"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

У меня вопрос по поводу налогообложения с продажи квартиры, которую приватизировали менее трех лет до момента продажи. Некоторые налоговые дают вычет в размере один миллион, некоторые на всю стоимость квартиры. Формально собственность наступила с момента государственной регистрации (менее 3х лет назад), с другой стороны уже почти двадцать лет большинство могут пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом, то есть чтобы продать или подарить они бесплатно могут использовать свое право и приватизировать объект, не встречая никаких препятствий. Фактически они собственники, а юридически нет. Поделитесь опытом, кто работал в этом направлении.

БИЭМ-Недвижимость писал(а):
с другой стороны уже почти двадцать лет большинство могут пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом, то есть чтобы продать или подарить они бесплатно могут использовать свое право и приватизировать объект, не встречая никаких препятствий. Фактически они собственники, а юридически нет

Вы чего то недопонимаете-в неприватизированной квартире люди могут только пользоваться квартирой.Ни владеть ни распоряжаться они ей не могут.Собственник ее муниципалитеть-владеть и распоряжаться ей может только он.

Lamp писал(а):
БИЭМ-Недвижимость писал(а):
с другой стороны уже почти двадцать лет большинство могут пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом, то есть чтобы продать или подарить они бесплатно могут использовать свое право и приватизировать объект, не встречая никаких препятствий. Фактически они собственники, а юридически нет

Вы чего то недопонимаете-в неприватизированной квартире люди могут только пользоваться квартирой.Ни владеть ни распоряжаться они ей не могут.Собственник ее муниципалитеть-владеть и распоряжаться ей может только он.

Это я допонимаю, а если повернуть немного и отталкиваться от возможности фактически распоряжаться?

В моем понимании распоряжаться это возможность продать, подарить, завещать квартиру.Всего этого жители муниципальных квартир лишены.Им можно только обменять муниципальную квартиру на такую же муниципальную.И то если разрешат такой обмен.

Уже 10 страниц ЭтоЕщеКто не появляется в своей ветке. В отпуске? Или надоело отвечать на одни и те же вопросы?

Panda писал(а):
Здравствуйте!
Подскажите, является ли прописка нашего совершеннолетнего ребёнка в квартире, купленной по ипотеке,
нарушением кредитного договора, один из пунктов которого звучит так:
«Заёмщик обязуется не сдавать квартиру в наём, не передавать в безвозмездное пользование либо
иным способом не обременять Квартиру имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Залогодержателя.»
Какие могут возникнуть проблемы?

В соответствии со ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
В соответствии со ст. 228 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ дети собственника жилого помещения относятся к членам его семьи.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей – родителей.

Таким образом, договором об ипотеке не может быть ограничено право собственника жилого помещения использовать его по целевому назначению, т.е. для собственного проживания и проживания членов его семьи, в т.ч. несовершеннолетних.

Законом, а также договором об ипотеке, в соответствии со ст. 40 Закона об ипотеке может ограничиваться и осуществляться с предварительного согласия залогодержателя только право собственника жилого помещения на его распоряжение, в том числе право сдавать заложенную квартиру в аренду (найм), передавать ее во временное безвозмездное пользование, но никак не право на использование жилого помещения по его целевому назначению.

Поэтому вселение и регистрация залогодателем в заложенную квартиру по месту жительства своего несовершеннолетнего ребенка, если сам залогодатель проживает в этой квартире, не может рассматриваться как нарушение прав залогодержателя, даже если это предусмотрено договором об ипотеке.

В указанной Вами формулировке прямого запрета на эти действия нет. Она составлена в соответствии со ст. 40 Закона об ипотеке и на случай по вселению и регистрации в квартиру несовершеннолетнего ребенка распространяться не в силу ст. 29 Закона об ипотеке не может.

Vovik писал(а):
У моих знакомых вот такой случай требующий экстренного решения:У них была однокомнатная квартира 2006 год и вот они решили её продать и взять ипотеку в доплату и купить двушку всё получилось ипотеку дали, квартиру купили , до 2009 года всё было нормально пока супруга друга не потеряла работу да и у него проблемы начались вообщем просрочили они 9 месяцев,но в конце года всё наладилось начали выплачивать и вдруг АИЖК присылает судебный иск они в шоке беседа в суде была на 1 июня назначено слушание дела , квартира большая часть пренадлежит их несовершеннолетней дочери?

В чем заключается вопрос, не совсем понятно ? Если вы хотите знать о перспективах судебного спора, то ничего без документального ознакомления с ситуацией сказать не могу.

lidmig писал(а):
Уважаемый Александр, подскажите, пожалуйста.
Ситуация:
1/3 доля квартиры принадлежит 14-летнему ребенку, который родился в России, но уже больше 10 лет живет в Англии. Вместе с мамой, являющейся собственницей еще 1/3 доли.
Ребенок по-русски ни говорить, ни писать не умеет.
Паспорта российского у него нет. В консульстве сказали, что паспорт они делать не будут.

Каким образом можно продать эту квартиру и, конечно, снять с регучета этого ребенка?
Обязательно получать ему паспорт? Постановление опеки? А если предоставить какие-то бумажки, свидетельствующие о его "англиничании"? Или тогда возникает 30% налог для иностранцев?

А почему ребенку не оформляют российский паспорт, он что больше не гражданин РФ ?

Елена Викторовна писал(а):
Требуется помощь юриста моему однокласснику из Брянска, переношу сюда его вопрос:

Есть федеральная программа - ветхое жильё , 185-й ФЗ (ст.16 ) переселяют в новый дом, 16-й этаж (городские власти купили, что подешевле) но по постановлению брянской горадминистрации дают площадь на площадь , старая площадь 37 кв.м., новая 50 кв.м, всё бесплатно, сантехника , ремонт, тот же район, но проблема вот в чём , так как таких маленьких квартир уже не строят, то им дают 1 комнатную квартиру, переделанную на 2-х комнатную, но по дурацки, т.е. одна комната перегорожена перегородкой на 2 части , одна - кухня (тёмная) , другая -комната, т.е спать придётся кому-то на кухне, а у них семья 4 человека , 4-й - тесть, по ЖК должны давать с учётом региональной нормы площади 18 кв.м. на человека , т.е. 18х4=72 кв.м., а дают 50 кв.м. Что делать ? 1) подавать в суд ОСНОВАНИЯ : не выдержана региональная норма 18 кв.м. 2) 2 семьи, т.е. муж, жена, ребёнок (1 семья) +тесть (2-ая семья); Иль писать письмо на имя главы администрации с просьбой доплаты 10-15 квадратов (взять кредит тысяч 300-400 в банке) лишь бы кухня была отдельно ? посоветуй что делать?

Из доп.вопросов выяснила, что 37 метров - это двушка, не приватизированная.

Вообще прощупывали почву, и им сказали, если будете судиться, загоним в еб___ня(С) , будете жить в лесу..

Если они не согласны с таким вариантом, то выселить их могут только в судебном порядке. При этом суд должен будет руководствоваться п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №14 от 02.07.2009 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ":

" ... По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину ... ".

внешняя ссылка

Таким образом, требовать улучшить свои жилищные условия они не имеют права, но им обязаны предоставить как минимум равнозначное благоустроенное дилое помещение с тем же количеством комнат, отвечащее требования, установленным законом для пригодности дилых помещений. Так, например, просто так перегородить комнату, сделав из нее две, одна которая без окна нельзя. Подробнее о том, какие должны быть соблюдены требования можно посмотреть, ознакомившись Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

M.ALEX писал(а):
Ситуация: собственность на квартиру менее 3х лет. Москва.
Планируется одновременно продать квартиру и купить новую аналогичную по стоимости (в другом районе).
Необходимо ли будеть полностью платить налоги с суммы продажи 1й квартиры или есть возможность платить с суммы разницы между продажной ценой продаваемой и покупаемой квартирами?
Какова практика в Москве?

Объектом налогообложения налогом на доход физических лиц в данном случае является доход, полученный от продажи квартиры, а не разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой. При этом доход от продажи квартиры можно уменьшить по вашему выбору в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, т.е. на сумму затрат, которые Вы ранее произвели на покупку квартиры, с дохода от продажи которой теперь необходимо заплатить налог.

Кроме того дополнительно, как приобретатель жилого помещения на территории РФ, если Вы ранее не пользовались имущественным налоговым вычетом, предусмотрены п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Вы имеете право уменьшить свои облагаемые налогом доходы в налоговом периоде, в т.ч. полученные от продажи квартиры, на размер расходов, произведенных на покупку в этом же налоговом периоде квартиры, но в сумме не более чем 2 000 000 рублей.

Таким образом, Вы сможете максимально уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на два имущественных налоговых вычета в размере 1 000 000 рублей (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и 2 000 000 (п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), или же на сумму расходов, затраченных на покупку квартиры и 2 000 000 рублей. Если вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при этом полностью использовать не удастся, то его остаток можно будет использовать до полного исчерпания в последующие налоговые периоды.

Если же разница между доходом и указанными расходами и/или вычетами будет положительная, то с оставшегося дохода придется заплатить налог на доходы физических лиц. Право на указанные имущественные вычеты в РФ имеют только налоговые резиденты России.