Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя 124 / 32914

Филатов Алексей писал(а):
Я, года два как, не помогаю покупателям с приобретением квартиры за 1 или 2 млн. рублей.
При этом вижу, что теряю сделки или делаю их дольше.
Подскажите мне пожалуйста, где я не прав?

Ситуаций в сделках - множество великое и разнообразное.
Выше приводил пример, когда помогали покупать Покупателям квартиру у нотариуса.
Ну очень Покупатели хотели эту квартиру (а подобной и близко не было).
Но нотариус (на то она и нотариус

)сказала: "Цена в ДКП будет такой, за сколько её приобретала по долёвке (то есть заниженной). И больше никаких расписок (и др. документов) писать не буду!"

Объяснили Покупателям возможные последствия.
Соизмерили риски:
1) Правоустанавливающий - ДДУ уже со Свидетельством о гос. регистрации (2 года уже право собственности у нотариуса). Обязательства по оплате Дольщиком два года назад исполнены.

2) Квартира без отделки. В ней никто никогда не проживал и не был прописан.

3) Сам нотариус вряд ли впоследствии будет оспаривать эту сделку. Не в его интересах даже сделку паредавать огласке. Нотариуса знаю лет 15.

Резюме - данная сделка для Покупателя менее рискованная, нежели многие другие с бурной (неотслеживаемой) историей или "мутным" Продавцом, но с полной суммой в ДКП.
И на проверку документов и истории квартиры ушло 30 минут.

Прошло 1,5 года. Все довольны и счастливы.

Чтобы Вы стали делать в этой ситуации?

По НН мало кто из риэлторов откажется от сделки с 1 млн, даже если риски по возможному расторжению достаточно высоки. И беспокоиться даже не будет.
По существующей практике - сделок с 1 млн в ДКП - подавляющее большинство.
И налоги люди почему-то в большинстве своем платить не хотят. :-k

Отказаться от работы с ними - потенциальная потеря куска рынка.
Увы, но таковы сегодняшние реалии.

Тем не менее Ваша позиция достойна и если это - принципиальная позиция, то зачем просите Вас переубеждать?

Владимир Снажин писал(а):
В этом случае выглядит очень целесообразным просчитать разные варианты и быть готовым к последствиям, в том числе и к суду ДО появления пожарных неприятностей.

Так и стараемся. Ищем возможные варианты, компромиссы. Всё индивидуально. К суду и возможным последствиям нужно быть готовым всегда. Большинство сделок оспоримо. Просто лучше заранее сделать так, чтобы было меньше желания их оспаривать.

Владимир Снажин писал(а):
Резюме - данная сделка для Покупателя менее рискованная, нежели многие другие с бурной (неотслеживаемой) историей или "мутным" Продавцом, но с полной суммой в ДКП.
И на проверку документов и истории квартиры ушло 30 минут.

Я и говорю - нет двух одинаковых ситуаций. Все ситуации разные. Мне однажды клиент вообще 50 тыс. долларов домой принёс и на стол вывалил (это было в 1996 году - тогда это огромная сумма была). И доверенность на моё имя на покупку притащил, уже заверенную нотариусом. Под честное слово. Оказывается, ему за границу на период сделки срочно уехать понадобилось, и поручить покупку было больше некому. По приезде я ему ключи от купленной квартиры вручила. Но это же не означает, что все клиенты должны так делать

zavrelena писал(а):
например, сказать, что изначально договаривались о цене 3 млн - вот и предварительный договор в агентстве заключали на 3 млн, а когда подписывали ДКП - помощник нотариуса возможно допустил оплошность, не исправил сумму, забитую в шаблоне договора, который он готовил, а я волновался - всё-таки не каждый день квартиру покупаешь, не заметил. А заметил вот только сейчас, когда судебный процесс начался...

Правильно ли я понял, что Вы удостоверяете ДКП нотариально?
Или Помощник нотариуса Вам печатает Договоры для подписания в ППФ?

Владимир Снажин писал(а):
Правильно ли я понял, что Вы удостоверяете ДКП нотариально?
Или Помощник нотариуса Вам печатает Договоры для подписания в ППФ?

Тоже по ситуации. Обычно да, оформляем у нотариуса. Покупатели так хотят - это их право. Мы не настаиваем ни на ППФ, ни на нотариальном оформлении.

Владимир Снажин писал(а):
Тем не менее Ваша позиция достойна и если это - принципиальная позиция, то зачем просите Вас переубеждать?

Никаких принципов и убеждений по этому поводу нет.
С данным видом налога, как и многие, не согласен. И считаю его неправильным.
Когда человек, например, купил на этапе строительства за 5, а продал за 6,5 - тут доход.
А когда приватизировал, унаследовал, принял в дар, где доход с продажи?

Вот и хочу снова спокойно продавать и покупать такие квартиры. Но душа к таким сделкам как то не лежит...

Филатов Алексей писал(а):
С данным видом налога, как и многие, не согласен. И считаю его неправильным.
Когда человек, например, купил на этапе строительства за 5, а продал за 6,5 - тут доход.
А когда приватизировал, унаследовал, принял в дар, где доход с продажи?

Вот и хочу снова спокойно продавать и покупать такие квартиры. Но душа к таким сделкам как то не лежит...

Может, и доведётся продавать. Планку в 1 млн давно уже поднимать надо. По крайней мере для мегаполисов. Даже приличные комнаты в коммуналках дороже стоят. А какие уж там великие доходы у жителей коммуналок, чтобы при обмене через продажу ещё и налоги платить, если переход права собственности был? Может, и поднимут эту планку. Или 3-летний срок снизят.

zavrelena писал(а):
Я в последнее время с расписками предпочитаю не мудрить. Если даже цена в ДКП и в расписке разная - расписку требую писать одну. "За проданную квартиру". Исхожу из того, что чем проще и однозначней сформулировано, тем судье будет проще в случае чего идентифицировать расписку с конкретной сделкой по конкретной квартире.

zavrelena писал(а):
А фантазировать можно сколько угодно, например, сказать, что изначально договаривались о цене 3 млн - вот и предварительный договор в агентстве заключали на 3 млн, а когда подписывали ДКП - помощник нотариуса возможно допустил оплошность, не исправил сумму, забитую в шаблоне договора, который он готовил, а я волновался - всё-таки не каждый день квартиру покупаешь, не заметил. А заметил вот только сейчас, когда судебный процесс начался...

zavrelena писал(а):
Обычно да, оформляем у нотариуса.

Фантазировать, конечно, можно сколько угодно. И "правильных свидетелей зарядить"..
Но вот попадется принципиальный судья со своим убеждением и устроит тщательный опрос с "внутренним пристрастием".
Для начала жестко напомнит об уголовной ответственности свидетелей о даче ложных показаний.
И хорошо, если свидетель "выстоит". А если проколется на каких-нибудь деталях?
Но даже если выстоит....

Вызовет (и настоит) судья о вызове нотариуса и помощника нотариуса в качестве свидетелей.
Как Вы думаете, что скажет нотариус и его помощник?
Сознаются в оплошности помощника?
Полагаю, что ещё подробно добавит: "Я,нотариус, разъяснил все условия договора, статьи ГК и иных НПА, ответил на все вопросы сторон, разъяснил возможные последствия по расторжению сделки, но...
Сумму 1 млн стороны установили сознательно, подтвердили эту сумму непосредственно перед подписанием ДКП.
Только нотариусы не контролируют процесс передачи денег, поэтому сколько именно денег на самом деле Покупатель передал Продавцу сказать не можем..."

К показаниям "нужных" свидетелей суд может и просто написать, что "относится скептически", особенно если выявит какие-то несоответствия или заинтересованность во взаимоотношениях с Покупателем.

Таким образом, судья, конечно, идентифицируют расписку на полную сумму, ПДКП с полной суммой и ДКП с 1млн, сопоставит показания свидетелей и может сделать вывод о том, что Покупатель и Продавец совместно и согласованно приняли решение занизить сумму в договоре, чтобы уклониться от оплаты налогов и вынести самое неприятное Решение о расторжении сделки по ст. 169, 170 ГК.

И стараясь в первую очередь защитить Покупателя, можно лишить его всего.
Вариант с ДКП на 1 млн и "одной распиской за проданную квартиру на полную сумму" имеет более высокую вероятность (по сравнению с другими вариантами) быть расторгнутым именно с применением ст. 169 ГК.
Подобный случай бурно обсуждался на соседнем форуме (сцылка была с НЕРСа, найти быстро не могу

О подобных возможных последствиях предупреждал ранее Александр:
viewtopic.php?f=12&t=17326&start=1380

zavrelena писал(а):
Просто лучше заранее сделать так, чтобы было меньше желания их оспаривать.

Добавлю: "И не получить по-возможности, неприятных последствий".

Владимир Снажин писал(а):
О подобных возможных последствиях предупреждал ранее Александр:
viewtopic.php?f=12&t=17326&start=1380

Возможно, я что-то упустила, но мне показалось, что Александр там говорил как раз о расписке за "неотделимые улучшения". :-k

Мы можем сколько угодно гадать на кофейной гуще, что решит судья в том или ином конкретном случае. И если уж спорить - давайте спорить конструктивно. Вы можете привести полный текст решения суда, вынесенного по делу, где сумма в ДКП не соответствовала сумме в расписке (расписках)? Не с целью, что "надо или не надо делать так же", а просто с целью разобраться, что думают по этому поводу судьи (что думаем мы с Вами по этому поводу, наших клиентов меньше всего интересует - они не нас с Вами боятся).

Вопрос:
ДКП заключен в конце 2011 года, деньги получены тоже в конце года, а переход права и регистрация в 2012 году. Декларацию 3НДФЛ в 2012 году подавать или в 2013 году?
Плиззз, подскажите.