"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

ЭтоЕщеКто писал(а):
Так не пройдет. Или это должен быть договор купли-продажи долей или же договор купли-продажи доли. А если предметом договора будет вся квартира, которая будет продаваться по договору купли-продажи квартиры, то даже, если определить в нем стоимость каждой доли, имущественный налоговый вычет в один миллион рублей будет распределен между всеми участниками общей долевой собственности пропорционально размеру их долей. Т.е. все зависит от того, что является объектом продажи по договору: квартира или доля(и). Это позиция Коституционного суда РФ, данная в Постановлении от 13 марта 2008 года N 5-П, с корой можно ознакомиться здесь:
внешняя ссылка

Возвращаясь к вышеизложенному, хочу задать вопрос, нужно ли заключать договоры разными числами?

Не обязательно.

Спасибо!

Ситуация:
Преддоговор оформлен на мать несовершеннолетнего ребенка. По определенным причинам основной договор надо заключить на несовершеннолетнего ребенка. Застройщик настаивает на необходимости переуступки (естессно за деньги, в преддоговоре не указана возможность оформления основного договора на родственников и т.п. - встречал такие пункты у других застройщиков), а только потом заключение основного договора к-п на несовершеннолетнего ребенка.

Насколько такое требование правомерно и есть ли возможность заключить основной договор к-п сразу на несовершеннолетнего ребенка (без оформления предварительной переуступки)?

Да, переуступка в этом случае нужна. При этом в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ это должна быть безвозмезная переуступка права на заключение основного договора купли-продажи, плюс переуступка на денежные средства, которые возмут в зачет оплаты стоимости квартиры. Без этого можно обойтись, если продавец согласиться заключить основной договор купли-продажи в пользу третьего лица, которым будет ребенок. Таки образом покупатлем по основному договору останется мать, а квартира будет передаваться по договору купли-продажи в собственность ребенка.

Уважаемый ЭтоЕщёКто! Хочется узнать Ваше мнение по вопросу законности сделки по договору аренды жилого помещения между физическими лицами. Будет ли такой договор действительным и можно ли им оперировать в суде? Неоднократно сталкивался с предоставлением информационными агентствами своим клиентам бланков договоров аренды (а не найма) жилого помещения, считал это просто неграмотностью, не знанием ст. 671 ГК.

Но сегодня в передаче «Час суда» Павел Астахов, разбирая судебное дело с АРЕНДОЙ жилого помещения между двумя физическими лицами, заставил меня усомниться в правильности толкования закона.

Не название договора, а его содержание в соответствии со ст. 431 ГК РФ определяет его юридическую природу. Поэтому договор можно назвать как угодно, в т.ч. «договор аренды», или просто «договор», но если из содержания этого договора будет следовать, что одна его сторона - собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо) - обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, это будет именно договор найма жилого помещения, а к отношениям сторон такого договора в случае спора в суде, будут применять нормы не Главы 34 ГК РФ об аренде, а нормы Главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения. Указанную Вами передачу не смотрел, поэтому прокомментировать не могу. Но предполагаю, что и в этом случае спор решался, не смотря на название договора, исходя из норм о найме жилого помещения, а не аренды.

Большое спасибо за исчерпывающий ответ.

ЭтоЕщеКто писал(а):
...Указанную Вами передачу не смотрел, поэтому прокомментировать не могу. Но предполагаю, что и в этом случае спор решался, не смотря на название договора, исходя из норм о найме жилого помещения, а не аренды.

Вы, как обычно, правы: спор решался исходя из норм о найме жилого помещения. Было лишь странно, что при решении этого спора (суть самого спора в данном случае не столь важна, поэтому мною не описывалась) судьёй не делалась поправка на формулировку из закона, создавая впечатление их идентичности.

ЭтоЕщеКто писал(а):
При этом в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ это должна быть безвозмезная переуступка права на заключение основного договора купли-продажи, плюс переуступка на денежные средства, которые возмут в зачет оплаты стоимости квартиры.

Как-то неоднозначно понимаю Ваш комментарий: согласно п.3 ст.37 ГК попечитель не вправе совершать сделки с подопечным (за исключением "передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование" - но права по преддоговору - это не имущество), тогда как предлагается оформить эту переуступку?
Как вариант - расторгнуть преддоговор с матерью и тут же заключить преддоговор на дочь... Но сроки по текущему преду застройщиком нарушены безбожно и накапала дикая пеня - как с ней быть?
И как "убедить" застройщика, что "переуступка" ДОЛЖНА быть безвозмездной (если все-таки мать вынудили заключить договор переуступки)? Может есть какая-то судебная практика или соответствующие разъяснения "партии и правительства" (пленума ВС и т.п.)?

Замечание правильное, так как речь идет в данном случае о перемене лиц в обязательстве, а не о передаче имущества, к которому в силу ст. 128 ГК РФ относятся также имущественные права. Право на заключение основного договора купли-продажи к таковому не относится, а право на получение в собственность квартиры еще нет. Поэтому переуступку, если следовать буквальному толкованию п. 3 ст. 37 ГК РФ, в данном случае лучше действительно не использовать. Попробуйте все же убедить продавца пойти на вариант с заключением основного договора купли-продажи в пользу третьего лица (ребенка) (см. ст. 430 ГК РФ), о котором я писал выше. В любом случае, как Вы понимаете, придется договариваться, если такое изменение необходимо сделать именно в отношении ребенка, выбирая между пенями и дальнейшим ожиданием квартиры, в т.ч. если делать это по взаимному согласию сторон через расторжение и заключение нового договора. Что-то мне подсказывает, что взаимное согласие без списания пеней и т.п. здесь вряд ли получится. То, что покупка квартиры в строящемся доме была оформлена через предварительный договор купли-продажи, уже является большим компромиссом, если не сказать жестче. Может, есть вариант все же оформить переуступку на кого-то из взрослых. Один из последних примеров из практики по п. 3 ст. 37 ГК РФ можно посмотреть здесь: внешняя ссылка