Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя 124 / 32914

Святослав писал(а):
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ
А если потом Ваш продавец "без расписки" начнёт требовать обратно квартиру, вернув миллион, что будете делать???

Святослав, читайте внимательно.
Речь шла об требовании одной расписки на полную стоимость, в которой написано "За проданную квартиру". Вот именно такую наш продавец попросту не напишет.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ

Да, Спасибо, виноват, разобрался: "одной расписки", прочитал "на миллион" :lol:

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ
Надеюсь, Вы понимаете, что насчёт "побыстрее комиссионные получить" - это шутка была?

Радует то, что Вы заранее предупреждаете покупателя о том, какую расписку он получит от Вашего продавца. Я тоже так делаю. Лучше потратить время на поиск другого объекта (или другого покупателя), чем пререкаться перед арендованной ячейкой накануне нотариата, рискуя развалить сделку.
Жаль, что не все агенты так делают. Сколько хочешь агентств, которые подписывают договор с покупателем, ограничившись предупреждением о том, что в ДКП будет указан 1 млн или вообще балансовая стоимость. И не всегда это предупреждение делают в письменном виде. А чтобы кто-то заранее о форме написания расписки предупреждал - по-моему, это вообще редкость.

Евгений, а почему Вы считаете, что для Вашего продавца одна расписка на полную стоимость создаёт больше рисков, чем две расписки?
По-моему - наоборот. Если у покупателя только одна расписка - значит, ему изначально не нужен налоговый вычет по этой сделке. Кому нужен - тот настаивает как минимум на 2 млн в ДКП. И расписка понадобится только в случае оспаривания сделки. А если у покупателя две расписки - одну он использует легально (для налогового вычета), а что ему придёт в голову делать со второй распиской - это только ему известно.
Есть некое письменное подтверждение полученных продавцом нелегальных доходов. Допсоглашение это или плата за "неотделимые улучшения" - неважно. Вы полагаете, продавец в этом случае меньше рискует?

zavrelena писал(а):
А чтобы кто-то заранее о форме написания расписки предупреждал - по-моему, это вообще редкость.

Да ладно

Мож от специфики и города зависит. Всегда говорим - стоимость - миллион, на нее расписка за проданную квартиру. Остальное - обсуждается.

zavrelena писал(а):
Евгений, а почему Вы считаете, что для Вашего продавца одна расписка на полную стоимость создаёт больше рисков, чем две расписки?

Потому что Налоговый Кодекс пока не изменили - там все предельно ясно написано

Тема настолько актуальна, а подход у каждого свой и этих подходов несколько,взависимости от ситуации клиентов.
Были случаи, когда клиенту-покупателю нужна была именно эта квартира и он был согласен увеличить стоимость объекта на + 13%, но чтоб стоимость в ДКП была указана полностью.

Овсянникова Елена писал(а):
Тема настолько актуальна, а подход у каждого свой и этих подходов несколько,взависимости от ситуации клиентов.
Были случаи, когда клиенту-покупателю нужна была именно эта квартира и он был согласен увеличить стоимость объекта на + 13%, но чтоб стоимость в ДКП была указана полностью.

Иногда занижение цены в ДКП до 1 млн для покупателя может оказаться фактическим завышением цены на 13% от разницы + 130 тыр. (он может дважды лишиться налогового вычета один раз на 130 тыр. при покупке, другой раз на 13% разницы в расходах на приобретение при последующей продаже до истечения 3 лет).
Не все, конечно, покупатели продают купленные квартиры до истечения 3 лет, но случается, что продают.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Потому что Налоговый Кодекс пока не изменили - там все предельно ясно написано

Евгений, Вы меня разочаровываете. Где в Налоговом Кодексе написано, что на полученные доходы согласно двум распискам не нужно платить налогов? :shock:

Либо мы действуем согласно Налоговому Кодексу и оформляем по полной стоимости, уплачивая налоги, либо мы уклоняемся от уплаты налогов и у кого-то в архиве лежит на нас компромат. Нельзя быть немножко беременным.
Продавец должен бояться расторжения сделки так же как и покупатель, даже больше. Пусть знает, что ему грозит в случае, если он или его родственники попытаются оспорить сделку в суде. Покупатель и так не захочет себе неприятностей с квартирой, которую он только что купил, и не попрётся в налоговую с распиской, не соответствующей договору. Зачем ему вопросы налоговиков по этому поводу?

zavrelena писал(а):
Евгений, Вы меня разочаровываете. Где в Налоговом Кодексе написано, что на полученные доходы согласно двум распискам не нужно платить налогов?

Елена, где указано, что неотделимые улучшения - это доход? И с которого нужно платить налоги? Это расходы, а не доходы. И подтвердить их, если сильно надо - можно. Налоговая пару раз пыталась брать "на пушку" похожих продавцов. О чем уже писал, что такие наезды следственных органов о неуплате налогов пресекаются 2-мя фразами, одна из которых - Здравствуйте

А с продажи квартиры выше миллиона - это доход, о чем прямо прописано в НК.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Елена, где указано, что неотделимые улучшения - это доход? И с которого нужно платить налоги? Это расходы, а не доходы. И подтвердить их, если сильно надо - можно. Налоговая пару раз пыталась брать "на пушку" похожих продавцов. О чем уже писал, что такие наезды следственных органов о неуплате налогов пресекаются 2-мя фразами, одна из которых - Здравствуйте
А с продажи квартиры выше миллиона - это доход, о чем прямо прописано в НК.

Убедительно. Для продавца хорошо.
Хорошо это или плохо для покупателя - не знаю. Просто считаю, что если покупатель берёт на себя финансовые риски в случае расторжения сделки, то и продавцу неплохо было бы взять на себя какие-то риски. Например, риск ответственности перед налоговыми органами.
Увы, но покупатели при нашем законодательстве менее защищены, чем продавцы. Продавцы денежки получили и потратили, с них взять нечего, а покупатель, лишившись недвижимости по суду, бегай взыскивай потом свои денежки "за улучшения". Получив такую расписку, покупатель лишится единственного рычага, чтобы убедить продавца или его родственников отказаться от иска о признании сделки недействительной. Продавцу в случае одной расписки на полную стоимость может оказаться проще за свой счёт договориться с теми, чьи права нарушила сделка, чем потом перед налоговиками оправдываться.
Вы меня ещё больше убедили в том, что если есть малейшие подозрения на оспоримость сделки, покупателю лучше брать с продавца одну расписку на всю сумму.

zavrelena писал(а):
Я в последнее время с расписками предпочитаю не мудрить. Если даже цена в ДКП и в расписке разная - расписку требую писать одну. "За проданную квартиру". Исхожу из того, что чем проще и однозначней сформулировано, тем судье будет проще в случае чего идентифицировать расписку с конкретной сделкой по конкретной квартире. А всякие там "неотделимые улучшения" - судья такие расписки может вообще во внимание не принимать.

В таких спорных и непростых ситуациях стараюсь узнать судебную практику.
Была ли она у Вас (Ваших коллег, форумчан) с одной распиской "За проданную квартиру?"