"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Будьте добры, подскажите:

Продавец приобрел право собственности на строящуюся квартиру следующим образом:
1. Заключил ДДУ и оплатил стоимость квартиры (590 000) в 2001 году .
Однако, застройщик дом не достроил.
2. Получил в 2004 году Решение суда о признании права собственности на долю в ОНС всего жилого дома со степенью готовности 80%. Имееется Свидетельство о гос. регистрации права собственности на долю в ОНС жилого дома.
3. Дольщики создали ТСЖ, внесли недостающие деньги для окончания строительства (Продавец доплатил 400 000) и достроили дом в 2008 году. (Договор приема-передачи Квартиры и Свидетельство о гос. регистрации права собственности на Квартиру от 2008 года).

Квартира продается за 4 млн. Какую сумму налогов он должен будет оплатить?
Есть ли шансы доказывать, что 80% квартиры (хотя право собственности на другой Объект - долю в ОНС жилого дома) было построено и было приобретено в собственность более 3-х лет назад?

Определенным образом аналогичная ситуация с жилым домом, который был приобретен в собственность в феврале 2004 года. Также в собственность был приобретен земельный участок. В ДКП стоимости дома и ЗУ отдельно не вычленялись, сумма покупки дома и ЗУ составила 800 000р.

В дальнейшем Продавец произвел реконструкцию жилого дома, увеличив площадь дома в 2,5 раза. Свои расходы на реконструкцию Продавец может подтвердить на 300 000р.
По Решению суда в 2006 году получил право собственности на "новую площадь" жилого дома, в июне 2007 году продал его и земельный участок за 2,5 млн. Стоимости дома и земельного участка в ДКП отдельно опять не определялись.

Какую сумму налога он должен был оплатить (и должен ли вообще)?

ЭтоЕщеКто писал(а):
lania писал(а):
Уважаемые форумчане! Подскажите, нужно ли получать свидетельство регистрации права собственности на дачу, после принятия ее в наследство, если мы хотим ее продавать . Дача приватизирована на родителей. Наследники брат с сестрой.
Спасибо

Если речь идет о свидетельстве о праве на наследство, которое было выдано после начала государственной регистрации прав на такое имущество в субъекте РФ (не ранее 31 января 1998 года и не позднее января 2000 года), то для соврешения сделки с таким имуществом право собственности продаца должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в ЕГРП. В этой ветке кто-то говорил (см. выше по ветке) о том, что у них в регионе проходит в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ регистрация таких прав одновременно с регистрацией прав по сделке, однако, если Вы не готовы к возможным спорам с регистрирующим органом, рекомендую все же не рисковать и сделать регистрацию заранее. В случае, если речь идет всеже о ранее возникшем праве, которое было оформлено по всем старым правилам, регистрировать его заранее необязательно. Это можно сделать одновременно с регистрацией прав по сделке.

Часто для совершения сделок важны сроки. И если хотя бы одна из сторон не особо хочет ждать, то уже появляется смысл подписывать и подавать ДКП на регистрацию, не дожидаясь регистрации Свидетельства о вступлении в наследство. Можно подать, н-р, сначала на регистрацию Свидетельство о вступлении в наследство, а на следующий день ДКП.

При наличии сомнений в регистрирующем органе Вашего региона важную роль будет играть организация взаиморасчетов. особенно момент получения денег Продавцом.
Аренда ячейки с хранением в ней денег на время регистрации сделки (н-р) может в этом помочь.
Всё же не вижу оснований у регистраторов не регистрировать такую сделку.

Поясните, пожалуйста.

Приватизация - до 1994 года (т.е. когда несовершеннолетние не участвовали).
Продажа сейчас. Ребенок вырос и взрослый, совершеннолетний уже много лет. Важно ли сколько лет прошло с его совершеннолетия или не важно?
Что требуется получить от "взрослого ребенка", чтобы сделка была безопасной?

Читал про похожую ситуацию, описанную ЭтоЕщеКто и возникло подозрение, что даже если получить письменное согласие (оно должно быть обязательно заверено нотариусом?) от "взрослого ребенка" на продажу, то это не гарантирует "чистоту". Т.е. после может появится иск, где "согласие" расценят как "уведомление о нарушении прав приватизации и не более того"...
и после согласия, как я понял, надо обязательно ждать 1 год... (???)

или я неправильно понял?

И чуть усложним. Если "взрослый ребенок" живет за границей и дал согласие там - это принимается(законно?) или обязательно должно быть согласие удостоверенное нашим нотариусом?

Спасибо.

Часто для совершения сделок важны сроки. И если хотя бы одна из сторон не особо хочет ждать, то уже появляется смысл подписывать и подавать ДКП на регистрацию, не дожидаясь регистрации Свидетельства о вступлении в наследство. Можно подать, н-р, сначала на регистрацию Свидетельство о вступлении в наследство, а на следующий день ДКП.

Опасный эксперимент.Нам в такой ситуации сделали приостановку, т.к. на день подписания ДКП чел не являлся собственником, и его право было зарег позднее. [-X

Это сомнительно.

Александр ЭтоЕщеКто,
не могли бы Вы глянуть вот эту тему, больно сюжет лихо закручен

quote="Алекс27"]Часто для совершения сделок важны сроки. И если хотя бы одна из сторон не особо хочет ждать, то уже появляется смысл подписывать и подавать ДКП на регистрацию, не дожидаясь регистрации Свидетельства о вступлении в наследство. Можно подать, н-р, сначала на регистрацию Свидетельство о вступлении в наследство, а на следующий день ДКП.

Опасный эксперимент.Нам в такой ситуации сделали приостановку, т.к. на день подписания ДКП чел не являлся собственником, и его право было зарег позднее. [/quote]

На основании ГК ст. 1152
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Поэтому фактически собственником Ваш наследник уже был, соответственно и мог распорядиться своей недвижимостью.
Интересно почитать Вашу "приостановку", а именно на какие нормы закона ссылался регистратор и каким образом предлагал устранить причины, препятствующие регистрации ДКП?

Полагаю, что Вашу "приостановку" можно было легко "превратить в регистрацию ДКП", аргументированно объяснив свою позицию регистратору.

Повторю, в НН примерно четыре года мы практикуем одновременную регистрацию Свидетельств о вступлении в наследство с регистрацией сделок.
Данный способ обкатан и вопросов невозникает даже у новеньких девочек-инспекторов на приеме.

Кроме того, ничего Вы не потеряете, если будет приостановление ДКП, которое можно "исправить" доп. соглашением к ДКП с изменением даты ДКП.
Все равно месяц у Вас уйдет на регистрацию Свидетельства о вступлении в наследство, а потом - месяц на регистрацию ДКП.
(Не рассматриваю ипотечную сделку).
Единственная разница будет в том, что для подписания и регистрации доп. соглашения Вам еще раз нужно будет пригласить Покупателя.
Конечно, если есть сомнения, то не желательно до регистрации не желательно получение денег Продавцом.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Будьте добры, подскажите, возможно ли применение налогового вычета в следующей ситуации:

Физлицо приобрело у другого физлица право аренды на земельный участок на 49 лет за 540 тыр. (ЗУ - в муниципальной собственности).
Впоследствии передало перешедшее к нему право Арендатора третьему лицу за 600тыр.

Какую сумму ПДН он должен буджет заплатить?

Владимир Снажин писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Речь идет о индивидуальном предпринимателе, который использовал этот участок в предпринимательской деятельности, или просто о физлице. Целевое назначение земельного участка какое ?

Просто физлицо.
Категория - Земли населенных пунктов, Разрешённое исползование - под ЛПХ.

К сожалению, Налоговый кодекс РФ, определяя понятие «имущество», используемое в его статьях, не включает в него, не смотря на нормы ГК РФ (см. ст. ГК РФ) «имущественные права».

Поэтому имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК РФ при продаже имущественных прав, в т.ч. права аренды, налогоплательщик применить не может. В п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и в п. 17. 1 ст. 217 НК РФ под «иным имуществом» понимается имущество, как объект гражданских прав, за исключением имущественных прав, которое принадлежит налогоплательщику на праве собственности.

Вопрос о том, может при этом налогоплательщик уменьшить свой доход от продажи имущественного права на сумму расходов, связанную с получением этого дохода, во многих случаях остается спорным.

В настоящее время в связи с внесенными законодателем в 2007 году изменениями в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ этот вопрос окончательно снят для случаев уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования долевого строительства или по любому другому договору, связанному с долевым строительством. Ранее такое право законодатели признали также за продавцами доли в уставном капитале организации.
Права аренды, как Вы поняли, в этом списке нет.

Однако попробовать отстоять свое право на уменьшение дохода от продажи права аренды на сумму расходов, связанных с приобретением этого дохода, т.е. на сумму, которая была ранее потрачена на приобретение права аренды, гражданин может, используя общий принцип определения дохода, установленный налоговым законодательством в ст. 41 НК РФ.

Так в соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Именно используя этот общий принцип, граждане пытались отстаивать свои право на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с получением этого дохода, при уступке прав по договорам инвестирования в строительство еще до изменений в 2007 году ст. 220 НК РФ.

И хотя чаще всего успеха это ранее не приносило, но кое-где, например, в Москве налогоплательщиком удалось отстоять эти права еще до указанных изменений налогового законодательства.

Смотри, например, Письмо УФНС по г.Москвы от 30 мая 2006 г. N 28-10/47422@
внешняя ссылка

Поэтому советую в указанном Вами случае представить налоговую декларацию с уменьшением дохода в размере 600 000 рублей на расходы в размере 540 000 рублей с соответствующим расчетом 13% налога исходя из 60 000 рублей. А потом уже в рамках камеральной проверки и т.д. налоговой декларации, если не пройдет такой расчет, отстаивать свои права, ссылаясь на ст. 41 НК РФ. В противном случае придется заплатить 13 % налог со всей суммы 600 000 рублей.

Получили ответ ФНС на свой запрос, и он нас порадовал.
Радует и то, что налоговики разделяют Ваш подход к ст. 41

внешняя ссылка
Ещё раз, большое Спасибо.

Владимир Снажин писал(а):
Будьте добры, подскажите:

Продавец приобрел право собственности на строящуюся квартиру следующим образом:
1. Заключил ДДУ и оплатил стоимость квартиры (590 000) в 2001 году .
Однако, застройщик дом не достроил.
2. Получил в 2004 году Решение суда о признании права собственности на долю в ОНС всего жилого дома со степенью готовности 80%. Имееется Свидетельство о гос. регистрации права собственности на долю в ОНС жилого дома.
3. Дольщики создали ТСЖ, внесли недостающие деньги для окончания строительства (Продавец доплатил 400 000) и достроили дом в 2008 году. (Договор приема-передачи Квартиры и Свидетельство о гос. регистрации права собственности на Квартиру от 2008 года).

Квартира продается за 4 млн. Какую сумму налогов он должен будет оплатить?
Есть ли шансы доказывать, что 80% квартиры (хотя право собственности на другой Объект - долю в ОНС жилого дома) было построено и было приобретено в собственность более 3-х лет назад?

Доля в ОНС жилого дома не входит в перечень имущества, перечисленного в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, поэтому никакого правового значения срок, в течение которого налогоплательщик владел ею на праве собственности, если эта доля не была выделена в натуре виде отдельной недостроенной квартиры, для последующего налогообложения дохода, полученного от продажи квартиры, иметь не должен. "Доля в ОНС жилого дома" и "квартира" - разные объекты права собственности. В связи с этим при продаже такой квартиры максимально можно вывести из под налогообложения можно только 1 000 000 рублей (вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), а с 3 000 000 рублей придется заплатить налог на доходы.

Владимир Снажин писал(а):
Определенным образом аналогичная ситуация с жилым домом, который был приобретен в собственность в феврале 2004 года. Также в собственность был приобретен земельный участок. В ДКП стоимости дома и ЗУ отдельно не вычленялись, сумма покупки дома и ЗУ составила 800 000р.

В дальнейшем Продавец произвел реконструкцию жилого дома, увеличив площадь дома в 2,5 раза. Свои расходы на реконструкцию Продавец может подтвердить на 300 000р.
По Решению суда в 2006 году получил право собственности на "новую площадь" жилого дома, в июне 2007 году продал его и земельный участок за 2,5 млн. Стоимости дома и земельного участка в ДКП отдельно опять не определялись.

Какую сумму налога он должен был оплатить (и должен ли вообще)?

Реконструкция жилого дома не является основанием для прекращения права собственности на этот дом. В результате реконструции дома преоразуется сам объект недвижимости, но никак не право собственности на него. Поэтому в данном случае платить налог не нужно, так как срок владения домом и земельным участком на праве собственности нужно отчитывать с февраля 2004 года.

navptr писал(а):
Поясните, пожалуйста.

Приватизация - до 1994 года (т.е. когда несовершеннолетние не участвовали).
Продажа сейчас. Ребенок вырос и взрослый, совершеннолетний уже много лет. Важно ли сколько лет прошло с его совершеннолетия или не важно?
Что требуется получить от "взрослого ребенка", чтобы сделка была безопасной?

Читал про похожую ситуацию, описанную ЭтоЕщеКто и возникло подозрение, что даже если получить письменное согласие (оно должно быть обязательно заверено нотариусом?) от "взрослого ребенка" на продажу, то это не гарантирует "чистоту". Т.е. после может появится иск, где "согласие" расценят как "уведомление о нарушении прав приватизации и не более того"...
и после согласия, как я понял, надо обязательно ждать 1 год... (???)

или я неправильно понял?

И чуть усложним. Если "взрослый ребенок" живет за границей и дал согласие там - это принимается(законно?) или обязательно должно быть согласие удостоверенное нашим нотариусом?

Спасибо.

Расширено мою точку зрения по этому вопросу можно посмотреть здесь: внешняя ссылка