"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Владимир Снажин писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Заключить соглашение о неустойке на случай изъятия товара у покупателя 3-ми лицами или на слачай признания договора купли-продажи недействительным нельзя, так как это выходит за рамки обеспечения обязательств. Кроме того, юридические последствия изъятия у покупателя товара 3-ми лицами, а также признания договора недействительным, определены законом в императивной форме, поэтому изменить их или дополнить соглашением сторон о неустойке или о какой-либо другой компенсации нельзя. Такие соглашения будут ничтожны, я уже не говорю об односторонних обязательствах.

Один из риэлторов делился суд. практикой по данному вопросу. Сделка была признана недействительной. Обязательство о выплате доп. неустойки продавца "не прокатило" именно по причине, описанной Вами.
Однако, в приватной беседе судья порекомендовал на будущее, что если в ДКП Продавец просто (а не в качестве неустойки) возьмет на себя обязательство по выплате повышенной в сравнении с продажной ценой суммы, то в случае признания сделки недействительной суд обяжет продавца выплатить покупателю повышенную сумму.

Что Вы думаете об этом?

Если речь идет об изъятии у покупателя товара 3-м лицом в порядке виндикации (ст. 301, 302 ГК РФ) в связи с тем, что он приобрел его у продавца, который не имел право отчуждать этот товар, например, в силу недействительности предыдущей сделки, на которой было основано право собственности продавца, что-то подобное возможно.

В соответствии со ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Упущенную выгоду в случае изъятия у покупателя товара 3-м лицом как-то обосновать, а тем более доказать трудно. Остается реальный ущерб, который также как-то нужно оценить. Цена, уплаченная за товар по договору купли-продажи, как раз и является тем самым реальным ущербом. Однако, цены на аналогичный товар в той же местности с момента исполнения договора купли-продажи до изъятия товара у покупателя 3-м лицом могут существенно изменится. Вопрос в том, изменится ли при этом реальный ущерб ?

В соответствии со п. 3 ст. 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Слова: «если иное не предусмотрено договором» дают право сторонам договора уточнить данное правило или определить иной способ определения убытков, в т.ч., например, исходя из рыночных цен на аналогичный товар на день предъявления иска.

Владимир Снажин писал(а):

ЭтоЕщеКто писал(а):
Снять такого продавца с регистрационного учета из квартиры можно, не дожидаясь его возвращения из мест лишения свободы, обратившись в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением сразу после заключения и исполнения договора купли-продажи.

А если взять с сидельца заявление о том, что он "в связи с продажей квартиры согласен (или просит) считать себя утратившим правом пользования и проживания в данной квартире", то фактически утратит ли данные права?

А смысл ? В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ гражданина от осуществления принадлежащих ему прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Такой отказ сам по себе не основан на законе, поэтому ничтожен. Его право пользования жилым помещением прекратится одновременно с прекращением права собственности в связи с исполнением договора купли-продажи. В суд нужно будет обратиться, чтобы получить решение о признании этого факта, на основании которого можно снять его с регистрационного учета.

Владимир Снажин писал(а):
Если не утратит и потом захочет получить права пользования и проживания в проданной квартире, то будут ли у него перспективы (внесудебные и судебные) "въехать" в квартиру?

Никаких законных оснований для этого нет.

Владимир Снажин писал(а):
Каким образом изменятся права сидельца, если он не является собственником, а был только "прописанным" в момент заключения под стражу?

Все зависит от того, на каком основании он был ранее вселен и зарегистрирован в данном жилом помещении. Если речь идет просто о члене семьи собственника квартиры, то его право пользования квартирой в случае ее отчуждения прекратится на основании ст. 292 ГК РФ. Соответственно также можно будет обратиться в суд с иском о признании его утратившим право пользования, но уже по этому основанию. Но, если его право пользования жилым помещением имеет другие основания, при наличии которых указанное в ст. 292 ГК РФ правило не действует, например, он является лицом, которое дало согласие на приватизацию этой квартиры собственниками, или он имеет право на проживание в квартире, как отказополучатель, то его право пользования квартирой обременяет право собственности на нее и следует ее юридической судьбе, т.е. сохраняется, а не прекращается в случае продажи квартиры.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Но, если его право пользования жилым помещением имеет другие основания, при наличии которых указанное в ст. 292 ГК РФ правило не действует, например, он является лицом, которое дало согласие на приватизацию этой квартиры собственниками, или он имеет право на проживание в квартире, как отказополучатель, то его право пользования квартирой обременяет право собственности на нее и следует ее юридической судьбе, т.е. сохраняется, а не прекращается в случае продажи квартиры.

Т.е. если он отказался от приватизации в данной квартире, со служащими в армии та же история?

Спасибо за ответы.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Если речь идет об изъятии у покупателя товара 3-м лицом в порядке виндикации (ст. 301, 302 ГК РФ) в связи с тем, что он приобрел его у продавца, который не имел право отчуждать этот товар, например, в силу недействительности предыдущей сделки, на которой было основано право собственности продавца, что-то подобное возможно.

А если не изъятие 3-м лицом, а как последствие недействительности самой сделки КП, то нет?

ЭтоЕщеКто писал(а):
Владимир Снажин писал(а): ЭтоЕщеКто писал(а):Снять такого продавца с регистрационного учета из квартиры можно, не дожидаясь его возвращения из мест лишения свободы, обратившись в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением сразу после заключения и исполнения договора купли-продажи.А если взять с сидельца заявление о том, что он "в связи с продажей квартиры согласен (или просит) считать себя утратившим правом пользования и проживания в данной квартире", то фактически утратит ли данные права?
А смысл ? В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ гражданина от осуществления принадлежащих ему прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Такой отказ сам по себе не основан на законе, поэтому ничтожен. Его право пользования жилым помещением прекратится одновременно с прекращением права собственности в связи с исполнением договора купли-продажи. В суд нужно будет обратиться, чтобы получить решение о признании этого факта, на основании которого можно снять его с регистрационного учета.

Смысл остается только психологический: в сознании у сидельца останется добровольность отказа от права пользования и проживания.

Разве при отбытии в МЛС не происходит снятие чела с рег. учета и учет его в соответствующем УЗ?

glam писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Но, если его право пользования жилым помещением имеет другие основания, при наличии которых указанное в ст. 292 ГК РФ правило не действует, например, он является лицом, которое дало согласие на приватизацию этой квартиры собственниками, или он имеет право на проживание в квартире, как отказополучатель, то его право пользования квартирой обременяет право собственности на нее и следует ее юридической судьбе, т.е. сохраняется, а не прекращается в случае продажи квартиры.

Т.е. если он отказался от приватизации в данной квартире, со служащими в армии та же история?

Если он был прописан в этой квартире на ммоент ее приватизации, дал согласие на приватизацию, но сам в ней не учавствовал то он получает пожизененно право на проживание в ней где бы он впоследствии не оказался и по каким бы основаниям он не оказался там где находится(армия ,тюрьма ,больница, антарктида и т.д...) пока он сам и добровольно не выпишется из этой квартиры.Например купит себе квартиру и пропишется в нее.Или женится и жена его к себе пропишет.

В соответствии с Постановлением КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 марта 2008 г. N 5-П родитель
имеет право получить налоговый вычет при приобретении недвижимости в долевую собственность и на долю ребенка.

А если квартира полностью приобретается в собственность ребенку?

Поскольку правом на налоговый вычет пользуется родитель, полагаю, что ребенок, достигнув совершеннолетия (или 14-лет?)
также сможет воспользоваться правом на налоговый вычет при приобретении недвижимости. Так ли это?

Заранее благодарен.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Но, если его право пользования жилым помещением имеет другие основания, при наличии которых указанное в ст. 292 ГК РФ правило не действует, например, он является лицом, которое дало согласие на приватизацию этой квартиры собственниками, или он имеет право на проживание в квартире, как отказополучатель, то его право пользования квартирой обременяет право собственности на нее и следует ее юридической судьбе, т.е. сохраняется, а не прекращается в случае продажи квартиры.

Имеет ли значение для сохранения прав дата отказа от приватизации?

ЭтоЕщеКто писал(а):
Неустойка оформляется письменным соглашением под страхом недействительности, а не односторонним обязательством (ст. 331 ГК РФ). Она является способом обеспечения исполнения обязательств и подлежит уплате только в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения или в случае просрочки обязательства. Есть даже спорное мнение, что неустойкой, как и задатком, можно обеспечить только денежное обязательство.

Ранее Вы рекомендовали закреплять отношения по ПДКП неустойкой, а не задатком. Появилась "неприятная" суд. практика и по неустойке?

Сорри за множество вопросов.

Lamp писал(а):
Если он был прописан в этой квартире на ммоент ее приватизации, дал согласие на приватизацию, но сам в ней не учавствовал то он получает пожизененно право на проживание в ней где бы он впоследствии не оказался и по каким бы основаниям он не оказался там где находится(армия ,тюрьма ,больница, антарктида и т.д...)

Припоминаю, было нечто подобное, хорошо взяли тогда нотариально заверенное согласие на снятие с регистрационного учета, выписали по суду только благодаря этому.