прошу юристов накидать возражений 155 / 4082

zver писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
zver писал(а):
Если Вы боитесь именно проблемы с получением денежных средств именно самим продавцом, то проговаривайте другие схемы оплаты (например, зачисление ден. средств на банковский счет продавца)

в какой момент? до регистрации или после? до - не хотим мы, после - не хотят продавцы

Вот уж это Вам решать. Я не лезу в обычаи, сложившиеся на рынке недвижимости Москвы и конкретные взаимоотношения ваших клиентов. Если так, то аккредитив ваше все.

думали и про аккредитив, про безнал,
аккредитив в каком банке - как она его раскроет у себя в Канаде - сколько это стоит и что для этого надо?

Добрый день. А если рассмотреть такой вариант (про Ваше нежелание покупать по доверенности читала, но все же)
Доверенность, выданная на территории России есть. Нотариус проверял дееспособность (условно конечно, т.к не врач, но по закону – проверяет, удостоверительную надпись ставит). Соответственно Продавец имела намерение продать квартиру. Риск покупать по доверенности для меня заключается в следующем: 1.продавец на момент сделки либо умер, либо 2.отозвал доверенность.
Первое сомнение устраняется тем, что доверенное лицо, которому вы доверяете на 100% (я так понимаю ваш юрист) едет в Торонто, встречается с продавцом, вместе идут в консульство и в консульстве заверяют ряд каких-нибудь документов, которые подтвердят, что продавец на момент сделки жив, дееспособен, с ценой продажи квартиры согласен. Сделку делать в тот же день, подавать на регистрацию в тот же день. Документы из Торонто просто хранить, не передавая в Росреестр (причины ниже – налоги)
Документ
Например, такого содержания:
По месту требования
От гр. РФ ___, пол ___, ____ года рождения, место рождения – ___, паспорт ____, выдан _____, ___ года, код подразделения ___, проживающей по адресу: _______.
ЗАЯВЛЕНИЕ
Тронто, ________________ две тысячи шестнадцатого года
Я, _______________, ___ года рождения, настоящим заявлением подтверждаю свое намерение продать принадлежащую мне квартиру по адресу: __________________, путем заключения Договора купли-продажи квартиры с покупателем _____________________. Указанная сделка осуществляется с моего согласия, от моего имени _______________________ (ФИО кем, родстенная связь, например) на основании доверенности выданной мной лично _______________ года, удостоверенной нотариусом _____________________ (ФИО, дата) в реестре за №_________. Указанная доверенность мной не отменялась. Полномочия, перечисленные в доверенности, не изменялись. Квартира будет продана по цене _______________________. Указанная цена со мной согласована и мной одобрена. Полномочия на получение указанных денежных средств принадлежат _________________ (ФИО) на основании вышеуказанной доверенности».
Может еще пару документов, типа на момент покупки в браке не состояла, доверенности на что-нибудь. Так как на заявлении свидетельствуется только подпись, а на доверенности - дееспособность
Второе сомнение развеет Росрестр при регистрации. В случае отзыва доверенности – сделку не зарегистрируют. Ст. 189 ГК РФ

«1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
2. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Третье лицо в случае доверенности на продажу и регистрацию перехода права собственности – обязательно Росреестр.

Про налоги:
Если мы светим перед Росреестром, который сливает инфу в ИФНС, что Продавец живет заграницей, то продавец попадет на 30 % НДФЛ как нерезидент (более 181 дня за территорией РФ).
Если продавец прописан в РФ, доверенность сделана в РФ – в резидентство никто не полезет – налог 13%.
Правда это все касается случая если продавец прописана в РФ, гражданство РФ. А если и в Московской доверенности написано, что продавец гражданин США, то вопрос резидентства у налоговой всплывет при любом раскладе.

Вариант с удостоверением сделки консулом – не подходит. Консул приравнивается к нотариусу, а нотариусы имеют право удостоверять сделку по месту нахождения имущества. Если просто простая письменная форма – можно подписать где угодно. Место исполнения – место нахождения квартиры.

По деньгам продавец будет судиться со своим доверенным лицом, если не получит. Покупатель не причем. при любом раскладе.

вопроса с налогами нет, продавец ждет вида на жительство, имеет российский паспорт и долее необходимого срока не рассчитывает пребывать в Канаде, то есть сохранит резидентство в России

Юлия Лурье писал(а):
zver писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
думали и про аккредитив, про безнал,
аккредитив в каком банке - как она его раскроет у себя в Канаде - сколько это стоит и что для этого надо?

Стоит аккредитив недорого (относительно), в Нордее, например ограничено сверху 45 тыс рублей, емнип.

Вопросов много технических: для того, чтобы подписать договор на аккредитив нужно доверенное лицо, но, скорее всего, банк просто откажет клиенту, если нет уже текущего счета; для перечисления денег со счета аккредитива на расчетный счет Продавца и/или конвертации - либо доверенное лицо, либо продвинутый банк-клиент. ( Ну и для перевода из РФ в Канаду - счет продавца, о котором уведомлена ФНС).

kartavtsev писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
zver писал(а):

Стоит аккредитив недорого (относительно), в Нордее, например ограничено сверху 45 тыс рублей, емнип.

Вопросов много технических: для того, чтобы подписать договор на аккредитив нужно доверенное лицо, но, скорее всего, банк просто откажет клиенту, если нет уже текущего счета; для перечисления денег со счета аккредитива на расчетный счет Продавца и/или конвертации - либо доверенное лицо, либо продвинутый банк-клиент. ( Ну и для перевода из РФ в Канаду - счет продавца, о котором уведомлена ФНС).

вот именно - не уведомлена, ибо еще ни разу не прилетала наша собственница..аккредитив отпал по многим причинам

Юлия Лурье писал(а):
kartavtsev писал(а):
Юлия Лурье писал(а):

.

вот именно - не уведомлена, ибо еще ни разу не прилетала наша собственница..аккредитив отпал по многим причинам

не надо прилетать - По почте с уведомлением о вручении - внешняя ссылка

А то как она потом деньгопровод наладит - чемоданом ? :hi_hi_hi:

А доверенное лицо близкий родственник? В договоре вся сумма?

Юлия Лурье писал(а):
Святослав писал(а):
Оформляйте у нотариуса договор.
(Хотя у кого то сорвётся халявная поездка...)

Подпишите ради прикола 3 экз. Москва и 3 экз. Торонто - Москва, и поэксперементируете с регистрацией

Но тогда уже точно придётся платить продавцу 30% налог и регистрацию могут приостановить до его оплаты, или мучить потом вашего покупателя... Оно надо?

совет про и то и другое - отличный.. мы думали подписать нотариальный договор у того же московского нотариуса и потом метнуться в Канаду за одобрением сделки, но опять же - тонкий вопрос, с взаиморасчетами..а если не передаст денег доверенное лицо или НЕ СМОЖЕТ ПЕРЕДАТЬ?

Юлия Владимировна элементарная сделка, Вы же знаете где солома и где грабли?

polina13 писал(а):
Святослав писал(а):
Подпишите ради прикола 3 экз. Москва и 3 экз. Торонто - Москва, и поэксперементируете с регистрацией

я представляю этот аттракцион...

В начале 2000-х у меня был договор на продажу нежилого помещения с кипрским офшором на двух языках: русском и английком, да ещё с рассчетами через аккредитив в Лондоне - безупречный юрист вела сделку с их стороны. Всё зарегистрировали, правда потребовалось довнести какую то регистрацию в торговой палате... Вот это ЮРИСТ :co_ol:

(и как человек очень приятный, иногда работает риэлтором по элитке цао, юго-запад, запад)...

Юлия Битузе

Святослав писал(а):
А доверенное лицо близкий родственник? В договоре вся сумма?

вся сумма, а родственник или нет - так кто ж их знает, вот тут еще есть вариант сделать нотариальный договор у того нотариуса, у которго была доверенность и привлечь его к моменту передачи денег, передавать при нем и отразить это в договоре