"Унтер-офицерская вдова", или как наши клиенты сами себя секут 440 / 4919

[Николай Тюленев]

Приватизация у нас сейчас продлена до 17 или 18 года? Запутали совсем.

Без разницы.
Если до 17-го - продлят до 18-го.
Налоги-с ...

[Ольга Панкратова]

мои замечания на предложения "юриста" выделены красным

"Условия совершения сделки по покупке квартиры по ул. ХХХХХХХХХХХХХ

1. Аванс(обеспечительный платеж)вносится под расписку продавца (одного из продавцов)под ПКО в офисе представителей ПРОДАВЦА, и эта сумма будет отражена в окончательной расписке перед закладкой в сейф денег, если при этом ПКО будет возвращен в офис(во избежание двойного подтверждения на одну и ту же сумму). В этом случае в договоре с продавцом или с риелторами продавца будут отражены все основные условия сделки, которые обязан выполнить продавец до подписания договора купли-продажи. При невыполнении продавцом оговоренных условий, будет считаться, что сделка не состоялась по вине продавца. А аванс (обеспечительный платеж)возвращается покупателю.

2. К сделке продавец должен подготовить следующие документы:
- 1.свежая выписка из ЕГРП;
- 2.правоустанавливающие документы на квартиру и свидетельства о праве собственности от каждого собственника;
- 3.технический и кадастровый паспорт на квартиру;
- 4.архивную выписку из домовой книги(все, что выходит за рамки обычного стандартного пакета , необходимого на сделку – собирает риэлтор ПОКУПАТЕЛЯ и получает за это деньги от своего клиента, у нас презумпция продавцов);
- 5.свежую справку из паспортного стола о том, что в квартире никто не прописан(невозможно представить, ибо наши собственники пойдут на выписку ТОЛЬКО ПОСЛЕ ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ НА РЕГИСТРАЦИЮ, можно заложить деньги тем двум, кто не приобретает квартиры – под выписку;
- 6.медицинские справки каждого из продавцов из психоневрологического и наркологического диспансеров, в которых указано, состоят ли они на учете или нет(собирать справки – обязанность риэлтора ПОКУПАТЕЛЯ, за которые он получает деньги, так что – удачи ему в этом, а у нас – презумпция продавцов, мы собирать ничего не должны).
- 7.справки от каждой обслуживающей организации и организации ЖКХ об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца, включая взносы на капремонт жилья.
- 8.документы на газовое оборудование (если оно есть), а также на электросчетчик и счетчики воды.
- 9.копии паспортов всех собственников(будут переданы ПОКУПАТЕЛЮ с согласия ПРОДАВЦОВ после регистрации перехода права , на подписании АПП, иначе – мы нарушим Закон о неразглашении персональных данных).
Исходя из анализа полученных документов, могут быть запрошены дополнительные документы для изучения.
Все указанные и дополнительные документы, передаются покупателю в копиях до заключения договора купли-продажи квартиры для их изучения, а в оригиналах (кроме паспортов гражданина) – вместе с расписками по оплате договора(??? что это).
При не подготовке продавцом всех указанных документов к оговоренному сроку или не разрешения вопросов, возникших у покупателя по результатам изучения этих документов, а также в случае возникновения у покупателя обоснованных сомнений в легитимности предстоящей сделки, будет считаться, что сделка не состоялась по вине продавца. А аванс(обеспечительный платеж) возвращается покупателю, только при непредоставлении документов по пп.1,2,3,7,8,9. Сбор документов по остальным пунктам – обязанность риэлтора ПОКУПАТЕЛЯ, за исполнение которой он получает от покупателя деньги.В случае оплаты получения данных справок путем невозвратной предоплаты в размере 25 000 рублей сторона ПРОДАВЦА любезно соглашается предоставить данные документы представителю ПОКУПАТЕЛЯ

3. Закладка денег осуществляется после подписания договора у нотариуса и дополнительного соглашения к договору вне стен нотариальной конторы и оформления расписок на всю сумму сделки. Перед подписанием договора будет предоставлена возможность убедиться в наличии денег у покупателя.Данный пункт неисполним, ибо подвергает опасности наших ПРОДАВЦОВ. Сделка считается заключенной у нотариуса и без закладки заключать сделку сторона ПРОДАВЦА не намерена

4. Закладка денег и документов в банковские ячейки осуществляется в обслуживающем покупателя банке или в банке согласованном с покупателем.

5. Нотариальные расходы по удостоверению сделки купли-продажи и расходы по регистрации стороны оплачивают в равных долях( пополам), согласия супругов и иные частные заявления , необходимые для производства и регистрации сделки каждая сторона оплачивает за свой счет.
Одна банковская ячейка под деньги и одна банковская ячейка под расписки и документы(итого – стоимость аренды двух ячеек)– оплачивается покупателем.

6. До сделки квартира должна быть освобождена, все лица сняты с регистрационного учета- это невозможно, собственники будут сниматься только во время регистрации. Во время подписания договора (какого? )квартира должна быть передана покупателю по акту(какому?,), . В этом случае условием получения денег из банковского сейфа будет являться договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности к покупателю.
Во всех иных случаях – условием получения денег из банковского сейфа будет являться договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности к покупателю, передаточный акт на квартиру и выписка из домовой книги о том, что все лица, проживавшие в квартире, сняты с регистрационного учета. – согласна со всем, кроме передаточного акта, квартира будет передана ПОКУПАТЕЛЮ через две недели после регистрации( у нас пожилой человек, он за сутки из трехкомнатной квартиры не переедет)
Не увидела, где указана стоимость в ДКП по кадастру, мы указываем в ДКП только 70 процентов от кадастровой стоимости

Я, конечно, очень опоздала к обсуждению, но попробую отстоять "честь юридического мундира" постфактум.

1. ЕГРП до сделки.
Конечно, должен заказывать покупатель, это в его интересах. Даже не говоря, что это азы проверки, даже не проверки, а первое что делается при малейшем интересе к квартире. То уж заказать между сделкой и авансом и "позвонить другу в Росреестр" в день сделки, это абсолютно точно должен представитель покупателя.
2. Правоустановка и свидетельство на сделку - это понятно.
3. Кадастровый паспорт вполне способен заказать покупатель (его представитель), но если он есть, то почему бы не передать в копиях покупателю на авансе и в оригинале после перехода права. Технический паспорт, тут в контексте не очень понятно, это Москва или область, и если ли у покупателя сомнения в произведенной перепланировке. Если нет сомнений, то ровно как и с кадастром, копия на авансе, оригинал после перехода права. Это технические не именные документы, русским языком - справки, несущие определенную информацию.
4. Архивная выписка из домой. Абсолютно понятно, что покупатель (его представитель) должен проверить эту информацию по своим доверенным каналам. Однако не убудет и от продавца (и его представителя), в МФЦ ( или УК) ему все равно идти, обновляя перед сделкой справку об отсутствии задолженности. И если архивную выписку готовы выдать уполномоченные органы, не вижу причин ее не взять. В данной ситуации собственников трое + риэлтор (вероятно с доверенностью на представление интересов и сбор документов), кто-нибудь из четверых может/должен найти время и это определенно не должно быть предметом спора. Это не коем образом не отменяет проверку со стороны покупателя, и уж если совсем по-хорошему, то представители сторон должны перед сделкой сравнить результаты и обсудить. Но это прям совсем идеал
5. Мне не очень понятен это пункт. Как и то почему это обсуждение идет в переписке, тут разговора на 10 минут по телефону. Складывается впечатление что представитель покупателя не очень осведомлен, о том что сделка альтернативная и вообще о ситуации и плана продавца. Не понятно почему.
6. ПНД и НД. Нет уж, Юлия Владимировна, если представитель покупателя считает это необходимым, то заинтересованный в сделке продавец должен пойти и взять. И да, информативность этих справок может быть не велика, но я проверю параллельно по известным в проф. кругах каналам, и не поленюсь и в само ПНД и НД направить сотрудника. Это маркер, если продавец купил эту справку, значит есть что скрывать и есть куда копать представителю покупателя.
7 и 8. Понятно, не предмет спора.
9. Копия паспорта покупателя. Внеся аванс за квартиру, покупатель заключил с продавцами договорные отношения, посему паспортные данные последних не долнжы являться для него секретом. Паспортные данные нужны для проверки по БКИ, а это первое что я бы проверяла в описанной ситуации: альтернатива маме и две сыновей "вникуда", после свежей приватизации. Узнать паспортные данные не составляет никакого труда. Проверка действительности паспортов продавцов один из пунктов юридического заключения. А непосредственно сами копии (сканы), могут понадобится для сличения фотографии с "личной карточкой" в паспортном столе, бывает и такая необходимость. Также в паспорте содержаться данные о ранее выданных паспортах и это также важно для проверки. Я честно, говоря не разу не сталкивалась, с отказом после аванса в копии паспорта собственника, ни в каких агентствах. Удивлена

Насчет "невозвратных" 25 000, Юлия Владимировна, но Вы тут просто увидели неопытного контрагента и "включили инком"
Что касается закладки до подписания, тут Вы правы на 100%.
Касаемо нотариальных расходов и ячеек также Вы абсолютно правы.

Далее про доступ к ячейке, подписание акта, и вот это:

Исходя из анализа полученных документов, могут быть запрошены дополнительные документы для изучения.
Все указанные и дополнительные документы, передаются покупателю в копиях до заключения договора купли-продажи квартиры для их изучения, а в оригиналах (кроме паспортов гражданина) – вместе с расписками по оплате договора(??? что это).

Выдают Вашего контрагента, как человека не имеющего опыта в проведении сделок. Ну абсолютно четко видно, что не представляет он что, как, куда и когда должно быть. Выше у Вас идет обсуждение про вторую ячейку для расписок, и сразу же расписка с документами в день сделки. Нет понимая и нет диалога.
Против передачи старых правоустанавливающих документов новому собственнику, я как юрист, в общем против. Но понимая ценность истории при дальнейших переходах права, всегда согласна предоставить новому собственнику заверенные нотариусом копии. Хотя откровенно говоря, многие продавцы совершенно спокойно готовы отдать, мол "нафига они мне нужны."


В общем и целом, из выложенной Вами переписке я вижу что Ваш контрагент не имеет опыта сопровождения и ведения сделок. При этом невозможно сделать вывод хороший он юрист или плохой, глупый или умный, так как переписка и не носит юридической специфики, это стандартное обсуждение подготовки к сделке и самой сделки, так сказать с "бытовой" стороны.

[Юлия Битузе]

1. ЕГРП до сделки.
Конечно, должен заказывать покупатель, это в его интересах. .
2. Правоустановка и свидетельство на сделку - это понятно.
3. Кадастровый паспорт вполне способен заказать покупатель (его представитель), но если он есть, то почему бы не передать в копиях покупателю на авансе и в оригинале после перехода права. Технический паспорт, тут в контексте не очень понятно, это Москва или область, и если ли у покупателя сомнения в произведенной перепланировке. Если нет сомнений, то ровно как и с кадастром, копия на авансе, оригинал после перехода права. Это технические не именные документы, русским языком - справки, несущие определенную информацию.
4. Архивная выписка из домой. Абсолютно понятно, что покупатель (его представитель) должен проверить эту информацию по своим доверенным каналам. Однако не убудет и от продавца (и его представителя), в МФЦ ( или УК) ему все равно идти, обновляя перед сделкой справку об отсутствии задолженности:
5. Мне не очень понятен это пункт. Как и то почему это обсуждение идет в переписке, тут разговора на 10 минут по телефону. Складывается впечатление что представитель покупателя не очень осведомлен, о том что сделка альтернативная и вообще о ситуации и плана продавца. Не понятно почему.
6. ПНД и НД. Нет уж, Юлия Владимировна, если представитель покупателя считает это необходимым, то заинтересованный в сделке продавец должен пойти и взять. И да, информативность этих справок может быть не велика, но я проверю параллельно по известным в проф. кругах каналам, и не поленюсь и в само ПНД и НД направить сотрудника. Это маркер, если продавец купил эту справку, значит есть что скрывать и есть куда копать представителю покупателя.
7 и 8. Понятно, не предмет спора.
9. Копия паспорта покупателя. Внеся аванс за квартиру, покупатель заключил с продавцами договорные отношения, посему паспортные данные последних не долнжы являться для него секретом. Паспортные данные нужны для проверки по БКИ,
Насчет "невозвратных" 25 000, Юлия Владимировна, но Вы тут просто увидели неопытного контрагента и "включили инком"
Что касается закладки до подписания, тут Вы правы на 100%.
Касаемо нотариальных расходов и ячеек также Вы абсолютно правы.

Выдают Вашего контрагента, как человека не имеющего опыта в проведении сделок. Ну абсолютно четко видно, что не представляет он что, как, куда и когда должно быть. Выше у Вас идет обсуждение про вторую ячейку для расписок, и сразу же расписка с документами в день сделки. Нет понимая и нет диалога.
Против передачи старых правоустанавливающих документов новому собственнику, я как юрист, в общем против. Но понимая ценность истории при дальнейших переходах права, всегда согласна предоставить новому собственнику заверенные нотариусом копии. Хотя откровенно говоря, многие продавцы совершенно спокойно готовы отдать, мол "нафига они мне нужны."


В общем и целом, из выложенной Вами переписке я вижу что Ваш контрагент не имеет опыта сопровождения и ведения сделок. При этом невозможно сделать вывод хороший он юрист или плохой, глупый или умный, так как переписка и не носит юридической специфики, это стандартное обсуждение подготовки к сделке и самой сделки, так сказать с "бытовой" стороны.

а сделать выводы, что он НЕ ЮРИСТ - возможно?
вот я сделала такие выводы
а в остальном мы с вами разошлись только на предоставлении ПНД, НД
пару раз за прошедшие годы работы я РЕАЛЬНО теряла клиентов из-за трансляции этого требования покупателя, как обязательного, один раз - клиентка отказалась от сделки за пару дней до сделки, развалила ее, узнав, что я поддерживаю такую просьбу,
больше не хочу
покупателей легче найти новых, когда торгуешь "от объекта", чем когда никакого объекта у тебя нет, не так ли?
про паспортные данные и копию паспорта хотела намекнуть вам, что это немного разные вещи - паспортные данные могу предоставить, паспорт с фотографией и образцом подписи - до сделки на десятки миллионов заинтересованной стороне - НЕТ

[Ермаков]

покупателей легче найти новых, когда торгуешь "от объекта", чем когда никакого объекта у тебя нет, не так ли?

Сейчас особенно.)) Гнать с порога людей с деньгами, которые хотят ваш объект, но по незнанию выбрали не того юриста!

[Юлия Битузе]

покупателей легче найти новых, когда торгуешь "от объекта", чем когда никакого объекта у тебя нет, не так ли?

Сейчас особенно.)) Гнать с порога людей с деньгами, которые хотят ваш объект, но по незнанию выбрали не того юриста!

Леш, ты так не волнуйся, все будет хорошо!

[Ермаков]

покупателей легче найти новых, когда торгуешь "от объекта", чем когда никакого объекта у тебя нет, не так ли?

Сейчас особенно.)) Гнать с порога людей с деньгами, которые хотят ваш объект, но по незнанию выбрали не того юриста!

Леш, ты так не волнуйся, все будет хорошо!

Конечно! Вернись уже в тему.

[Юлия Битузе]

Так я по теме -все с квартирой и с покупателем этим будет хорошо

[Ермаков]

Так я по теме -все с квартирой и с покупателем этим будет хорошо

Ты такая скучная стала,женись уже выйди замуж, нарожай Гансиков, построй сыроварню, посади виноградник...

[Юлия Битузе]

Так я по теме -все с квартирой и с покупателем этим будет хорошо

Ты такая скучная стала,женись уже выйди замуж, нарожай Гансиков, построй сыроварню, посади виноградник...

Леш, все это не скоро будет, дай невестой побыть, так хорошо быть невестой и так непросто женой, пока маринуем!!

[Ермаков]

Так я по теме -все с квартирой и с покупателем этим будет хорошо

Ты такая скучная стала,женись уже выйди замуж, нарожай Гансиков, построй сыроварню, посади виноградник...

Леш, все это не скоро будет, дай невестой побыть, так хорошо быть невестой и так непросто женой, пока маринуем!!

Не перекисни в невестах...