Налоговая бомба под продавцов квартир 96 / 5749

[Светлана Муратова]

А дальше будет маленькая поправочка, что если цена продажи меньше кадастровой стоимости, то продавец (или покупатель) должны с этой разницы заплатить налог ...

Когда будет, тогда и нужно об этом говорить. Сейчас все разговоры ни о чем, можно заказать оценку в оценочной компании и она вряд ли совпадет с кадастровой.

[Евгений Палько]

А дальше будет маленькая поправочка, что если цена продажи меньше кадастровой стоимости, то продавец (или покупатель) должны с этой разницы заплатить налог ...

По кругу? Проговорили уже

[Алексей Алексеевич 945]

Когда будет, тогда и нужно об этом говорить. Сейчас все разговоры ни о чем, можно заказать оценку в оценочной компании и она вряд ли совпадет с кадастровой.

Вот сразу видно, что нет у Вас опыта по общению с налоговиками. Бывает это примерно так. Приглашают тебя и говорят, что по их мнению налог должен быть вот такой-то (значительно больше, чем Вы заплатили), на вопрос - вот документы - Вам отвечают, что их не волнует и что Вы сначала заплатите налог, а потом жалуйтесь или подавайте в суд. А не заплатите, так они быстренько с Вас взыщут и налогг и штраф и неустойку ... где тут у нас тайна вкладов... Так сейчас работают с коммерсантами налоговые комиссии. Я так понимаю, скоро так же и с частниками будет, а ключиком будет кадастровая стоимость.

[Bloomington]

Не знаю какой вы цивилистикой и где занимаетесь, но ничтожную сделку оспаривать не нужно, на то она и ничтожная. По поводу ваших измышлений на тему доначисления НДФЛ: как уже упоминали некоторые товарищи в данной теме - ФНС обязана будет в судебном порядке доказать факт продажи недвижимости на иных условиях (с заниженной стоимостью), в противном случае самый упёртый судья в СОЮ в иске ФНС откажет. Почитайте ещё ст. 424 ГК РФ о цене договора. Кадастровая стоимость не является рыночной. По этому поводу читайте Федеральный закон от 29.07.1998 г. 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кадастровую стоимость земельных участков обжалуют вовсю и не только юрики в арбитраже, но и физики в СОЮ. Особенно яростно это происходит в Московской области. Полистайте ГАС "Правосудие", там примеров навалом. Кадастровую стоимость квартир стали устаналивать совсем недавно. Налог, рассчитанный с кадастровой стоимости квартир будет приходить гражданам только с 2014 г., так что ещё просто граждане не оспаривали такую стоимость. Будет повышение налога, я уверен, будут оспаривать. Не все, конечно. Так что не надо запугивать форумчан. Козырь у налорга может быть только один - добытая у покупателя расписка продавца на "неотделимые улучшения", ну и собственноручно подписанные показания этого же покупателя, что таких улучшений не было и всю сумма отдана в качестве уплаты за покупку квартиры.

Под оспариванием я имею в виду иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности и применении последствий ее недействительности, а не то, что притворная сделка является оспоримой. Такая фраза удобнее для восприятия вместо слово "оспорить сделку"? )

Насчет кадастра читайте внимательнее, кадастровая цена - показатель заниженной цены, а оценку рыночной цены выполнит оценщик по ходатайству налоговой в процессе. Рыночная цена и кадастровая оценка в идеале будут совпадать +- несколько процентов по мере накопления информации.
Я пишу, не о том, что суд применит кадастровую оценку, а о том, насколько просто будет выявлять сделки с заниженной ценой налоговикам при помощи реестровых данных, фактически, нужно просто настроить фильтр по цене. Например, выявлять квартиры с ценой в 10 млн. по кадастру при цене в 5 млн., указанной в договоре, попавшем в Росреестр.

Массового оспаривания пока не вижу, но то, что сам процесс оспаривания начался - это хорошо. Чем больше людей этим своевременно займутся, тем меньше потерь будет потом.

Какая ваша версия по поводу цели, которую преследовал законодатель, внося маленькую поправку в 170 ГК?

[Route]

"Но они ничтожны, что позволяет их оспаривать третьим лицам, включая фискалов."

Под оспариванием я имею в виду иск о и применении последствий ее недействительности, а не то, что притворная сделка является оспоримой. Такая фраза удобнее для восприятия вместо слово "оспорить сделку"? )

Ну так откройте секрет, зачем налоргам подавать иск "о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности...." ? Вам же уже намекнули , что она и так недействительна с самого начала. Фискалам налоги собирать надо-ть, а для этого требуется доказать, что гр. ФИО получил доход больше, чем указал в декларации.

Докажут - хоть с помощью кадастра, хоть со второй распиской и признанием запуганного покупателя - все. А с ничтожностью и последствиями пусть стороны разбираются или суд, который имеет право по своей инициативе применить последствия ничтожности).

[Bloomington]

Ну так откройте секрет, зачем налоргам подавать иск "о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности...." ? Вам же уже намекнули , что она и так недействительна с самого начала. Фискалам налоги собирать надо-ть, а для этого требуется доказать, что гр. ФИО получил доход больше, чем указал в декларации.

Докажут - хоть с помощью кадастра, хоть со второй распиской и признанием запуганного покупателя - все. А с ничтожностью и последствиями пусть стороны разбираются или суд, который имеет право по своей инициативе применить последствия ничтожности).

Раз вы так любите намёки - какие последствия у притворной сделки? )

[Светлана Муратова]

Когда будет, тогда и нужно об этом говорить. Сейчас все разговоры ни о чем, можно заказать оценку в оценочной компании и она вряд ли совпадет с кадастровой.

Вот сразу видно, что нет у Вас опыта по общению с налоговиками. Бывает это примерно так. Приглашают тебя и говорят, что по их мнению налог должен быть вот такой-то (значительно больше, чем Вы заплатили), на вопрос - вот документы - Вам отвечают, что их не волнует и что Вы сначала заплатите налог, а потом жалуйтесь или подавайте в суд. А не заплатите, так они быстренько с Вас взыщут и налогг и штраф и неустойку ... где тут у нас тайна вкладов... Так сейчас работают с коммерсантами налоговые комиссии. Я так понимаю, скоро так же и с частниками будет, а ключиком будет кадастровая стоимость.

Есть, лет 8 общалась, пока была сначала директор ТОО,если еще помните те далекие времена, потом ООО, надоело и открыла ИП, ПБОЮЛ-уже не была, сильно надоело Тогда любой проверяющий мог у тебя изъять Свидетельство и все закрывайся, пока не пройдет комиссиия, не будут приняты все меры, а это могло быть от пары дней до пары недель. Это первые пару раз так и получалось, а потом, как только проверяющие органы понимают, что ты тоже в чем -то разбираешься, разговаривают уже по-другому. Здесь та же, надуманная пока проблема, не можешь отстоять свои интересы-плати, можешь-никто и заставлять не будет. Как сейчас ГИБДД проверяет машину, если остановили, должны сказать причину, а потом уже требовать документы, нет причины-нет проверки.

[Bloomington]

Здесь та же, надуманная пока проблема, не можешь отстоять свои интересы-плати, можешь-никто и заставлять не будет. Как сейчас ГИБДД проверяет машину, если остановили, должны сказать причину, а потом уже требовать документы, нет причины-нет проверки.

Проблема не надуманная - государству нужно увеличивать налоговые поступления, поскольку денег на исполнение бюджета не хватает. Доходы от экспорта сокращаются, нужно изыскивать внутренние резервы для пенсий, платежей бюджетникам, пособия и пр. повышенные обязательства. Все инициативы по кадастру, безналичным платежам, налогам, изменению ГК - исходят из этой цели.
Причина - уклонение от уплаты налогов путем занижения цены сделок при продаже недвижимости и другого ценного имущества, вроде автомобилей.
Нужно вовремя к этому готовиться. В частности, оспаривать кадастровую стоимость заранее, непосредственно после включения информации о вашей недвижимости в кадастр.

[ЭтоЕщеКто]

Эксклюзив риэлторам от меня в подарок)

Продавцы свежих квартир справедливо стремятся уйти от налогов при продаже. Для этого в договоре купли-продажи (ДКП) указывается заниженная стоимость квартиры.

Раньше фискалы ничего не могли сделать с этими сделками, хотя и пробовали по ст. 169 ГК признавать их ничтожными как сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Всему порукой разъяснения ВАС РФ от 10.04.2008г. № 22, где было сказано следующее:

"...требование налогового органа о применении предусмотренных статьей 169 Кодекса последствий недействительности сделки, обосновываемое тем, что данная сделка совершена с целью уклонения от уплаты налогов, выходит за рамки полномочий налогового органа, так как взыскание в доход Российской Федерации всего полученного (причитавшегося) по сделке не является мерой, направленной на обеспечение поступления в бюджет налогов.

Для обеспечения поступления в бюджет налогов в полном объеме налоговый орган вправе, руководствуясь статьей 170 ГК РФ, предъявить требование о признании совершенных налогоплательщиком сделок недействительными как сделок, совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия (мнимых), либо с целью прикрыть другую сделку (притворных), поскольку удовлетворение этого требования может способствовать реализации соответствующей задачи".

Это была чрезмерно жёсткая ответственность, суды, по крайней мере упраздняемые ныне арбитражные, сделали ст. 169 ГК "спящей".

Притворная сделка по редакции ГК до 01.09.13 означала собой юридические действия, направленные на прикрытие другой сделки. Классический пример - дарение вместо купли-продажи.

Как все понимают, дураков делать дарение вместо ДКП особенно много не было. Поэтому налоговая утиралась.

Сейчас ГК поменял и норма по притворным сделкам звучит так: "Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила".

Раньше "сделки на иных условиях" в ст. 170 ГК не было. Это означает, что ДКП с заниженной ценой нынче стал ничтожным.

Как разъяснил мне на семинаре руководитель аппарата ВАС РФ Егоров, выступавший по поводу изменений в ГК, норма понята мной правильно и что она направлена на борьбу с уклонением от налогов.

Далее дело техники: налоговик устанавливает цену квартиры по кадастру, цену квартиры по сделке (Росреестр), даёт юристу распоряжение на иск в суд о применении последствий ничтожной сделки, суд применяет 170 ГК, государство взыскивает недоплаченное. Всё на одном компьютере, нажатием пары кнопок.
Кто не знает, что налоговая ходит в суд даже за 100 рублей - поинтересуйтесь.

Собственно, всё. Кто хочет поспорить или узнает о практике, пишите сюда, пожалуйста.

Спорить здесь особо не о чем по следующим причинам.

В соответствии со ст 105.3 НК РФ цена в договоре купли-продажи, согласованная сторонами сделки, является по умолчанию рыночной. Оспаривать ее, как несоответствующую рыночной, налоговые органы имеют права исключительно только в том случае, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами. Именно поэтому никто не пытается оспаривать большую массу договоров, где стороны указывать 1000000 рублей.

С 1 сентября 2013 года изменилась не только ст. 170 ГК РФ, но и ст. 166 ГК РФ, в соответствии с которой требовать применения последствий ничтожной сделки теперь могут только стороны договора, заявит такие требования 3-и лица, к которым относятся налоговые органы, могут только в случаях прямо указанных в законе. Ранее это могло сделать любое заинтересованное лицо. Почувствуйте, как говориться, разницу.

Поэтому никаких новых или дополнительных возможностей в этой связи у налоговых органов не появилось.

Поэтому, как и прежде, навести "шороха" в этом случае может лишь покупатель недвижимости. Однако с вопросом о том, что он может потребовать, теперь все однозначно ясно. Вот только большинству покупателей это даже в голову не приходит. Что же касается последствий, то ничтожной является лишь притворная сделка. Прикрываемая на иных условиях сделка, если это ее единственный юридический порок, является действительной.

[Bloomington]

Спорить здесь особо не о чем по следующим причинам.

В соответствии со ст 105.3 НК РФ цена в договоре купли-продажи, согласованная сторонами сделки, является по умолчанию рыночной. Оспаривать ее, как несоответствующую рыночной, налоговые органы имеют права исключительно только в том случае, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами. Именно поэтому никто не пытается оспаривать большую массу договоров, где стороны указывать 1000000 рублей.

С 1 сентября 2013 года изменилась не только ст. 170 ГК РФ, но и ст. 166 ГК РФ, в соответствии с которой требовать применения последствий ничтожной сделки теперь могут только стороны договора, заявит такие требования 3-и лица, к которым относятся налоговые органы, могут только в случаях прямо указанных в законе. Ранее это могло сделать любое заинтересованное лицо. Почувствуйте, как говориться, разницу.

Поэтому никаких новых или дополнительных возможностей в этой связи у налоговых органов не появилось.

Поэтому, как и прежде, навести "шороха" в этом случае может лишь покупатель недвижимости. Однако с вопросом о том, что он может потребовать, теперь все однозначно ясно. Вот только большинству покупателей это даже в голову не приходит. Что же касается последствий, то ничтожной является лишь притворная сделка. Прикрываемая на иных условиях сделка, если это ее единственный юридический порок, является действительной.

Ст. 105.3 НК не говорит о том, что налоговые органы не имеют право оспаривать сделки между лицами, не признаваемыми взаимозависимыми. Речь идет только о том, что по этим сделкам презумпция рыночной цены, которую можно опровергнуть.

Далее смотрим п. 3 ст. 166 ГК: "Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной". Охраняемый законом интерес налоговой состоит, как вы знаете, в правильности исчисления, полноте и своевременности уплаты (перечисления) в бюджетную систему Российской Федерации налогов и сборов.

По поводу прикрываемой сделки согласен, но именно в её установлении состоит интерес фискалов.