Поздравляю! 1 марта вступают в силу изменения в Гражданский кодекс 102 / 5986

vek_agtu писал(а):
сами продавцы настаивают на полной оплате

Ну мало ди на чем они настаивают...они просто обнаглели у вас там, хотят чтобы одновременно у них и деньги были за продаваемую квартиру и квартира в собственности оставалась до окончания регистрации.А вы просто на поводу у них идете

Читая, каждый видит то, что хотел бы увидеть (это как и слышат только то, что хотят).

Как работать с предварительным договором не знает уже только ленивый, как обезопасить себя пунктами в договоре (предварительном, или иных соглашениях) - это тоже не так уж сложно. Да только не все работает на практике.

Я говорю о другом. Может в Москве такой практики и не было.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Когда произошел случай и разваливалась цепочка сделок (все участники подписали предварительные договора плюс договор о задатке, по которому обе стороны признавали сумму переданную в качестве обеспечения - задатком, и данный пункт существенным условием договора), один из продавцов решил через суд принудить покупателя заключить основной договор - так иск не приняли, ответив письменно, что данный предварительный договор ничтожен, т.к. заключен не в той форме.

На словах согласились, что госрегистрация предварительных договоров не требуется, но тем не менее, раз основной договор купли-продажи заключается в письменной форме и считается заключенным с момента госрегистрации, то и к предварительному договору к-п должны предъявляться те же требования.

И на этом же основании возвращали и авансы, и суммы, названные задатком.

А задаток передается только в обеспечение основного (а не предварительного, это уже из определений суда) договора. Именно поэтому я и говорила, что при отсутствии регистрации сделки можно будет подписывать соглашение о задатке, если будет разрыв во времени между заключением договора и регистрацией перехода прав собственности.

А теперь, если не будет госрегистрации договора, то и предварительный договор с юридической точки зрения приобретает силу, И уже вряд ли в суде отказали бы хотя бы в приеме иска.

Интересует еще то, сколько времени должно пройти от момента заключения договора к-п до регистрации перехода прав, которые обязательны, может опять, как ранее с БТИ - один день. То есть опять все делается в один день и подписываем договор, и подаем документы на регистрацию перехода прав.

Тогда только одна надежда, что предварительный договор будет работать безотказно.

vek_agtu писал(а):
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме..

А что-бывает договора об отчуждении недвижимости в какой то еще форме, кроме письменной?

Lamp писал(а):
vek_agtu писал(а):
сами продавцы настаивают на полной оплате

Ну мало ди на чем они настаивают...они просто обнаглели у вас там, хотят чтобы одновременно у них и деньги были за продаваемую квартиру и квартира в собственности оставалась до окончания регистрации.А вы просто на поводу у них идете

Абсолютно с вами согласна. И заостряю внимание риэлтеров на том, что подставляют покупателя, ибо регистрация может быть приостановлена, или вообще отказано в регистрации и т.д.

Может, конечно, в крупных сделках работают как-то по другому, у меня таких данных нет, а вот в эконом-классе, к сожалению, по старинке - "сегодня деньги, завтра стулья". А потом покупатель трясется - нет денег, да еще и не собственник квартиры.

Поэтому и переезд требуют в день регистрации или накануне, либо на следующий день. Крупные (по нашим региональным меркам) АН прослеживают сделку до переезда и получения документов с центра регистрации.

Lamp писал(а):
vek_agtu писал(а):
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме..

А что-бывает договора об отчуждении недвижимости в какой то еще форме, кроме письменной?

Там дальше написано, что договор считается заключенным с момента госрегистрации.

Вот эта фраза для суда критическая. Таким же должен быть и предварительный договор, но в ГК нет в его отношении никаких требования о регистрации.

Можно, конечно. с пеной у рта что-то пробовать доказать, но, как правило, никто до ВС или КС не доходил.

конституционного суда

vek_agtu писал(а):

У нас адекватные работники в центре регистрации, сами продавцы настаивают на полной оплате, а риэлтеры, как ни странно, их поддерживают. Так что речь не в том, кто и кому и что должен подтереть.

Так Вы и рассчитывайтесь по полной в день сделки, только через депозитарную ячейку с условиями выемки: зарегистрированный в Росреестре ДКП на имя нового Покупателя.Деньги продавцы пересчитают,проверят и пусть спокойно идет регистрация.О волшебных способах перехода на такой безопасный расчет для обеих сторон можно послушать семинаров в Москве или в личку к Владимиру Грохотову(он то смог это сделать и до сегодняшнего дня делает).

vek_agtu писал(а):
MariannaPro писал(а):
vek_agtu писал(а):

А ваша практика разрешит Вам прочесть п.5 ст.488 ГК? В Москве это работает. Почему у Вас нет? Смелости нет пойти с ней(со статьей) в рег палату и подтереть им сопельки. Подмосковье до поры точно также тормозило. Сейчас сопельки постепенно подтерлись во многих местах Московской области.

П

У нас адекватные работники в центре регистрации, сами продавцы настаивают на полной оплате, а риэлтеры, как ни странно, их поддерживают. Так что речь не в том, кто и кому и что должен подтереть.

Vek_agtu .
Т.е. ДКП,где прописано,что полный расчет по стоимости квартиры после гос.регистрации в течение двух дней(например) и обременением этот факт не считать - все-таки ваши регистраторы делали? Или не было такого?

vek_agtu писал(а):
Как работать с предварительным договором не знает уже только ленивый, как обезопасить себя пунктами в договоре (предварительном, или иных соглашениях) - это тоже не так уж сложно. Да только не все работает на практике.

Да все работает на практике!! Документы надо грамотно составлять. И полную стоимость квартиры по предварительному уплачивают, а потом право собственности признают в судебном порядке!!! Масса судебных решений.. Если бы договор должен был бы регистрироваться - было бы такое? По незаключенному-то договору!

vek_agtu писал(а):
... один из продавцов решил через суд принудить покупателя заключить основной договор - так иск не приняли, ответив письменно, что данный предварительный договор ничтожен, т.к. заключен не в той форме.
На словах согласились, что госрегистрация предварительных договоров не требуется, но тем не менее, раз основной договор купли-продажи заключается в письменной форме и считается заключенным с момента госрегистрации, то и к предварительному договору к-п должны предъявляться те же требования.

Такое впечатление, что Вы над нами смеетесь... Да мало ли что делают суды общей юрисдикции в первой инстанции!! Там, кстати, и неправосудных решений множество. А если проигравшая сторона не обжалует, так оно таким и остается.. Кто-то, не получив результата, в судебной системе разуверится, кто-то в квалификации проигравшего юриста (что справедливо в такой ситуации)..
А такой механизм как обжалование Вашим юристам знаком? ВАС высказался достаточно определенно... Верховный суд именно такого не сказал, но ориентируется на то письмо, которое я приводила. И масса решений о том, что не нужно регить предварительные, нет такого механизма в законе.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации

vek_agtu писал(а):
А теперь, если не будет госрегистрации договора, то и предварительный договор с юридической точки зрения приобретает силу, И уже вряд ли в суде отказали бы хотя бы в приеме иска.

Предварительный договор в любом случае имеет силу, если его правильно составлять!

MariannaPro писал(а):

Vek_agtu .
Т.е. ДКП,где прописано,что полный расчет по стоимости квартиры после гос.регистрации в течение двух дней(например) и обременением этот факт не считать - все-таки ваши регистраторы делали? Или не было такого?

Я думаю, что и не пробовали.. Так и в МО было, пока ГРОМКО не спорили, кушали подачу договора на регистрацию с актом прием-передачи - и все. Нашлись же потом такие, кто переломил. Просто все спорить боятся, проще сделать, что регистратор просит, чем потом с ним судиться. Но если спор с точки зрения закона бесспорный, то можно и поспорить за истину. А если не ругаться, а именно: давайте с Вами обсудим, вот в законе так написано, а что вы на это думаете, да с улыбкой, да по-хорошему.. РР уже совсем по-новому на многие вещи реагирует, чаще, чем раньше получается договориться.

MariannaPro писал(а):
[
vek_agtu писал(а):

Т.е. ДКП,где прописано,что полный расчет по стоимости квартиры после гос.регистрации в течение двух дней(например) и обременением этот факт не считать - все-таки ваши регистраторы делали? Или не было такого?

В ДКП написано, что расчет произведен полностью до госрегистрации.

Отдаешь документы на регистрацию, и рассчитываешься сразу же (или перед поездкой в центр регистрации. или тут же в машине, еще около центра АН сдавали комнаты для расчетов. Вот такая практика. И продавцы настаивают на полном расчете. Может это особенность наша? Но у меня есть много знакомых и в других городах, там тоже аналогичная практика. Через ячейки работают более крупные города. А у нас, видно бог миловал, все пока проходило без эксцессов.