Теоретики о признании сделки недействительной 61 / 688

[чао]

чао, к слову, тут в одной из соседний тем приводили пример западной практики сделок с недвижимостью: вопросы юридического свойства решают юристы, а рекламируют, показывают, ведут переговоры риэлторы. При таком подходе можно согласиться с вашим предыдущим комментарием, но в российской практике, Николай Валентиновича тоже, делается упор не столько на покупке-продаже, сколько на юридическом сопровождении. Думаю, вполне разумно просить специалиста позиционирующего себя в подобном ключе пояснить свою точку зрения не байками, а конкретикой. Ведь переход права собственности - это чисто абстратное понятие, сами объекты остаются на месте (недвижимость же!), а вся динамика просиходит исключительно в сфере правоотношений. Логично ожидать от специалиста понимания этих самых правоотношений.

Ну не хочет отвечать он отвечать, может, времени нет?)

[Тататьяна]

знакомый с правами.на учете в ПНД.

А он сделки иметь право совершать?

Вроде как если руль позволили, то значит не может быть приступив неадекватности.

Или права левенькие?)

Человек, состоящий на учете в ПНД в большинстве случаев может совершать сделки. Вернее имеет право. Если он не лишен дееспособности.
Для того, чтобы у человека это право отнять, он должен быть признан недееспособным и ему назначается опекун, это все делается через суд. Есть особый вид выписки из Егрп, где указано лишен человек дееспособности или нет, ее обычно заказывают нотариусы перед нотариальной сделкой. Если человек лишен дееспособности, то сделку все равно провести можно, распоряжается имуществом опекун и сделка совершается на основание решения органов опеки (как с детьми), подписывается опекуном. В принципе при соблюдении всех условий, эта сделка законна и вполне безопасна- тут обязательная нотариальная форма+ контроль со стороны органов опеки, которые в свою очередь контролирует прокуратура. Даже ипотечные банки пропускают такие сделки.

[BraveNewWorld]

Человек, состоящий на учете в ПНД в большинстве случаев может совершать сделки. Вернее имеет право. Если он не лишен дееспособности.

Совершенно верно, имеет право и в реальности такие сделки совершаются сплошь и рядом. Людей состоящих на учётах НД/ПНД очень много, настолько, что игнорировать в качестве стороны при совершении сделок может быть сложно. Например, такое явление как запой очень свойственно мужчинам определённого возраста и социального статуса. Пролечивание (21 день в стационаре) от этого рядового и в какой-то мере социально приемлемого недуга в ближайшей наркологичке - основание постановки на учёт у нарколога. Зайдите в разгар рабочего дня в "Пятерочку" в спальном районе - обязательно обнаружите бабулек с деменцией, одиноких дедов-тихих алкоголиков и пр. подобных граждан. Всё это потенциальные наследодатели или стороны по прижизненным сделкам, игнорировать эти объективные факты нельзя.

Далее, вижу тут мэтры блуждают в трёх соснах.

1. Дееспособность/ограниченная дееспособность. Юридическое состояние человека, которое устанавливает суд. Такие люди не могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, только через опекуна со всеми остановками по собесам. Поведение самого человека при этом не имеет никакого значения - есть признание недееспособным - нет возможности совершать сделки самостоятельно.

2. Фактические состояния человека из-за которые он не может осозновать значение своих действий применительно к совершению конкретных сделок. Устанавливается судом на основании открытого перечня доказательств основным из которых является психолого-психиатрическая экспертиза. Ключевое в этом - фактическое состояние. Не имеет значения состоял ли человек до этого на учётах, важно лишь мог ли он понимать значение просходящего с ним.

3. Факт состояния на учётах в НД/ПНД. Для чего вообще этим интересоваться? Сами учёты не значат особо ничего, но с них следует начинать проверку. Ведь если с самого начала человек приносит справку и сообщает о специфических проблемах с психикой, то, может быть, стоит рассмотреть иные варианты. Если сделку всё же нужно провести, то при таких вводных привлекатеся врач, которые расскажет о степени нарушений у человека на основе дигнозов и руководствуясь ими можно будет уже думать о дальнешей подстраховке. В т.ч. сдача анализов перед сделкой, освидетелствование-беседа, нотариальная форма и мн. другое.

Есть ещё один важный нюанс по учётам в НД/ПНД - отсутвие единой базы. Например, человек мог с раннего детсва страдать психиатрией с 10 до 60 лет наблюдаться по месту жительтва на Западе Москвы залетая в стационар с частотой раз 1-5 лет. На пенсии такой персонаж мог уехать на Восток столицы, длительное время не испытывать проблем и не обращаться за помощью в местный диспансер, не вставать на учёт, но тихо-мирно гонять чертей сидя дома. Когда он придёт за справкой по месту жительства, то окажется, что на учёте он не состоит.

[чао]

Полагаете у риэлторов есть основания смеятся над баристой?

Шутка не про баристу

[BraveNewWorld]

Далее, возникает резонный вопрос о рисках. Может так случится, что человек нигде не состоял/не привлекался, был хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Такая сделка по иску заинтересованных сторон может быть признана судом недействительной (ст.177 ГК РФ).

Понятное дело, самым простым решением было бы вообще отказаться от покупки чего-либо и продолжать чахнуть над златом. Если такая перспектива не устраивает, то ставится вопрос о неком разумном объеме проверочных мероприятий и критериев по которым этам самая разумность и объем формируется. Подходов и средств проведения проверок может быть хоть миллион, но ключевым в этом будет являться обоснованность и логичность. В силу того, что сделки с недвижимостью - процесс абстрактный, юридический, то обосновывать планируемые действия нужно со ссылкой на закон и судебную практику. Ещё в этом должна присутствовать логика в философском понимании этого термина.

Самое важное, в коненчом счёте, решение будет основано на степени доверия к специалисту, который будет сопровождать всю эту квартирную историю. Если дешевый костюм и окуительные истории "из практики" для клиентов аргумент, то значит надо обращаться, тем более, что не дорого.

[BraveNewWorld]

Ну не хочет отвечать он отвечать, может, времени нет?)

Я думаю, дело именно в этом, но это не точно

[almaz74]

В итоге квартирку оставили крайнему покупателю, решене устояло в кассации. Там определение довольно объемное и подробное, интересующиеся могут посомтреть на сайте самостоятельно все подробности.

Вообще-то в определении суда написано совсем другое - квартиру истребовали из незаконного владения крайних покупателей в пользу ДГИ Москвы. Вы случайно не перепутали номер дела?

[BraveNewWorld]

Вообще-то в определении суда написано совсем другое - квартиру истребовали из незаконного владения крайних покупателей в пользу ДГИ Москвы. Вы случайно не перепутали номер дела?

В отсутвие внятных оппонетнов и с учётом специфики форума я свои сообщения не проверяю, не вычитаю и не трачу на них много времени. Мог конечно и перепутать, когда бегло просматривал 3-5 подобных кйсов. К ДГИ в итоге отошла намоленка?

[Николай Тюленев]

Конкретные кейсы иллюстрируют практику применения нормы права.

При судебных разбирательствах.
Но, как уже с десяток раз писАл тут - задача риэлтора исключить иски в принципе, а не соревноваться потом в знании тонкостей норм и правоприменительной практике.
Вы действительно не понимаете разницы между риэлторской и адвокатской деятельностью или прикидываетесь валенком? )

Важно не просто не вести клиентов куда-то, но и внятно объяснить почему так делается.

Не следует недооценивать нынешних клиентов.
Сейчас не 90-е, когда носителями юридических знаний и бесспорными авторитетами были нотариусы.
Я именно потому и пошел в 2001-м получать второе высшее юридическое образование, что после отмены обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, вопросы клиентов тут же пере адресовались риэлторам.
А ответы типа: "я уточню у нашего юриста и Вам объясню" - путь в никуда.

вполне разумно просить специалиста позиционирующего себя в подобном ключе пояснить свою точку зрения не байками, а конкретикой.

Конкретика конкретике рознь.
Одно дело разъяснять клиентам статьи, на основании которых предстоящая сделка теоретически может быть оспорена и причины, по которым в данном случае этого не случится.
...
И совсем другое - нагонять жути похожими на слух примерами с единственной целью - продемонстрировать неокрепшим свои абстрактные знания, имеющие мало общего с конкретной ситуацией, как то:
- уникальный объект со своей историей;
- уникальный субъектный состав участников (актуальных и бывших);
- персональный набор статей, по которым возможно оспаривание;
- и, главное, наличие и состав вероятных надлежащих истцов.

[BraveNewWorld]

задача риэлтора исключить иски в принципе, а не соревноваться потом в знании тонкостей норм и правоприменительной практкике.

Николай Валентинович, расскройте секрет благодаря которому можно разумно уменьшить риск судебного оспаривания сделки не изучая складывающуюся судебную практику в регионе?

Вы действительно не понимаете разницы между риэлторской и адвокатской деятельностью или прикидываетесь валенком? )

Я не понимаю почему риэлторы выходят за рамки рекламы, показов, переговоров по цене покупки.

Я именно потому и пошел в 2001-м получать второе высшее юридическое образование

Блестните уже полученными знаниями, а не общими фразами.

Конкретика конкретике рознь.
Одно дело разъяснять клиентам статьи, на основании которых предстоящая сделка теоретически может быть оспорена и причины, по которым в данном случае этого не случится.

Вас тут никто не ограничивал в повествовании, расскажите хоть что-то касающееся профессиональных знаний.