"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Lamp писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Возьмите, например, любую ипотечную сделку с оформлением договора купли-продажи до 1 мил.рублей. Есть, конечно, осторожные люди, но они вообще с такими сделками не связываются, а остальные продавцы без долгих уговоров передают в банк, как минимум заверенные банком копии, а иногда и оригиналы расписок на скрываемую разницу. Поэтому, поверьте и мне, всю зависит от конкретной ситуации, а также от того, как это объяснить и подать продавцу, главное самому в этом не сомневаться, люди это чувствуют. Тем более, что еще раз повторюсь, для продавца, напишет он расписку на разницу за неотделимые улучшения в объекте или подпишет доп с новой ценой, последствия в случае открытия реального дохода отличаться не будут, а вот для покупателя это все меняет кардинально.

Не совсем понятем момент , когда Вы пишите , что "продавец подпишет доп. с новой ценой". О каком допе идет речь поясните пожалуйста. Например продается свежеприватизированная квартира, покупатель ипотечник.Реально продают -покупают например за 6 млн. руб. В договоре купли-продажи 1 млн руб., в дополнительной расписке фигурирует 5 млн. руб. за неотделимые улучшения. О каком допе и к чему речь идет при такой схеме?

Речь шла о продаже земельного участка без строений. В этом случае договор купли-продажи не подлежит госрегистрации, поэтому его просто изменить до исполнения дополнительным соглашением сторон, в т.ч. в части стоимости земельного участка. Однако такая схема применима с некоторыми изъянами и для продажи квартир, как это можно сделать уже обсуждалось.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Мальцев Александр писал(а):
Александр! Подскажите, какова судебная практика по распискам на сумму, превышающую 1 млн. руб (когда квартира оформлялась до 1 млн). Принимаются ли они в судах? Какова их роль при реституции?
Интересна именно практическая сторона этого вопроса.
Спасибо!

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска.

В случае, если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел право на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным ст.ст. 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. Требовать, как это практиковалось ранее в судебной практике, признания всех сделок с квартирой недействительными с возвращением квартиры в свою собственность путем применения правил о реституции ко всем сторонам сделок он не имеет право.

При виндикации по ст. 301 ГК РФ у покупателя приобретенной по договору купли-продажи квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан в соответствии со ст. 461 ГК РФ возместить ему все понесенные им убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Поэтому в этом случае юридический вопрос с возвратом денежных средств, уплаченных покупателю сверх согласованной в договоре цены квартиры, в настоящее время остро не стоит.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки по общему правилу каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое изменить каким-либо соглашением между сторонами договора нельзя, иные последствия могут быть установлены только законом.

Поэтому любые иные правила об ответственности продавца в этом случае, установленные соглашением сторон в договоре купли-продажи, в т.ч. о взыскании убытков и т.п., являются ничтожными и судом во внимание приняты не будут.

При этом, возвращая стороны недействительного договора в первоначальное положение, суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором.

Вопрос о том, можно ли и на каком основании при этом взыскать с покупателя денежные средства, оплаченные сверх суммы указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны такого договора, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу о том, что сделка по передаче денежных средства сверх суммы, указанной в договоре (например, за неотделимые улучшения и т.п.), носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по ст.ст. 170, 169 ГК РФ, и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Можно исходить также из того, что стороны договора, согласовали между собой в ненадлежащей форме (устно) новую цену квартиры, в счет которой продавец и получил денежные средства сверх цены, указанной в договоре.

Такое изменение договора, как сделка, является ничтожным в силу ст.ст. 452, 550, 168 ГК РФ, а значит можно потребовать на этом основании и возврата денежных средств, полученных покупателем сверх цены квартиры, согласованной в надлежащей форме.

Полученные продавцом денежные средства сверх цены по договору, можно попробовать взыскать с продавца, и как неосновательное обогащение, на основании ст. 1102 ГК РФ.

Выбирать основания придется исходя из конкретных обстоятельств и позиций сторон в споре. Я в последнее время все больше и больше прихожу к выводу о том, что лучше всего в подобных случаях для защиты интересов покупателя в суде оформлять на сделке по всем правилам Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры, а деньги передавать по расписке в счет новой согласованной цены.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
Передается ли экземпляр Дополнительного соглашения об изменении цены в УФРС, и подлежит ли оно государственной регистрации?

Дополнительное соглашение об изменении цены к договору купли-продажи квартиры составляется в той же письменной форме путем подписания сторонами единого документа, в том же количестве экземпляров, в т.ч. один для регистрационной службы, только после регистрации в которой, оно в силу ст. 558 ГК РФ будет считаться заключенным.

Однако никаких сроков, в течение которых договор или дополнение к нему должны быть поданы сторонами на государственную регистрацию, закон не устанавливает. Это можно сделать при необходимости в любое время по заявлению обеих сторон, а в случае уклонения одной из сторон по требованию другой стороны в судебном порядке, так как форма соглашения об изменении цены сторонами при этом полностью соблюдена и нет никаких законных причин отказаться от этого соглашения. Если какая-то из сторон (покупатель или продавец) попытается признать это дополнительное соглашение незаключенным или недействительным, другая сторона может потребовать его регистрацию в судебном порядке. Но если, сам договор купли-продажи квартиры будет признан недействительным, покупатель сможет вернуть свои деньги, переданные по такому соглашению в порядке реституции.

Особо хочу обратить внимание на то, что требование о государственной регистрации договора купли-продажи относится только к жилым помещения, а если речь идет о нежилом помещении, земельном участке, дачном доме и т.п., договор купли-продажи, как сделка, не подлежит госрегистрации, а значит и дополнительное соглашение об изменении цены к такому договору будет считаться заключенным с момента его подписания сторонами.

Изменить договор можно только до его исполнения, в связи с которым в силу ст. 408 ГК РФ прекращаются обязательства, в т.ч. по оплате стоимости товары. Поэтому дополнительное соглашение об изменении цены для юридической чистоты должно быть датировано числом не позднее даты, которая стоит в расписке о получении денег по договору купли-продажи.

Елена Викторовна писал(а):
Допник или расписка - не принципиально.

Лен, принципиально.
Допник - изменение цены за продаваемый объект недвижимости и затем расписка реальную сумму продажи, т.е. за проданный земельный участок. Все, кирдык сразу - это попадалово по НК РФ. Есть четкий предмет за что и это доход, подлежащий налогообложению.
Расписка на иное, не за проданный земельный участок, а за тот же фундамент+убитый конструктор-дом, привезенный из деревни Кукуево, в качестве компенсации за произведенные затраты на строительство, в период пока документы лежали на регистрации - не являются базой для налогообложения и не являются доходом вообще. Или тот же дом лежал в бревнах на этом участке. И фундамента из-за него видно не было

Поэтому допник тут не работает, а грамотная расписка - работает, на мой взгляд.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Елена Викторовна писал(а):
Допник или расписка - не принципиально.

Лен, принципиально.
Допник - изменение цены за продаваемый объект недвижимости и затем расписка реальную сумму продажи, т.е. за проданный земельный участок. Все, кирдык сразу - это попадалово по НК РФ. Есть четкий предмет за что и это доход, подлежащий налогообложению.
Расписка на иное, не за проданный земельный участок, а за тот же фундамент+убитый конструктор-дом, привезенный из деревни Кукуево, в качестве компенсации за произведенные затраты на строительство, в период пока документы лежали на регистрации - не являются базой для налогообложения и не являются доходом вообще. Или тот же дом лежал в бревнах на этом участке. И фундамента из-за него видно не было
Поэтому допник тут не работает, а грамотная расписка - работает, на мой взгляд.

Евгений, а вот это Ваше глубокое заблуждение. Деньги, полученные за любимые многими риэлторами "неотделимые улучшения" и т.п. являются на 100 % доходом, с которого в соответствии с НК РФ гражданин обязан заплатить налог на доходы физических лиц со всеми вытекающими в полном объеме из закона санкциями, если этот доход не будет задекларирован, и с него не будет уплачен налог. Единственной на 100 % "грамотной" распиской о получении денег в этом случае для продавца является только белый чистый лист бумаги формата A4. Возможно продать без налога одновременно с недвижимостью какую-нибудь конкретную вещь, которая находится у продавца на праве собственности более 3-х лет, пусть тот же, как Вы пишите, "конструктор-дом", кучу стройматериала и т.п. Однако зачем это опять же продавцу ? В случае чего он останется без недвижимости с этой весьма дорогой вещью или золотыми дровами. Поэтому допник об изменении цены и дополнительная расписка по нему - это возможный компромисс между запросами закононепослушного продавца и интересами добросовестного покупателя, а все остальные варианты - неоправданный для покупателя риск. При этой схеме, будет совершено налоговое правонарушение или нет, зависит исключительно только от воли продавца. При желании он всегда может встать на путь исправления и реабилитировать себя в глазах общества, заплатив налог. Кривая схема оформления расчетов ему в этом мешать не будет. К чему я всех и призываю, а то получается какая-то школа для неплательщиков налогов

ЭтоЕщеКто писал(а):
... Однако зачем это опять же продавцу ? В случае чего он останется без недвижимости с этой весьма дорогой вещью или золотыми дровами...

Наверное, Вы хотели сказать "покупателю"?

.. допник об изменении цены и дополнительная расписка по нему - это возможный компромисс между запросами закононепослушного продавца и интересами добросовестного покупателя, а все остальные варианты - неоправданный для покупателя риск. .

При появлении у продавца подлых мыслишек о возврате своей дорогой недвижимости всего-навсего за 1 млн - да, допник с распиской защита для покупателя.

А при появлении у покупателя мыслишек о получении налогового вычета не с 1 млн, а с 2 млн?
У него на руках есть допник (пусть даже незарегистрированный, его можно зарегить в судебном порядке) и расписка к допнику. Он идет в налоговую и получает вычет? Или не светит ему вычет, т.к. в этом случае сделка может быть признана недействительной?

lidmig писал(а):
А при появлении у покупателя мыслишек о получении налогового вычета не с 1 млн, а с 2 млн?
У него на руках есть допник (пусть даже незарегистрированный, его можно зарегить в судебном порядке) и расписка к допнику. Он идет в налоговую и получает вычет? Или не светит ему вычет, т.к. в этом случае сделка может быть признана недействительной?

Он идет в налоговую и получает вычет, потому как есть допник и расписка на сумму допника. А продавцу налоговая выкатывает 13% с суммы дохода, т.е. выше 1млн. Или уголовку, в случае неуплаты налога, если сумма налога выше 600тыр.(если не ошибаюсь).Сделка тут не причем

ЭтоЕщеКто писал(а):
Евгений, а вот это Ваше глубокое заблуждение. Деньги, полученные за любимые многими риэлторами "неотделимые улучшения" и т.п. являются на 100 % доходом, с которого в соответствии с НК РФ гражданин обязан заплатить налог на доходы физических лиц со всеми вытекающими в полном объеме из закона санкциями, если этот доход не будет задекларирован, и с него не будет уплачен налог.

Да нет, Александр. Где вы увидели доход? Налоговой показываем чеки, нашлепаные на строительном рынке о приобретении стройматериалов, например.
А допник - как раз 100% доход, если сделали этот допник, а не провели сумму по договору. И этот допник - жесточайшая подстава для Продавца.
С налоговой общался, по подобным вещам, знаете, устроило их, налогов не начислили.

Еще мысль к вышесказанному. С каким то ИП со строительного рынка заключаем договор по поставку стройматериалов или производства строительно-монтажных работ, со 100% "предоплатой" на сумму превышения от продажи недвижимости. Далее пусть ищут это ИП, продавец недвижимости налогов не имеет вообще, потому как у него сплошь расходы, а не доходы

Евгений- а что скажете про случаи, когда вместо второй расписки пишется продавцом обязательство. Выплатить определенную сумму в случае расторжения договора по его вине. Я несколько раз уже с таким столкнулся.Правда все случаи были , когда квартира продавалась хоть и не за полную стоимость, но и не за 1 млн. руб. У казывалась в ДКП сумма, за какую ранее (менее 3-х лет назад) приобреталась квартира. А в обязательстве разница. Насколько это на ваш взгляд распостранено сейчас в Москве и насколько охотно идут на это покупатели? И работает ли это?

Lamp писал(а):
Евгений- а что скажете про случаи, когда вместо второй расписки пишется продавцом обязательство. Выплатить определенную сумму в случае расторжения договора по его вине.

Посылаю далеко и надолго. Обещание жениться - не факт свадьбы

Это первое. К тому же, в какой форме это обязательство? В виде штрафа,неустойки не пойдет - он не может быть больше стоимости договора. А у нас в 9 случаев из 10 превышение существенно больше, чем 1млн. по договору.

Я несколько раз уже с таким столкнулся.Правда все случаи были , когда квартира продавалась хоть и не за полную стоимость, но и не за 1 млн. руб. У казывалась в ДКП сумма, за какую ранее (менее 3-х лет назад) приобреталась квартира. А в обязательстве разница. Насколько это на ваш взгляд распостранено сейчас в Москве и насколько охотно идут на это покупатели? И работает ли это?

Мне нравится Инком в таких случаях - грят - продавец вам напишет обязательство и мы его будем хранить у себя 3 года на всякий случай. Смешные, ей богу. А вы кто, говорю, швейцарский банк? Седня вы есть, завтра вас нет, где я вас искать буду? Гарантии Инкома не стоят ничего, вообще, к тому же стороной договора не являются.
Любое обязательство отметаю сразу, еще при переговорах на авансе. Основное - деньги реально получаете? Пишите, что получаете, но не за квартиру, а иное. Чтоб потом уж иметь на руках факт получения денег продавцом. Но если сумма превышения меньше или равна стоимости договора, то могу писать прям в договоре штраф в случае расторжения как раз на сумму превышения. Это законно. И факта получения денег продавцом нет. И налогов у него нет.
Как то так. В общем, не ортодоксально, а в каждом случае по-разному

lidmig писал(а):

ЭтоЕщеКто писал(а):
... Однако зачем это опять же продавцу ? В случае чего он останется без недвижимости с этой весьма дорогой вещью или золотыми дровами...

Наверное, Вы хотели сказать "покупателю"?

Да, я имел ввиду покупателя. Спасибо, что заметили и поправили.