Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя 124 / 32914

zavrelena писал(а):
Зачем брать на себя функции такого хранения? Если так не доверяют друг другу - пусть арендуют ячейку на двоих и хранят хоть 10 лет, если оно им надо.

А где в моих постах Вы прочитали, что именно Агентство принимает расписки на отв. хранение?
Место отв. хранения определяют стороны.

zavrelena писал(а):
Если так не доверяют друг другу - пусть арендуют ячейку на двоих и хранят хоть 10 лет, если оно им надо.

Это один из вариантов отв. хранения.
Может быть и иное третье лицо, которому стороны доверяют (физическое, юридическое, может и Агентство согласится, если сделка в тупик заходит

)

zavrelena писал(а):
А попробуйте выбить у моего покупателя деньги, если продавец не напишет такую расписку, которая ему нужна

Приведу в пример одну сделку.

В ДКП Продавец сказал, что в ДКП поставит сумму, за которую покупал и никаких расписок на доп. сумму писАть не будет.
Коса на камень.
В итоге заниженную сумму и поставили в ДКП. Продавец просто оказался таким же продвинутым как и Покупатель (представитель Покупателя), ибо был нотариусом.
До этого нотариус покупала долевку.

Так что Покупатель может сам отдать деньги вопреки Вашему настойчивому желанию его обезопасить или дополнительно оплатит 13% (как в примере у Елены Овсянниковой), в том случае, если Покупателю нужна будет именно эта квартира именно в этом доме,
а Вы поможете соизмерить риски (как минимальные) по возможному расторжению квартиры.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Елена, где указано, что неотделимые улучшения - это доход? И с которого нужно платить налоги? Это расходы, а не доходы. И подтвердить их, если сильно надо - можно. Налоговая пару раз пыталась брать "на пушку" похожих продавцов. О чем уже писал, что такие наезды следственных органов о неуплате налогов пресекаются 2-мя фразами, одна из которых - Здравствуйте
А с продажи квартиры выше миллиона - это доход, о чем прямо прописано в НК.

Если в расписке пишите : "Получил х рублей за неотделимые улучшения в квартире", то это доход, с которого нужно платить налоги.

Вопрос может быть лишь в трактовке вида имущества, с которого получен доход:
1) Как доп. доход свыше 1 млна от продажи квартиры и тогда налого 13% должен быть оплачен со всей суммы "за неотделимые улучшения", либо
2) Как доход от продажи "иного имущества" и налог 13% нужно оплатить с суммы, превышающей 250 тыр.

Об этом прописано в ст. 220 НК.

Если есть подтверждение расходов, связанных с приобретением ("улучшениями") квартиры, то можно ставить и "увеличенную" сумму.

(Ситуацию с "набором" чеков в пожарном порядке, полагаю Вы не предлагаете, ибо это уже УК)

zavrelena писал(а):
Я в последнее время с расписками предпочитаю не мудрить. Если даже цена в ДКП и в расписке разная - расписку требую писать одну. "За проданную квартиру". Исхожу из того, что чем проще и однозначней сформулировано, тем судье будет проще в случае чего идентифицировать расписку с конкретной сделкой по конкретной квартире. А всякие там "неотделимые улучшения" - судья такие расписки может вообще во внимание не принимать.

А как потом покупатель объясняет в налоговой, желая получить возврат, что у него в договоре цена одна, а в расписке другая и как продавцы дают такую расписку?

Владимир Снажин писал(а):
Если в расписке пишите : "Получил х рублей за неотделимые улучшения в квартире", то это доход, с которого нужно платить налоги.

Вопрос может быть лишь в трактовке вида имущества, с которого получен доход:
1) Как доп. доход свыше 1 млна от продажи квартиры и тогда налого 13% должен быть оплачен со всей суммы "за неотделимые улучшения", либо
2) Как доход от продажи "иного имущества" и налог 13% нужно оплатить с суммы, превышающей 250 тыр.
Об этом прописано в ст. 220 НК.

По вашему - неотделимые улучшения - это продажа "иного имущества"? Странно, а почему же налоговая привязать не может до сих пор, а?

Совсем тупые?

п.1 не рассматриваем - это тоже самое, как "за проданную квартиру"

Владимир Снажин писал(а):
В таких спорных и непростых ситуациях стараюсь узнать судебную практику.
Была ли она у Вас (Ваших коллег, форумчан) с одной распиской "За проданную квартиру?"

Лично у меня не было. Но поскольку я сама неоднократно приобретала недвижимость (а своя рубашка, как говорится, ближе к телу), я разговаривала с разными юристами, какую расписку лучше брать с продавца (проблемы продавца с налогами меня мало волновали - мне нужны были гарантии для себя). Сделала вывод, что такой судебной статистики нет, в любом случае есть риск, что по этой расписке ничего не взыскать. Но суд любые слова воспринимает буквально, и лучше, чтобы документ нельзя было трактовать двояко. Если в расписке написано конкретно, сколько денег получено, за что и на каких условиях - по ней могут взыскать деньги, могут не взыскать, но адвокат противоположной стороны уже не скажет, что данная расписка не имеет прямого отношения к ДКП квартиры.
Опять же, я в данном случае говорю с точки зрения интересов покупателя. Вот когда буду продавцом и захочу занизить в договоре сумму - тогда и воспользуюсь советом Евгения

zavrelena писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
В таких спорных и непростых ситуациях стараюсь узнать судебную практику.
Была ли она у Вас (Ваших коллег, форумчан) с одной распиской "За проданную квартиру?"

Лично у меня не было. Но поскольку я сама неоднократно приобретала недвижимость (а своя рубашка, как говорится, ближе к телу), я разговаривала с разными юристами, какую расписку лучше брать с продавца (проблемы продавца с налогами меня мало волновали - мне нужны были гарантии для себя). Сделала вывод, что такой судебной статистики нет, в любом случае есть риск, что по этой расписке ничего не взыскать. Но суд любые слова воспринимает буквально, и лучше, чтобы документ нельзя было трактовать двояко. Если в расписке написано конкретно, сколько денег получено, за что и на каких условиях - по ней могут взыскать деньги, могут не взыскать, но адвокат противоположной стороны уже не скажет, что данная расписка не имеет прямого отношения к ДКП квартиры.
Опять же, я в данном случае говорю с точки зрения интересов покупателя. Вот когда буду продавцом и захочу занизить в договоре сумму - тогда и воспользуюсь советом Евгения

Со слов коллеги у них был подобный суд. прецендент.
К сожалению, нюансов не знаю, но
Решение суда было таковым, что сделка была расторгнута, квартиру вернули в собственность Продавца, Покупателю - выплатить 1 млн с Продавца.

Предоставив в суд ДКП с 1млном и Распиской на бОльшую сумму как Вы ответите на вопросы судьи:
- "За сколько Вы на самом деле купили квартиру?", и
- "Почему такое несоответствие между распиской и суммой в ДКП?"

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
По вашему - неотделимые улучшения - это продажа "иного имущества"? Странно, а почему же налоговая привязать не может до сих пор, а? Совсем тупые?

Очень аргументированный ответ. :-k

"Неотделимые улучшения", когда о них пишут в расписках при продаже недвижимости, в моем понимании вообще какое-то эфемерное понятие, которых в квартире, как правило, вообще не существует.

ГК в ст. 623 содержит содержит не очень чёткое определение неотделимых улучшений, то есть улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества.

К какому виду ИМУЩЕСТВА будут отнесены "неотделимые улучшения" в конкретном случае, будет зависеть от того, что буквально Вы напишите в расписке. Если - это встроенный кухонный гарнитур, то скорее всего посчитают ИНЫМ ИМУЩЕСТВОМ.
Если это - пластиковые окна, то скорее всего - доходом от продажи квартиры.
Приведите пример буквального написания расписки, тогда полегче удастся предположить.
Но в любом случае "неотделимые улучшения" - это ИМУЩЕСТВО, а с дохода от продажи имущества нужно платить налоги.

Причем каков вид этого имущества - по закону должно определить само физ. лицо, заполнив и подав в налоговую НД.

Владимир Снажин писал(а):
Но в любом случае "неотделимые улучшения" - это ИМУЩЕСТВО, а с дохода от продажи имущества нужно платить налоги.

Где это прямо прописано, чтобы налоговая письменно ссылалась на НПА? Конкретно, с толкованием понятия имущества?
Совершенно банальный пример - у продавца лежали купленные стройматериалы, более 3 лет, в гараже, на даче, где угодно. Или взял стройматериалы в долг у соседа, чтобы вложить в свою квартиру. А потом, после продажи отдал соседу эквивалент в деньгах. Соседа привлекать не к чему вообще. Где у продавца доход? И это самое простое.
В том то и дело, что строго по действующему законодательству притянуть за "доход" в явном виде не получается. Остальное - домыслы налоговой и пугалки следователей, которые еще не возбудив дела(потому что еще нет никакого состава), пытаются взыскать недоказанную неуплату налогов. Это возможно только в том случае, если продавец сам прямо скажет, что продал дороже миллиона и поставит подпись под таким заявлением.

glam писал(а):
zavrelena писал(а):
Я в последнее время с расписками предпочитаю не мудрить. Если даже цена в ДКП и в расписке разная - расписку требую писать одну. "За проданную квартиру". Исхожу из того, что чем проще и однозначней сформулировано, тем судье будет проще в случае чего идентифицировать расписку с конкретной сделкой по конкретной квартире. А всякие там "неотделимые улучшения" - судья такие расписки может вообще во внимание не принимать.

А как потом покупатель объясняет в налоговой, желая получить возврат, что у него в договоре цена одна, а в расписке другая и как продавцы дают такую расписку?

Если покупателю нужен налоговый вычет, он сам захочет получить две расписки, одна из которых будет соответствовать ДКП. Но я уже говорила ранее, что те, кому нужен вычет, обычно изначально настаивают на минимум 2 млн в ДКП и предпочитает покупать объекты, где нет траблов с расхождением сумм. А пользоваться вычетом при последующей продаже в размере расходов на приобретение менее 1 млн смысла большого нет - вместо него можно и так воспользоваться вычетом на 1 млн. В любом случае агент ведь всегда выясняет, планирует покупатель пользоваться вычетом или нет.