительное производство перетечет в банкротство.

Если сумма долгов больше 500 тысяч и гасить их мать не хочет или не может, то дойдет обязательно. А после возбуждения дела о банкротстве безвозмездная сделка по выводу актива (доли квартиры) будет оспорена или фин. управляющим или кредиторами.

23.01.25, 16:28
pe-realt писал(а):

23.01.25, 16:03
Роман77 писал(а):
ООО и ИП ее закрыты хоть без долгов, судов не было, проверяли ?
Ничего про это не удалось выяснить.

23.01.25, 16:03
Роман77 писал(а):
И как вы планируете обойти риски банкротства ?
Вот никак их не обойти, видимо.. Можно только как-то подстраховаться. Например, добавить в договор что-то типа "продавец обязуется компенсировать покупателю денежные потери в случае признания дарственной недействительной" Но это тоже не панацея..
Добавить какое-то реальное обеспечение или поручителя - из разряда невыполнимого, имхо..

Ну вы хотя бы ее, ее ООО и сына (продавца) по арбитру, гас "правосудие" и сайту ФССП проверили ?
Этот пункт "продавец обязуется компенсировать покупателю денежные потери в случае признания дарственной недействительной" нерабочий. У продавца и так будет обязанность вернуть покупателю стоимость доли, которая вернется в конкурсную массу. Но ведь после появления этой обязанности у продавца он и сам может подать на банкротство, что может повлечь риск потери вами оставшихся долей квартиры, особенно если она была приобретена ниже рынка.