Ликвидная квартира в ЦАО под аренду 533 / 8857

[Ива ветка]

eiler2005,
Скажите, если я правильно понял, вы вложили всего 30% от суммы квартиры ( квартир) на Павелецкой сити.
А на оставшиеся 70% суммы какие условия ?
беспроцентная рассрочка , семейная ипотека, обычная ипотека ?
за чей счет банкет ?

Я так поняла что у человека кучка денег в разных инвестициях. И в некий Павелецкий сити он вложил 30% стоимости этой сити за счет семейной ипотеки и рассрочки платежа в 1.5 года. Будет платить через полтора года.В готовые объекты он не хочет,потому что объекты дорогие,аренда неизвестно когда окупится а деньги заморозятся немалые. Все это выглядит вполне нормально потому что даже "если что" другие вложение окупят его убытки тут. Я вот только не поняла почему от этой сити ждет рост доходности эти 50-80%. Ну,через 4 года. Вот как раз то что недвижимость так вырастет через несколько лет не очевидно. А в остальном все хорошо.

А через полтора года можно ведь и не платить..а продать по переуступке..отрастет или нет за полтора года на 30 %?
Учитывая, что на 5 % отрасло за полтора месяца..

Полгода посмотреть это реально- не думаю что 30.. Хорошо бы автор через полгода написал по чем продал.Правда интересно. А так то при кучке вложений и при льготной ипотеке вполне хороший вариант.Как там пишут всегда советющие-не кладем все яйца в одну корзину.

[bukinist]

eiler2005,
Скажите, если я правильно понял, вы вложили всего 30% от суммы квартиры ( квартир) на Павелецкой сити.
А на оставшиеся 70% суммы какие условия ?
беспроцентная рассрочка , семейная ипотека, обычная ипотека ?
за чей счет банкет ?

Я так поняла что у человека кучка денег в разных инвестициях. И в некий Павелецкий сити он вложил 30% стоимости этой сити за счет семейной ипотеки и рассрочки платежа в 1.5 года. Будет платить через полтора года.В готовые объекты он не хочет,потому что объекты дорогие,аренда неизвестно когда окупится а деньги заморозятся немалые. Все это выглядит вполне нормально потому что даже "если что" другие вложение окупят его убытки тут. Я вот только не поняла почему от этой сити ждет рост доходности эти 50-80%. Ну,через 4 года. Вот как раз то что недвижимость так вырастет через несколько лет не очевидно. А в остальном все хорошо.

А через полтора года можно ведь и не платить..а продать по переуступке..отрастет или нет за полтора года на 30 %?
Учитывая, что на 5 % отрасло за полтора месяца..

Ну только нужно учитывать, что переуступку продать по льготной ипотеке уже не получится , покупать будут за наличные (вся сумма)
А покупатель уступки за наличные- такой же инвестор ( если не похлеще) Он будет считать свои деньги ого-го как. И не переплатит ни копейки. А то и плющить по цене будет.
Иначе как объяснить то , что делает Белова ?
она берет по уступке новостройки близкие к сдаче по цене на 20% ниже застройщика.

[Юлия Битузе]

Я так поняла что у человека кучка денег в разных инвестициях. И в некий Павелецкий сити он вложил 30% стоимости этой сити за счет семейной ипотеки и рассрочки платежа в 1.5 года. Будет платить через полтора года.В готовые объекты он не хочет,потому что объекты дорогие,аренда неизвестно когда окупится а деньги заморозятся немалые. Все это выглядит вполне нормально потому что даже "если что" другие вложение окупят его убытки тут. Я вот только не поняла почему от этой сити ждет рост доходности эти 50-80%. Ну,через 4 года. Вот как раз то что недвижимость так вырастет через несколько лет не очевидно. А в остальном все хорошо.

А через полтора года можно ведь и не платить..а продать по переуступке..отрастет или нет за полтора года на 30 %?
Учитывая, что на 5 % отрасло за полтора месяца..

Полгода посмотреть это реально- не думаю что 30.. Хорошо бы автор через полгода написал по чем продал.Правда интересно.

Полтора года
А не полгода

[grappler]

я не готов сейчас вываливать почти всю сумму за готовое в той же Павел сити за 550-600 за квадрат у застройщика (в постах в другой теме и по 750-800 за квадрат с ремонтом предлагали) с видами на ЖД или низкие этажи.

Зачем-то крайности взяты - либо дорогое готовое, либо ждать 4 года. Будто свет клином на Пав Сити сошёлся, и других жк нет. Хватает окологотовых и готовых вариантов, и даже первая оч в ПавСити проскакивает недорого иногда. Всегда можно взять риэлтора который в теме рынка и предложит проект с нормальным соотношением вложения и рисков. Одна аренда за эти 4 года даст несколько млн рублей.
Про вклады весьма странное представление - мол вкладчик один и за него не будет никто впрягаться... Проблемы могут быть у всего банка, а не у конкретного вкладчика, если речь о госбанке то и проблемы какие-либо крайне маловероятны, а крупнейшие застройщики страны как раз падали неоднократно уже.
В чем риск стройки с таким сроком - сейчас вы отдали застрою небольшие деньги относительно готового. Но строить фактически он будет потом, отделывать вообще через 4 года, естественно цены на всё будут совершенно иные, и каким-то образом застрою придётся сводить проект. Но ничего страшного если он проект не сведёт - вам просто вернут назад через 4 года деньги с эскроу.

[grappler]

риски вкладов отдельных физиков и риски эскроу, за которыми стоят крупные застройщики - совсем разного порядка. где обычного вкладчика или инвестора "спишут в ноль" - крупного игрока будут спасать, а я тут с ним в одной лодке.

Вклады "отдельных физиков" (непонятно правда о чем речь) защищены куда надёжнее (АСВ уже отрабатывало не раз, про госбанки и речи нет), а вот эскроу тёмная лошадка - вернее там все прописано чётко - страхуется 10 млн, их полагаю выдадут, остальное - через суды, может быть.
" Крупного игрока будут спасать" - как СУ-155 наверное. Или Мортона с Урбаном. Может и "спасут", но это на годы затянется.

[eiler2005]

Я вот только не поняла почему от этой сити ждет рост доходности эти 50-80%. Ну,через 4 года. Вот как раз то что недвижимость так вырастет через несколько лет не очевидно. А в остальном все хорошо.

потому что при входе от 400 за квадрат (а мой вход был еще ниже), к примеру при стоимости квадрата 600 тыс (так продают плохие сейчас этажи плохие и плохие виды и такие лоты очень редки) доходность уже 50%. Белова в ремонте продает за 700+ ближе к 800. Как ЖК застроится, район наполнится новыми стройками (а они все дороже и там цены уже по 600+) при выходе на 700 через пару лет и будут те семые 70+ процентов. А с развитием района полагаю и выше.

А через полтора года можно ведь и не платить..а продать по переуступке..отрастет или нет за полтора года на 30 %?
Учитывая, что на 5 % отрасло за полтора месяца..
Полгода посмотреть это реально- не думаю что 30.. Хорошо бы автор через полгода написал по чем продал.Правда интересно.
Полтора года
А не полгода

а зачем мне обязательно продавать через 1,5 года? посмотрим на ситуацию, будут ли варианты лучше если я условно продам эти лоты. Не будет - останемся тут. как я и рассчитывал - потенциал хороший у локации и этих ЖК.

но самая важная мысль - а) вход маленькими деньгами (35 процентов от суммы сделки кешем) б) отличный потенциал (гарантированно более 50%, на максимуме - около 100 и более за 3+ лет) в) у меня есть выбор.

именно эту ценность я и хотел создать и создал из инструментов застройщика и банков/экспертизы риэлторов и текущего состояния рынка

Зачем-то крайности взяты - либо дорогое готовое, либо ждать 4 года. Будто свет клином на Пав Сити сошёлся, и других жк нет. Хватает окологотовых и готовых вариантов, и даже первая оч в ПавСити проскакивает недорого иногда. Всегда можно взять риэлтора который в теме рынка и предложит проект с нормальным соотношением вложения и рисков. Одна аренда за эти 4 года даст несколько млн рублей.
Про вклады весьма странное представление - мол вкладчик один и за него не будет никто впрягаться... Проблемы могут быть у всего банка, а не у конкретного вкладчика, если речь о госбанке то и проблемы какие-либо крайне маловероятны, а крупнейшие застройщики страны как раз падали неоднократно уже.
В чем риск стройки с таким сроком - сейчас вы отдали застрою небольшие деньги относительно готового. Но строить фактически он будет потом, отделывать вообще через 4 года, естественно цены на всё будут совершенно иные, и каким-то образом застрою придётся сводить проект. Но ничего страшного если он проект не сведёт - вам просто вернут назад через 4 года деньги с эскроу.

как и писал ранее, давайте конкретику

1) приведите примеры таких ЖК, с расчетом доходностей как делал я. обсудим, купим. а то в воздух получается

2) эскроу в сбере и деньги там. еще вопросы есть на тему устойчивости банка?

я думаю, просчитываю разные риски. как мог защитился

а про вклады - спасут да, до 1,4 млн. здесь как вы понимаете суммы повыше

[grappler]

потому что при входе от 400 за квадрат (а мой вход был еще ниже), к примеру при стоимости квадрата 600 тыс (так продают плохие сейчас этажи плохие и плохие виды и такие лоты очень редки) доходность уже 50%. Белова в ремонте продает за 700+ ближе к 800.

Белова продаёт студии за 800, с ремонтом. Евротрешки Белова оценила в плюс минус 500 готовые, без ремонта. Если поделить на четыре года то доходность существенно ниже депозитной.

[grappler]

я думаю, просчитываю разные риски. как мог защитился

Так получается вы взяли на себя риски и застройщика (не построит, построит не то, затянет срок), так и банковской системы т к она переплетена с застройщиками (обанкротится банк держатель эскроу, банк выдающий финансирование).

[grappler]

2) эскроу в сбере и деньги там. еще вопросы есть на тему устойчивости банка?
...
а про вклады - спасут да, до 1,4 млн. здесь как вы понимаете суммы повыше

Тут бы определиться, можно держать в Сбере крупные суммы или нет - а то получается вклад не больше 1.4 млн, а эскроу уже на любую сумму, ведь будут спасать.

[grappler]

1) приведите примеры таких ЖК, с расчетом доходностей как делал я.

Так в ваших расчётах по ПавСити даже срок стройки (указан на сайте проекта) неверный, не говоря уже об оценках стоимости.
Сравнительный подход это правильно, но конкретно в этом случае он выглядит притянутым чтобы оправдать сделанный выбор.