Совместное приобретение и владение объектом недвижимости 76 / 1430

17.10.17, 21:49
Ashrafieh писал(а):
А у вас есть информация, сколько Максим в реальности на этом зарабатывает ?

Три копейки, опыта - ноль.

17.10.17, 21:49
Ashrafieh писал(а):
И данный форум пока что бесплатная площадка.

Уважаемый, ещё разок - мы просто свободно общаемся

Если кажется, что что-то пропагандирую, то это скорее от того, что вынужден говорить о чём-то "хорошем", потому что излишне много "плохого" в ту сторону, где не так всё плохо.

17.10.17, 21:58
Maxim D. писал(а):

17.10.17, 21:41SamSebeJdun писал(а):
Каковы основные механизмы потерь, где-нибудь описаны?

2015г.

А связанные с ошибочными или злоумышленными действиями менеджмента фонда или управляющей компании бывали ?

17.10.17, 21:58
Maxim D. писал(а):
Если вам кажется, что чего-то пропагандирую, то это видимо от того, что кто-то возможно слишком преувеличивает риски и опускает преимущества такого вида вложений.

Про риски я написал, исходя из своего опыта и опыта друзей/коллег - все это были реальные случаи из жизни таких же людей, как здесь на форуме.

Про преимущества я услышал от вас пока только теоретические вещи. Попросил хоть каких-то доказательств (даже писать не надо - просто дайте ссылку на вашу историю успеха).

В ответ - мы беседуем спокойным вечером. Я согласен:) Но практическая ценность беседы резко понизилась

Почему Сбербанк "столь удачен" в этом деле?

17.10.17, 22:04
SamSebeJdun писал(а):
А связанные с ошибочными или злоумышленными действиями менеджмента фонда или управляющей компании бывали ?

Менеджмент есть у управляющей компании. В моём понимании, лучшее решение - монофонды. Тогда не надо считать риски по всем объектам - первое. И не надо считать, продавать паи или рисковать, когда поступает предложение увеличить активы фонда.

Допустим, как я это вижу. Есть помещение с пятаком. Под него создаётся фонд. Я покупаю по документам паи фонда, а по сути - долю в арендном бизнесе. Мне нужно просчитать одно-единственное помещение и одного-единственного арендатора. И тут всё просто. Арендатор направляет письмо с просьбой снизить аренду или рассторгнуть договор - я несу убытки. Если я заранее понимаю, что такая ситуация может возникнуть - я продаю паи. Или наоборот, если я узнаю, что эта конкретная точка становится одной из лучших по прибыльности, я могу рассчитывать не только на доход с аренды, но и на рост стоимости как паёв, так и роста дохода с аренды, потому как увеличение арендной ставки - дело времени. И тут надо знать, увеличение регулируется договором аренды или нет.
Скажем, по договору ставка может подниматься до 10% ежегодно. Мы узнаём, что точка очень хорошо идёт, предполагаем, что со следующего года будет увеличение ставки и, может быть, докупаем паи. В общем, всё просто и прозрачно.

Другой вариант. У фонда помещение с пятаком, квартиры в строящемся доме и этаж в бизнес-центре. Вы понимаете, что помещение с пятаком может вырасти, аренда в БЦ может быть останется на уровне, но пол-этажа будут пустовать весь год, а строящийся дом будет проблемным монолитом?
Тогда по первому активу мы получим свои 10-12-14% доходности и может быть плюс 5-10% к стоимости паёв и росту дохода со следующего года. По третьему активу мы вместо ожидаемых 10% получим только 5% (за счёт того, что получаем только половину ожидаемого дохода), а по второму варианту мы вообще получим х**, извините за прямоту.

Я бы не стал вкладываться в такой фонд, где есть разные группы активов, потому что риски и доходность по всем движутся в разные стороны.
Как вариант, я бы рассмотрел фонды, где все активы однородные, а ещё лучше - "однокренные", условно говоря. Ну то есть не одно помещение с пятаком, а два. Допустим, два магнита и три "вина с водкой". В таком варианте все активы гораздо легче просчитывать наперёд, а значит и вероятность что-то заработать и не ничего не потерять гораздо выше, чем года в составе фонда всё подряд.

17.10.17, 22:06
Ashrafieh писал(а):
Про риски я написал, исходя из своего опыта и опыта друзей/коллег - все это были реальные случаи из жизни таких же людей, как здесь на форуме.

Так никто и не отрицает существования рисков. Вопрос только в том, что это разные риски - владеть долями в фонде или долями объекта недвижимости. То, о чём вы писали - проблемы с совладельцами (и это действительно беда) - в первом варианте снимается.

17.10.17, 22:06
Ashrafieh писал(а):
(даже писать не надо - просто дайте ссылку на вашу историю успеха).

Я даже не знаю, какую ссылку вам привести. Договора покупки/аренды и продажи/субаренды с цифрами? ;-)

17.10.17, 22:14
SamSebeJdun писал(а):
Почему Сбербанк "столь удачен" в этом деле?

Я думаю, причина многих хороших решений и традиционных проблем в одном.

17.10.17, 22:21
Maxim D. писал(а):
Я даже не знаю, какую ссылку вам привести. Договора покупки/аренды и продажи/субаренды с цифрами? ;-)

Договора - это промежуточные звенья, которые могут привести к разным финалам.
Наверняка же есть на вас ссылки в Интернете, где про вас пишут достойные третьи лица ?

Если вы персона не публичная и не хотите ею быть - то просто расскажите свой пример за последние, допустим 10 лет. Вот 2007 - мои личные чистые активы такие-то. Вот 2017 - мои личные чистые активы такие -то. Просто одной суммой по году. Сможете ?

SamSebeJdun

17.10.17, 22:16
Maxim D. писал(а):
И тут всё просто. Арендатор направляет письмо с просьбой снизить аренду или рассторгнуть договор - я несу убытки. Если я заранее понимаю, что такая ситуация может возникнуть - я продаю паи. Или наоборот, если я узнаю, что эта конкретная точка становится одной из лучших по прибыльности, я могу рассчитывать не только на доход с аренды, но и на рост стоимости как паёв, так и роста дохода с аренды, потому как увеличение арендной ставки - дело времени. И тут надо знать, увеличение регулируется договором аренды или нет.

1. Такие данные доступны рядовым держателям паев?
2. Почему тип ETF выделяют особо, Вы с таким выделением согласны?

17.10.17, 17:23
Сергей Тихоненко писал(а):
Покупайте паи ПИФа, который инвестирует в недвижку. Как вариант - ETF.Все прочие варианты чреваты разочарованиями.

PS: что-то я сомневаюсь, что какой-нибудь фонд с единственным объектом "магазин пятак" является ETF.
Ему же не посильно это

17.10.17, 22:26
Ashrafieh писал(а):
Договора - это промежуточные звенья, которые могут привести к разным финалам.
Наверняка же есть на вас ссылки в Интернете, где про вас пишут достойные третьи лица ?

Если вы персона не публичная и не хотите ею быть - то просто расскажите свой пример за последние, допустим 10 лет. Вот 2007 - мои личные чистые активы такие-то. Вот 2017 - мои личные чистые активы такие -то. Просто одной суммой по году. Сможете ?

Вы меня переоцениваете. Нет, цифры не опубликую.

17.10.17, 22:27
SamSebeJdun писал(а):
1. Такие данные доступны рядовым держателям паев?

Я думаю, вы понимаете, что в управляющей компании вам вряд ли посоветуют продавать паи

Поэтому самостоятельно, как и везде впрочем.

17.10.17, 22:27
SamSebeJdun писал(а):
2. Почему тип ETF выделяют особо, Вы с таким выделением согласны?

По-моему Сергей просто очень коротко и ясно сказал то, о чём я тут говорю весь вечер.