Кратово. История блокирования продажи. Агентам г.Жуковский посвящается. 299 / 11646

07.06.20, 15:31
funfunych писал(а):
Ну, а вообще если уж пришьют незаконную предпринимательскую деятельность, то НДС - это мелочи. Формально там грозит ст. 171 УК с судимостью и, как я понимаю, конфискацией всего дохода, как преступного. Плюс еще за легализацию могут ст 174 УК добавить...

Ну конечно все не такое зверское.
предпринимательская деятельность без регистрации ИП штраф всего-то от 500 до 2000 рублей.
Остальные штрафы красивые:
- 5% за неподачу декларации как ИП,
- 40% за сокрытие,
- административка 200-500 тыс.
отуплаты налогов то же никто не освобождает:
- ндс 20%,
- ндфл 13%.

лучше бы не продавал.

07.06.20, 15:31
funfunych писал(а):
А в сабжевом случае 4 участка, значит 4 продажи. А это уже систематическое извлечение дохода

Минфин думает так же.

Вопрос: О порядке предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ налогоплательщику, который приобрел в 2007 г. земельный участок, разделил его в 2011 г. на тридцать семь участков и в течение двух лет планирует их продать.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 27 июня 2012 г. N 03-04-05/7-784

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со "ст. 34.2" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с "пп. 1 п. 1 ст. 220" Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел в 2007 г. земельный участок, который в 2011 г. разделил на тридцать семь участков, и в течение двух лет планирует их продать.

Согласно "ст. 11.4" Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

При этом на основании "ст. 219" Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

"Пунктом 9 ст. 12" Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, поскольку вновь образованные земельные участки при их продаже до 2015 г. будут находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный "пп. 1 п. 1 ст. 220" Кодекса, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 руб. в каждом налоговом периоде, в котором будут продаваться земельные участки. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности.

В данном случае в соответствии с "абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220" Кодекса в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Заместитель директора Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
27.06.2012

А как сделать предпринимательство непредпринимательством и наоборот, зависит от того, какие цели преследуются и возможности имеются.
Цели и возможности бывают разными.
По подобным ситуациям в Минфин лучше писать ДО продажи и вообще каких-либо мероприятий с недвижкой и получать персональный ответ. Если в процессе или после, все может быть истолковано, чем угодно, но в пользу налоговой.

07.06.20, 17:51
Asti495 писал(а):
По подобным ситуациям в Минфин лучше писать ДО продажи

Только надо понимать, что ответ не гарантирует, что налоговики или суд не поступят по своему. Но, насколько знаю, этот ответ защитит от наказания (штрафов и пр.).

07.06.20, 19:07
funfunych писал(а):
Только надо понимать, что ответ не гарантирует, что налоговики или суд не поступят по своему.

Минфин, образно говоря, крышует ФНС.

08.06.20, 00:48
Asti495 писал(а):
Минфин, образно говоря, крышует ФНС.

Я думаю там всё проще. Кому оно надо - тратить время на разбор декларации, если вышестоящие коллеги уже разобрались и разложили всё по полочкам в ответе, а декларация этому ответу соответствует?

07.06.20, 15:31
funfunych писал(а):
А в сабжевом случае 4 участка, значит 4 продажи. А это уже систематическое извлечение дохода в крупном (или особо крупном) размере (171 УК). Если на вырученные деньги что-нибудь купить, то это будет еще и легализация (174 УК)...

Какой вывод из всего сказанного?
Не продавать сразу 3-4 участка?
Людмила Воронина, что Вы думаете о таких рисках для вашего продавца?
Может лучше будет применить вариант, который я уже упоминал: сначала установить границы раздела исходного участка на 3-4 участка со всеми атрибутами ( колышки, флажки, лента, выезд кадастрового инженера ), но межевой план не подавать на регистрацию, затем продать этот участок покупателям в долевую собственность, после чего они сами подадут уже подготовленный межевой план на выделение своих купленных участков в натуре?
Это конечно реализуемо, если ещё не межевали, не регистрировали разделение и все 3-4 покупателя подобраны и готовы на это.
В таком случае продавец точно не попадает на НДФЛ и из сэкономленной суммы покупателям можно сделать небольшую скидку за дополнительные хлопоты.

Людмила Воронина

Eastern,
Если Вы не желаете Чем-то жертвовать (в данном случае налоги ) , размежевывайте и продавайте через 5 лет.
Неразмежеванный же с некими колышками - никто не купит. По причине - никому за свои деньги
не нужен этот гемор , и уж тем более непонятный продавец, несущий ахинею в стиле :
- Вы уж там сами как - нибудь...
Да Вы хоть объем работ и временных затрат представляете ? для того , чтобы "на выходе" получить новые ЕГРН и участки с четкими границами ?!
Смиритесь с этим наконец

08.06.20, 16:35
Eastern писал(а):
покупателям можно сделать небольшую скидку

То есть , за бесценок ))
Тем не менее, с неадекватом однофигственно связываться не будут.
ЧТО они будут покупать? Долю БЕЗ границ ? (не бесите меня )
Да там счет обычно идет на десятки- сотни тысяч...скидку он небольшую сделает....Тьфу.

Людмила Воронина

08.06.20, 16:35
Eastern писал(а):
Людмила Воронина, что Вы думаете о таких рисках для вашего продавца?

Нет у моих продавцов никаких "рисков"

У него есть я .
даже при условии, что все вменяемые , сложности и волокитство. А если это все умножить на дурость - нечего и продавать .
Отказ от работы.
Еще один вопрос из серии : Дурацкие - внесу в ЧС.

08.06.20, 16:35
Eastern писал(а):
Какой вывод из всего сказанного?

Мне кажется, продажа от имени ИП по отдельности размежеванных и зарегенных участков - хороший вариант. Налог 6% - весьма небольшой. Если действовать по вашей схеме (продавать в долевую собственность), то скорей всего цену еще сильней 6% придется сбрасывать из-за рисков и прочих неудобств для покупателей.

08.06.20, 16:49
Людмила Воронина писал(а):

08.06.20, 16:35
Eastern писал(а):
покупателям можно сделать небольшую скидку
То есть , за бесценок ))
Тем не менее, с неадекватом однофигственно связываться не будут.
ЧТО они будут покупать? Долю БЕЗ границ ? (не бесите меня )

А нельзя продать долю, выделенную в натуре? С домами же такое делается. В целом Вы правы, но всё-таки есть места, где условия диктует продавец, если участок соответствующий.