"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Теоретически, конечно, можно сделать для продажи квартиры один Договор купли-продажи долей, в котором определить стоимость каждой доли, не определяя стоимость квартиры, но в этом случае возможны и споры с налоговой, т.к. очевидно, что по одному договору продаются все доли, а значит и в целом квартира. Хотя и в этом случае можно поспорить, но проще это сделать отдельными договорами купли-продажи делей. Тогда вопросов с вычетом 1 000 000 рублей по каждому такого договору возникнуть точно не должно, так как доля является самостоятельныи объектом, указанным в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в связи с продажей которой можно воспользоваться указанным имущественным вычетом, а юридической привязки к продаже других долей, что можно рассматривать, как скрытую продажу квартиры, не будет.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Теоретически, конечно, можно сделать для продажи квартиры один Договор купли-продажи долей, в котором определить стоимость каждой доли, не определяя стоимость квартиры, но в этом случае возможны и споры с налоговой, т.к. очевидно, что по одному договору продаются все доли, а значит и в целом квартира. Хотя и в этом случае можно поспорить, но проще это сделать отдельными договорами купли-продажи делей. Тогда вопросов с вычетом 1 000 000 рублей по каждому такого договору возникнуть точно не должно, так как доля является самостоятельныи объектом, указанным в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в связи с продажей которой можно воспользоваться указанным имущественным вычетом, а юридической привязки к продаже других долей, что можно рассматривать, как скрытую продажу квартиры, не будет.

Ок, а к тому, что покупатель в итоге один и все три договора сданы на регистрацию в один день налоговая может докопаться?

Докопаться или прикопаться (кому, как нравится), если захотеть, можно и к столбу, однако законные шансы сделать это при оформлении продажи квартиры несколькими договорами купли-продажи долей раны нулю.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Докопаться или прикопаться (кому, как нравится), если захотеть, можно и к столбу, однако законные шансы сделать это при оформлении разными договорами купли-продаже долей раны нулю.

Спасибо, именно это меня интересовало.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Докопаться или прикопаться (кому, как нравится), если захотеть, можно и к столбу, однако законные шансы сделать это при оформлении продажи квартиры несколькими договорами купли-продажи долей раны нулю.

Мне кажется, что если хотя бы два содольщика с продажей своих долей по самостоятельным договорам одновременно покупают одно жилье, то риск "общаться" с налоговой есть, т.к. искуственность продажи - налицо. Однако, действительно налоговики скорее закроют глаза хотя бы потому, что системно (массово) пока не трогают продающих "свежие" квартиры целиком (тем более по долям).

пишите в договоре купли-продажи квартиры что каждый получает сумму в 1 млн. руб. за 1/3 долю. Ошибка писать что квартира стоит 3 млн.руб., не расписывая сколько получает каждый.

Объект то один, но субъектов 3.
А каждый налогоплательщик обязан отчитываться только по своему доходу - в 1 млн. руб.

Так не пройдет. Или это должен быть договор купли-продажи долей или же договор купли-продажи доли. А если предметом договора будет вся квартира, которая будет продаваться по договору купли-продажи квартиры, то даже, если определить в нем стоимость каждой доли, имущественный налоговый вычет в один миллион рублей будет распределен между всеми участниками общей долевой собственности пропорционально размеру их долей. Т.е. все зависит от того, что является объектом продажи по договору: квартира или доля(и). Это позиция Коституционного суда РФ, данная в Постановлении от 13 марта 2008 года N 5-П, с корой можно ознакомиться здесь:
внешняя ссылка

ЭтоЕщеКто
Спасибо за ссылку. Маразм конечно, покупать - доли учитываются по 1(2) млн., продавать - целиком на квртиру 1 млн!

Самое смешное в мотивировке - мол иначе будет ущемлять права граждан которые владеют не долями а целиком объектом :lol:

В налогообложении равенство понимается прежде всего как равномерность, нейтральность и справедливость налогообложения. Это означает, что одинаковые экономические результаты деятельности налогоплательщиков должны влечь одинаковое налоговое бремя и что принцип равенства налогового бремени нарушается в тех случаях, когда определенная категория налогоплательщиков попадает в иные по сравнению с другими налогоплательщиками условия, хотя между ними нет существенных различий, которые оправдывали бы неравное правовое регулирование. Налогоплательщики - особенно если это плательщики налога на доходы физических лиц - при одинаковой платежеспособности должны нести равное бремя налогообложения.

далее вообще прикол:

Заявитель менее пяти лет владел 1/10 доли квартиры, принадлежавшей на праве общей долевой собственности ему и гражданке И.Л. Кузнецовой, владевшей 9/10 долей данной квартиры более пяти лет. После продажи квартиры в октябре 2003 года С.И. Аникин рассчитывал на предоставление имущественного налогового вычета в сумме, полученной от продажи его доли, однако инспекция Федеральной налоговой службы N 27 по городу Москве посчитала, что вычет следует предоставить в сумме, соответствующей одной десятой его максимального размера, т.е. пропорционально доле в праве на проданную квартиру, и доначислила С.И. Аникину налог на доходы физических лиц за 2003 год. ....

мотивировку явно писали спьяну, ещё почему то решив что Аникин продал 1/10 часть комнаты, а не квартиры! -

....Жилищный кодекс Российской Федерации объектами жилищных прав признает жилые помещения, т.е. изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части 1 и 2 статьи 15), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (часть 1 статьи 16). Следовательно, жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений....

Всем: здравствуйте!
Да, уж! Песня! Бестселлер!

Я на форуме недавно. Форум сильный. Очень понравился. Настоящих профи много. Но когда, познакомившись на разных ветках с ЭтоЕщёКто, наткнулся на этот "Юридический уголок", так на нём и застрял, пока не изучил от первой и до этой, надеюсь, не последней страницы…

Уже по первым разъяснениям и советам стало понятно, что под маской «ЭтоЕщёКто» скрывается «ЭтоО-Го-Го!!!» Так конкретно, без воды, по такому разнообразию тем, с точными ссылками на статьи законов… Я с таким упоением наверное только в далёкой юности другого Александра читал, Дюма! Сразу захотелось отчество узнать, а то такого виртуоза права просто по имени как-то и не удобно называть. Таким бы юристам законы писать, тогда бы может поменьше прорех в этих законах было. Да и в любой профессии таких бы профессионалов побольше.
Жаль, что чуть раньше, этот «уголок» не обнаружил, не создавал бы темы в разделе «Прописка. Дети». Дублировать, думаю, будет уже не корректно. Если уважаемые форумчане и (или) ЭтоЕщёКто не сочтут за труд заглянуть по ссылке: viewtopic.php?f=111&t=20874, может кто и поможет найти ответ на мой вопрос. А пока, если не возражаете, другой вопрос, тоже по регистрации (прописке), а точнее снятия с таковой:
То, что нынешний закон позволяет снять с регистрации бывших членов семьи бывших собственников (хотя и не всех), это понятно, но как на практике это осуществляется, если этот «бывший» пропадает и скрывается, уклоняясь от «выписки»? Где-то здесь на форуме кто-то уже хвастался, что ещё пару лет со штампом в паспорте ходил, с уже несуществующей регистрацией. Поделитесь, кто сталкивался с подобной ситуацией. Спасибо за внимание.

filin-v писал(а):
Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Очень хотелось бы узнать ваше мнение по вопросу регистрации членов семьи на приобретённую долю в коммунальной квартире, как в Москве, так и в других городах.
Вопрос о регистрации несовершеннолетних детей к родителям обсуждается нередко и на многих форумах, а как выкручиваются остальные приобретатели доли?
Пример №1.
Одним из супругов (предположим мужем) приобретается 1/4 доля в 3-х комнатной квартире общей площадью 60 м2, жилой – 40 м2. Площади комнат: 9 – 12 – 19 м2. По соглашению с собственниками (что в Москве менее вероятно) либо по решению суда (или тоже не всегда бывает положительным?) определяется порядок пользования жилыми помещениями, в результате чего новый собственник вселяется в 9-метровую комнату. С регистрацией себя самого понятно, проблем не должно быть, а если ему взбредёт в голову зарегистрировать на своей площади жену или совершеннолетнего ребёнка? Какие могут возникнуть проблемы? Обязательно ли дарить им доли для регистрации?
Пример №2.
Всё то же самое, только площади комнат: 11 – 12 – 17 м2 (S наименьшей – больше четверти жилой).

Может быть, я что-то пропустил в ГК РФ, ЖК РФ, СК РФ, Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и в городе Москве, а так же в судебной практике по подобным вопросам? Но прямых запретов не нашёл. И что показывает ваша практика? Реально в обоих случаях зарегистрировать вышеуказанных граждан, пусть даже через дарение долей, а так же: существует ли где-нибудь вообще ограничение в размере этих долек?

Заранее благодарю за внимание. С уважением, filin-v.

1. Для вселения, а, следовательно, и для регистрации по месту жительства, собственником доли квартиры несовершеннолетнего ребенка, согласие других сособственников квартиры и членов семьи, уже проживающих в квартире, не требуется. Необходимо только согласие другого родителя при раздельном проживании. Такое право, как следует из п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от № 14 от 2 июля 2009 г., признается по аналогии с правилами, установленными ст. 679 ГК РФ и ст. 70 ЖК РФ, даже за членами семьи собственника жилого помещения, что уж говорить тогда о самом собственнике. Никаких законных препятствий для этого нет, в т.ч. и на практике.

2. С вселением и регистрацией в этом случае супруга в силу того, что владение и пользование общим имуществом осуществляется собственниками по взаимному согласию, а в случае отсутствия согласия в соответствии с порядком, установленным судом (ст. 247 ГК РФ), дела обстоят иначе.

Если бы речь шла о коммунальной квартире, то для вселения супруга в комнату ее собственником, никакого согласия соседей, как нанимателей, так и собственников других комнат, бесспорно не требуется.

Для того, чтобы перейти к аналогичной правовой конструкции с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо заключить между собственниками соглашение о порядке пользования квартирой, распределив в нем, кто какой комнатой пользуется. Если договориться не удастся, необходимо обращаться с этим вопросом в суд.

При определении порядка пользования жилым помещением между сособственниками суд прежде всего будет исходить из размера долей участников общей долевой собственности, которые являются ответчиками по делу. Т.е. истец может просить выделить себе в пользование комнату, которая меньше метров, приходящихся на него в соответствии с размером доли, а вот ухудшать таким образом жилищные права ответчиков, нет. Поэтому в первом Вашем примере с выделением в пользование собственника ¼ доли комнаты размером 9 кв.м. вопросов не будет.

Однако бывают случаи, когда в квартире просто нет комнаты, которая является соразмерной доле, определение в пользование которой без нарушения прав других собственников невозможено, как в Вашем примере № 2. В этом случае, если суд придет к выводу о том, что совместное пользование квартирой невозможно, он может, но не обязан, отойди от указанного правила, выделив в пользование собственнику 1/4 комнату большего размера, чем приходится на его долю ( в Вашем случае 11 кв.м.), установив в пользу других сособственников квартиры соответствующую компенсацию.

После определения порядка пользования квартирой, вселение и регистрация по месту жительства собственником доли супруги и других членов семьи осуществляется по аналогии с правилами, установленными для коммунальных квартир, т.е. для их вселения, а значит и для регистрации, согласия других сособственников юридически однозначно не требуется.

При этом на практике зарегистрировать супруга на долю в квартире могут и без согласия других сособственников, а также без соглашения об определении порядка пользования или решение суда об этом. Все зависит от позиции и практики конкретного подразделения миграционной службы. Дело в том, что на самом деле этот вопрос на практике остается до сих пор юридически четко неопределенным. До недавнего времени, подобные вопросы возникали даже в отношении самого собственника доли.

Так, например, ранее Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве, утвержденные Постановления правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года, содержали правила о том, для регистрации по месту жительства на долю такое соглашение или решение суда необходимо. Однако, данное правило, было признано Верховным судом РФ недействительным, в силу того, что необходимость представления такого соглашения представляет собой ничто иное, как понуждение собственников к заключению гражданско-правового договора о порядке пользования принадлежащим им имуществом, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ допустимо исключительно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

ВС РФ, указал, что таким образом, установив в абзаце 1 пункта 2.2.3. Перечня требование о представлении гражданами в органы регистрационного учета соглашения всех собственников об определении порядка пользования жилыми помещениями либо решения суда, Правительство Москвы в противоречие федеральному закону ограничило права собственников жилья, и неправомерно вторглось в сферу гражданских правоотношений. Установленная же в оспариваемой норме зависимость осуществления гражданином предоставленной законом свободы выбора места жительства в жилом помещении, доля которого принадлежит ему на праве собственности, исполнения возложенной на него законом обязанности зарегистрироваться в данном месте жительства от согласия собственников других долей того же жилого помещения нарушает общеправовой принцип равенства всех перед законом, превращая административный акт уведомительной регистрации граждан в их разрешительный учёт.

Решение ВС РФ можно посмотреть здесь: внешняя ссылка

Однако, можно ли распространить это правило на случай, когда речь идет о вселении и регистрации по месту жительства члена семьи собственника доли, остался открытым. Я лично считаю, что для вселения, а значит и для регистрации по месту жительства, члена семьи собственника доли (кроме несовершеннолетних) по указанным мной выше основаниям такое соглашение об определении порядка пользования в соответствии со ст. 247 ГК РФ или решения суд об этом, если другие сособственники против вселения, необходимо. В любом случае, если возникнет спор, этот вопрос придется решать в суде.