"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Светлана СНИК писал(а):
Решать не мне, а клиенту. Я бы ему в этом случае посоветовал, если очень хочется купить такую квартиру, предварительно получить от дочерей собственника заявление о том, что они добровольно сменили место жительства, понимают, что в связи с этим прекратилось их бессрочное право пользования квартирой, и они одобряют предстоящую сделку по продаже матерью моему клиенты данной квартиры на условиях по их усмотрению. Плюс было бы неплохо, если бы квартира на момент продажи была всеже фактически свободной от проживания дочери и ее детей, т.е. их регистрация по новому месту жительства не должна ставиться под сомнение, как фиктивная.

Александр, т.е. физическое выселение дочери и ее детей из продаваемой квартиры? И какой должен быть минимальный срок их проживания по месту регистрации? И как это осуществить на практике? Внести аванс и в нем предусмотреть немедленное выселение? Или как?

В связи с тем, что дочь является лицом, которое давало свое согласие на приватизацию отчуждаемой квартиры, она обладает правом бессрочного пользования, которое не прекращается, как у просто у члена семьи собственника, на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ в случае ее продажи. Перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после ее продажи с указанием на их право - является в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры. Указанное право бессрочного пользования сохраняется за членом семьи собственника в соответствии со ст. 31 ГК РФ и по аналогии закона в соответствии со ст. 83 ЖК РФ до смены места жительства в добровольном порядке. При этом регистрация по месту жительства лишь подтверждает, пока не доказано иное, место жительство гражданина и сама по себе, как и ее отсутствие, никаких жилищных прав гражданина в отношении жилого помещения не порождает и не прекращает. Поэтому, если регистрация по новому месту жительства "отказника от приватизации" будет фиктивной, т.е. без фактического переселения в добровольном порядке на новое место жительство, возможен спор. Не с регистрацией, а с вселением в жилое помещение закон связывает эти права. При этом, если будет доказано, что покупатель знал о том, что такое лицо фактически продолжало проживать в покупаемом жилом помещении, а его регистрации по новому месту жительства была фиктивной, он не сможет предъявлять в соответствии со ст. 460 ГК РФ какие-либо претензии к продавцу. Естественно сам факт пусть и фиктивной регистрации по новому месту жительства такого лица не будет обойден судом вниманием, т.к. может свидетельствовать о волеизъявлении этого лица сменить место жительство, в связи с чем такое поведение может быть расценено, как недобросовестное, а предъявление последующих претензий, как злоупотреблением правом, в защите которого может быть отказано в соответствии со ст. 10 ГК РФ. Однако судебный спор далек от математики, поэтому лучше при сделках с жилыми помещениями исходить из бесспорного варианта. Поэтому я и рекомендую покупать такие квартиры только после фактической смены места жительства "отказниками от приватизации" с получением от них с учетом ст. 31, 83 ЖК РФ и новой редакции ст. 10, 166 и 167 ГК РФ заявления, что сделали они это в добровольном порядке и одобряют предстоящую сделку купли-продажи, понимая что их право бессрочного пользования отчуждаемой квартирой прекращено. При этом сколько времени такой гражданин прожил по новому месту жительства правового значения не имеет, важен сам факт вселения по новому месту жительства.

Благодарим Александра Перепелкина за оперативное разъяснение.

Группа нерсовских "фонящих" серых ников-халаящиков.

Большое спасибо за обстоятельный ответ. Все, кроме срока проживания, уже поняла раньше по Вашим и других НЕРСовцев предыдущим постам и решениям судов. Это все теория. Вот как это осуществить на практике? У кого-нибудь есть подобный опыт? Поделитесь, пожалуйста.

ЭтоЕщеКто писал(а):
zavrelena писал(а):
Добрый день!
У моей родственницы ситуация: 12-квартирный деревянный дом в Ленобласти. В 2015 году планируется переселение жильцов в новые квартиры. А родственница не хочет переезжать: ей почти 80 лет, её вполне устраивает и квартира на первом этаже, и Нева в 100 метрах от дома, и огородик под окном, и парк рядом с домом... В новой квартире этого уже не будет. И не только она не хочет, не все соседи горят желанием ехать в новый дом-скоростройку.

Квартиры почти у всех жильцов в собственности, две квартиры муниципальные - там очередники живут. Земля муниципальная.

Как можно сделать так, чтобы всю эту канитель с переселением законно затормозить?

Если речь идет об изъятии земельного участка для муниципальных или государственных нужд, то без вариантов.

Всё дело в том, что никто не знает, существует ли постановление об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. В администрации показать это постановление отказываются, хотя и говорят, что оно якобы существует.

Дом не ветхий (в посёлке есть дома действительно ветхие, без элементарных удобств). Возможно, кто-то глаз положил на хорошее место и, вероятно, землю хотят просто продать (там не один, а шесть точно таких же домов). Поэтому никто никаких уведомлений жильцам не направляет, хотят, чтобы жильцы "добровольно" написали заявления о переселении. Появилась некая "представительница администрации", которая агитирует всех организовать общее собрание жильцов и принять "большинством голосов" решение о переселении.

Если бы было законное постановление об изъятии земли для государственных нужд, вряд ли администрация бы стала так суетиться: направили бы всем уведомления и переселили бы в принудительном порядке.

Поэтому мне и хотелось бы знать, можно ли законно затормозить эту суету и если да, то как это сделать. Где ещё можно ознакомиться с якобы существующим постановлением, если в администрации посёлка его показать отказываются?

zavrelena писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
zavrelena писал(а):
Добрый день!
У моей родственницы ситуация: 12-квартирный деревянный дом в Ленобласти. В 2015 году планируется переселение жильцов в новые квартиры. А родственница не хочет переезжать: ей почти 80 лет, её вполне устраивает и квартира на первом этаже, и Нева в 100 метрах от дома, и огородик под окном, и парк рядом с домом... В новой квартире этого уже не будет. И не только она не хочет, не все соседи горят желанием ехать в новый дом-скоростройку.

Квартиры почти у всех жильцов в собственности, две квартиры муниципальные - там очередники живут. Земля муниципальная.

Как можно сделать так, чтобы всю эту канитель с переселением законно затормозить?

Если речь идет об изъятии земельного участка для муниципальных или государственных нужд, то без вариантов.
Всё дело в том, что никто не знает, существует ли постановление об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. В администрации показать это постановление отказываются, хотя и говорят, что оно якобы существует.

Дом не ветхий (в посёлке есть дома действительно ветхие, без элементарных удобств). Возможно, кто-то глаз положил на хорошее место и, вероятно, землю хотят просто продать (там не один, а шесть точно таких же домов). Поэтому никто никаких уведомлений жильцам не направляет, хотят, чтобы жильцы "добровольно" написали заявления о переселении. Появилась некая "представительница администрации", которая агитирует всех организовать общее собрание жильцов и принять "большинством голосов" решение о переселении.

Если бы было законное постановление об изъятии земли для государственных нужд, вряд ли администрация бы стала так суетиться: направили бы всем уведомления и переселили бы в принудительном порядке.

Поэтому мне и хотелось бы знать, можно ли законно затормозить эту суету и если да, то как это сделать. Где ещё можно ознакомиться с якобы существующим постановлением, если в администрации посёлка его показать отказываются?

Напишите письмо Путину. Через интернет. Найдите такой сайт. Я писала в свое время, получила ответ. Если спустят сверху от Путина, реакция будет, надеюсь, другая.

Александр, добрый день!

Можно попросить Вашего совета?
При покупке коммуналки с двумя лицевыми счетами получается, что я покупаю только жилые комнаты, поскольку право собственности у продавцом зарегистрировано только на них. Каков правовой статус коридора, кухни и СУ – как будет оформляться право собственности на эти квадратные метры? Они, похоже, не фигурируют в договоре. Есть ли у меня, как у покупателя, связанные с этим правовые риски?

alex thirteen писал(а):
Александр, добрый день!

Можно попросить Вашего совета?
При покупке коммуналки с двумя лицевыми счетами получается, что я покупаю только жилые комнаты, поскольку право собственности у продавцом зарегистрировано только на них. Каков правовой статус коридора, кухни и СУ – как будет оформляться право собственности на эти квадратные метры? Они, похоже, не фигурируют в договоре. Есть ли у меня, как у покупателя, связанные с этим правовые риски?

В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. все вспомогательные помещения (коридор, туалет, кухня и т.д.), которые являются общим имуществом собственником комнат. В соответствии со ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на указанное общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащая собственнику комнаты следует юридической судьбе права собственности на комнату и отдельно от права собственности на комнату неотчуждаема. Это нормы императивные, поэтому независимо от того, указаны эти правила в договоре купли-продажи или нет, с приобретением права собственности на комнату в коммунальной квартире одновременно приобретается и соответствующая доля в праве на общее имущество коммунальной квартиры. Поэтому говорить о том, что Вы купите только комнаты, не верно. Кроме того, так как Вы в результате покупки станете единственным собственником всех комнат в коммунальной квартире, то одновременно с регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи комнат Вы имеете право обратиться с заявлением о преобразовании коммунальной квартиры в отдельную с выдачей свидетельств о госрегистрации права не на комнаты, а на квартиру. Однако можно это сделать по желанию и потом.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Кроме того, так как Вы в результате покупки станете единственным собственником всех комнат в коммунальной квартире, то одновременно с регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи комнат Вы имеете право обратиться с заявлением о преобразовании коммунальной квартиры в отдельную с выдачей свидетельств о госрегистрации права не на комнаты, а на квартиру. Однако можно это сделать по желанию и потом.

Подскажите, пожалуйста, но ведь срок владения (три года) начнется заново, если перевести коммунальные комнаты в отдельную квартиру?
Это ведь не доли, где срок продолжает течь, если вы выкупили остаток?

ЭтоЕщеКто писал(а):
Поэтому я и рекомендую покупать такие квартиры только после фактической смены места жительства "отказниками от приватизации" с получением от них с учетом ст. 31, 83 ЖК РФ и новой редакции ст. 10, 166 и 167 ГК РФ заявления, что сделали они это в добровольном порядке и одобряют предстоящую сделку купли-продажи, понимая что их право бессрочного пользования отчуждаемой квартирой прекращено. При этом сколько времени такой гражданин прожил по новому месту жительства правового значения не имеет, важен сам факт вселения по новому месту жительства.

А сколько риэлторов, которые считают, что если снялся с учета, то право бессрочного пользования прекращено - жуть....
При таких случаях берем заявления, что фактическим местом жительства является иное от продаваемого, с какого времени и т.п.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
При таких случаях берем заявления, что фактическим местом жительства является иное от продаваемого, с какого времени и т.п.

Банки принимают нотариально удостоверенный отказ от претензий , этого достаточно?