"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Музалина Гранкина писал(а):
Уважаемый ЭтоЕщеКто! Мы сдаем в аренду квартиры, в договоре аренды которой прописана следующая процедура:

"Если арендатор не освобождает квартиру в срок, установленный арендодателем, арендодатель имеет право предпринять действия по освобождению квартиры за счет арендатора. Арендодатель в присутствии не менее двух свидетелей открывает квартиру, составляет акт описи личного имущества арендатора, передает его на хранение лицу, осуществляющему хранение на началах предпринимательской деятельности. Арендатор обязан возместить арендодателю плату по договору хранения и все другие затраты, связанные с освобождением квартиры от имущества арендатора".

Риск конечно есть - арендатор может заявить, что в квартире находились другие ценные вещи и они пропали, но прецедента еще не было.
Ответьте, пожалуйста на следующий вопрос: является ли эта норма законной с правовой точки зрения? Хочется минимизировать свои риски, однако сомневаюсь в правомерности выбранной процедуры освобождения квартиры.

Не знаю, как с точки зрения украинского законодательства, а с точки зрения российского законодательства дело обстоит так.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным договором, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Изменить это правило соглашением сторон в договоре найма нельзя. Поэтому подобный пункт в договоре найма в РФ может использоваться только в случаях, когда наниматель, срок договора найма с которым истек, исчез в неизвестном направлении, оставив в квартире личные вещи. Да и то, я бы лучше на этот случай посоветовал предусмотреть в договоре штраф за просрочку освобождения от вещей равный ежемесячной оплате, или предусмотреть, что вещи принимаются в этом случае самим наймодателем по акту на ответственное хранение, которое осуществляется в этой же квартире без перемещения и сдачи их 3-м лицам. В последнем случае появится в силу ст. 359 ГК РФ право на удержание вещей наймодателя до оплаты их хранения. Для того, чтобы не было вопросов с ценными вещами, не плохо бы еще предусмотреть обязательство нанимателя не хранить в квартире ценные вещи, превышающие определенную стоимость.

В случаях же, когда наниматель добровольно не освобождает жилое помещение, т.е. речь идет всеже о его выселении, пользоваться таким пунктом в договоре, я не советую однозначно, иначе при определенных условиях подобные действия могут быть расценены, как самоуправство, уголовная ответственность за которое предусмотрена ст. 330 УК РФ.

В целях устрашения нанимателя такой пункт в договор, конечно, можно включить, у нас в договорах найма еще не то пишут, называя их, как Вы, «договор аренды», что порождает не мало правовых заблуждений. Однако реализовывать на практике такие пункты не советую, так как реализации подобных пунктов может предшествовать мнимая уверенность в том, что договор найма прекращен, а значит, наниматель нарушает обязательства по освобождению квартиры. Но у нас в 80 % случаях в нарушение императивных норм закона, установленных ст. 687 ГК РФ, в договорах найма пишут, что договор прекращается после уведомления наймодателем нанимателя за один месяц и т.п., или заключая договоры найма на срок более года, забывают о его автоматической пролонгации в соответствии со ст. 684 ГК РФ. А теперь представьте, что во всех таких договорах еще появится и подобный пункт, и кто-то реализует его на практике, а потом уже в зале суда узнает, что договор так расторгнуть нельзя или он не прекращен.

Мы конечно "пугачи", но явно перестарались... :shock:

Спасибо за исчерпывающий ответ, есть над чем подумать.

ЭтоЕщеКто, помогите пожалуйста разобраться с таким вопросом.
На заре приватизации, до 1994 года в Санкт-Петербурге приватизировали коммунальные квартиры в общую совместную собственность или приватизировали родственники квартиру в общую совместную собственность. В прошлом году один из участников совместной собственности умер. Двое других (не супруги) обратились к нотариусу, нотариус выделил доли и они вступили в наследство за умершим. Вопрос вот в чем: владение долями у них начинается с прошлого года и при продаже долей они должны будут заплатить налог. С другой стороны, они владели всей квартирой с 1990 года.
Второй вопрос. Юрист утверждает, что с 1994 года понятие совместной собственности может применяться только к супругам. А ранее возникшая совместная собственность между не супругами является незаконной и надо было ее переоформить в долевую собственность, а они этого не сделали. Это так? Нигде не нашла такого требования.
Спасибо.

Вдогонку к вопросу выше...

Квартира была разделена на две доли.
Собственник первой доли(оформленной лет 8 назад) получил по наследству вторую долю - и получает через пару недель свидетельство о праве на собственность на эту свежеполученную по наследству долю.

При продаже квартиры может ли он одновременно продать свежеоформленную долю за 1 миллион, а свою старую долю за цену квартиры минус миллион.
Цель - сделать квартиру более привлекательной для ипотечников, дабы в дкп( скорее в двух дкп) отразить полную стоимоть квартиры без попадания на налог

Agent001 писал(а):
Вдогонку к вопросу выше...

Квартира была разделена на две доли.
Собственник первой доли(оформленной лет 8 назад) получил по наследству вторую долю - и получает через пару недель свидетельство о праве на собственность на эту свежеполученную по наследству долю.

При продаже квартиры может ли он одновременно продать свежеоформленную долю за 1 миллион, а свою старую долю за цену квартиры минус миллион.
Цель - сделать квартиру более привлекательной для ипотечников, дабы в дкп( скорее в двух дкп) отразить полную стоимоть квартиры без попадания на налог

Сергей, мы недавно проводили такую же сделку, две доли с разными сроками владения делали двумя ДКП (в одном- милллион, в другом -остальную сумму), предварительно тоже проконсультировались с Александром (Этоещекто) ...

merder писал(а):
странно все это...это что, единственный юрист в мск "этоещекто"? А где лицо робота-юриста...или андроида? Кто там прячется ?

Он не единственный, но лучший.

ага, единственный. кто распинается перед балбесами за спасибо

merder писал(а):
странно все это...это что, единственный юрист в мск "этоещекто"? А где лицо робота-юриста...или андроида? Кто там прячется ?

Не в мск, а на НЕРСе [-X

И этот, как вы пишите робот-андроид, выручал не раз, своими быстрыми и адекватными консультациями!
Спасибо ему большое!

от балбесов в том числе

merder писал(а):
Ну как обычно...за стеночкой не видно кто А чего лицо то не показать ЛУЧШЕГО юриста и помощника? Это тайна покрытая мраком долины драконов?

За лицами в С 21.
Юрист без лица :lol:

Чувствую порежут щас эту нашу флудятину.

merder писал(а):
Вот ...хороший юрист, а лица то нет.
Мож мне тоже чего надо обсудить, а лица то нет...не интересно как то

Думаю с появлением лица халява кончится.
Не настаивайте.