Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя 124 / 32914

Овсянникова Елена писал(а):
Вопрос:
ДКП заключен в конце 2011 года, деньги получены тоже в конце года, а переход права и регистрация в 2012 году. Декларацию 3НДФЛ в 2012 году подавать или в 2013 году?
Плиззз, подскажите.

Налог на доходы, а не на переход права и регистрацию. А доход согласно даты подписания ДКП и расписке был получен в 2011г.
Документы получите и вперёд!

zavrelena писал(а):
Возможно, я что-то упустила, но мне показалось, что Александр там говорил как раз о расписке за "неотделимые улучшения".

Ответ был на вопрос о разных расписках сверх 1 млн вообще:

ЭтоЕщеКто писал(а):
Мальцев Александр писал(а):
Александр! Подскажите, какова судебная практика по распискам на сумму, превышающую 1 млн. руб (когда квартира оформлялась до 1 млн). Принимаются ли они в судах? Какова их роль при реституции?
Интересна именно практическая сторона этого вопроса.
Спасибо!

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска.

В случае, если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел право на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным ст.ст. 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. Требовать, как это практиковалось ранее в судебной практике, признания всех сделок с квартирой недействительными с возвращением квартиры в свою собственность путем применения правил о реституции ко всем сторонам сделок он не имеет право.

При виндикации по ст. 301 ГК РФ у покупателя приобретенной по договору купли-продажи квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан в соответствии со ст. 461 ГК РФ возместить ему все понесенные им убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Поэтому в этом случае юридический вопрос с возвратом денежных средств, уплаченных покупателю сверх согласованной в договоре цены квартиры, в настоящее время остро не стоит.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки по общему правилу каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое изменить каким-либо соглашением между сторонами договора нельзя, иные последствия могут быть установлены только законом.

Поэтому любые иные правила об ответственности продавца в этом случае, установленные соглашением сторон в договоре купли-продажи, в т.ч. о взыскании убытков и т.п., являются ничтожными и судом во внимание приняты не будут.

При этом, возвращая стороны недействительного договора в первоначальное положение, суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором.

Вопрос о том, можно ли и на каком основании при этом взыскать с покупателя денежные средства, оплаченные сверх суммы указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны такого договора, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу о том, что сделка по передаче денежных средства сверх суммы, указанной в договоре (например, за неотделимые улучшения и т.п.), носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по ст.ст. 170, 169 ГК РФ, и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Можно исходить также из того, что стороны договора, согласовали между собой в ненадлежащей форме (устно) новую цену квартиры, в счет которой продавец и получил денежные средства сверх цены, указанной в договоре.

Такое изменение договора, как сделка, является ничтожным в силу ст.ст. 452, 550, 168 ГК РФ, а значит можно потребовать на этом основании и возврата денежных средств, полученных покупателем сверх цены квартиры, согласованной в надлежащей форме.

Полученные продавцом денежные средства сверх цены по договору, можно попробовать взыскать с продавца, и как неосновательное обогащение, на основании ст. 1102 ГК РФ.

Выбирать основания придется исходя из конкретных обстоятельств и позиций сторон в споре. Я в последнее время все больше и больше прихожу к выводу о том, что лучше всего в подобных случаях для защиты интересов покупателя в суде оформлять на сделке по всем правилам Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры, а деньги передавать по расписке в счет новой согласованной цены.

zavrelena писал(а):
Вы можете привести полный текст решения суда, вынесенного по делу, где сумма в ДКП не соответствовала сумме в расписке (расписках)? Не с целью, что "надо или не надо делать так же", а просто с целью разобраться, что думают по этому поводу судьи

Случай был не у меня, о чем я сразу сделал оговорку. Поэтому и Решения суда выложить не могу.
Может как-то удастся его "выспросить", но и коллега из др. АНа не желает ворошить Клиентов по понятной причине.

Своей практики за много лет не имели, что всё же хорошо

Никто не откликнулся и из форумчан.
Попытался погуглить, но также ничего пока не нашел.
Наверное, в первую очередь это также говорит о том, что такой судебной практики немного (что тоже хорошо),
а во-вторую о том, что в большинстве Риэлторы не "заморачивются" по этому вопросу (и в основном имеют на это обоснование, ибо это не прямое "риэлторское" дело).

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Где это прямо прописано, чтобы налоговая письменно ссылалась на НПА? Конкретно, с толкованием понятия имущества?

Именно на НПА и ссылается налоговая в своей деятельности: в первую очередь на родной НК, во вторую - на ГК (чаще всего) и др. НПА.

Еще раз - где прямо прописано, что неотделимые улучшения есть имущество? А работа по улучшению - тоже имущество? Статьи, точные формулировки, плз.

Евгений,

подниму этот вопрос снова.

1. Стройматериалы, лежащие в гараже или даже в квартире, это, разве, НЕОТДЕЛИМЫЕ улучшения ? Суд использует прямую трактовку слов. Раз неотделимые, значит, неотделимые: окна пластиковые, супер-пупер выравнивание-утепление-шумоизоляция стен и потолков, мозаика-панно и иже с ними

2. Почему Вы привязываетесь к имуществу ? Налоги у нас платятся с любого дохода, за исключением тех, которые специально оговорены в законе.

Соответственно, закупили досок-штукатурок-обоев-клея на 100000руб, сделали своими силами ремонт и продали творение своих рук за 300000=доход в 200000 и налог в 13 процентов.

Облицовали стены малахитом - малахит это Ваше имущество. До 250 000 дохода ничего не платите, все что свыше или 13 процентов или доказательства что в собственности более 3 лет.

В любом случае, как ни обзовите вторую расписку, это ДОХОД. Также как продажа выращенной на даче клубники или петрушки, реализация связанной кофточки, нарисованной картины или купленного недавно раритетного пианино. И это аксиома.

П.С. Просто налоговой не особо пока нужно и хочется заниматься этими делами. Будет отмашка и, поверьте, никакие

стройматериалы в долг у соседа

не помогут, если не будет подтверждения от соседа. Причем, как писали выше, 500 рулонов обоев не прокатят.
П.П.С Кстати, соседу будет не все равно, если он всплывет как получатель разницы Вашей квартиры. Т.к. или 250 тыр в год...или подтверждение расходов в периоде более 3 лет назад))))

А есть у нас шансы, что все эти "издевательства" про 3 года в НК отменят/пересмотрят?
Ну просто работать невозможно! Продавцы платить налоги не хотят и не платят. Квартиры такие продаются сложно.

внешняя ссылка Хоть статья и старая, но смысл в ней и сегодняшний.

В ходе опроса выяснилось, что среди мер, способных ограничить спекуляции на рынке недвижимости, 36% россиян наиболее эффективным представляется введение повышенного налога на вторую или третью квартиру, 14% – уголовного наказания за спекуляцию жильем, 9% – запрета на покупку второй или третьей квартиры.

Полагаю, эти 9% - законопослушные и добропорядочные граждане, для которых единственная возможность улучшить своё материальное состояние - придушить богатенького родственника, у которого других наследников нет? :-k

ruRou писал(а):
Налоги у нас платятся с любого дохода, за исключением тех, которые специально оговорены в законе.
И это аксиома.

Кто вам сказал, что произведенные неотделимые улучшения - это доход? Это расход прежде всего. При желании это можно доказать.
Как это доказывать, зачем и почему - разговор отдельный и для другого места.
Если нет желания - плати налоги в полный рост.
Каждый выбирает сам.

ruRou писал(а):
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Где это прямо прописано, чтобы налоговая письменно ссылалась на НПА? Конкретно, с толкованием понятия имущества?

Именно на НПА и ссылается налоговая в своей деятельности: в первую очередь на родной НК, во вторую - на ГК (чаще всего) и др. НПА.

Еще раз - где прямо прописано, что неотделимые улучшения есть имущество? А работа по улучшению - тоже имущество? Статьи, точные формулировки, плз.

Права и обязанности Налоговых органов и должностных лиц отражены в ст. 31, 32, 33 НК
В частности из ст.33:
"Должностные лица налоговых органов обязаны:
1) действовать в строгом соответствии с настоящим Кодексом и иными федеральными законами..."

Работа согласно Ст 128 ГК – один из видов Объектов гражданских прав наряду с вещью, иным имуществом.
Также почитайте Главу 37 ГК.

Статью 623 ГК с Определением неотделимых улучшений (пусть и не очень четкое определение) я уже приводил.

Может быть, и Вы уже соизволите ответить на вопросы:

"Что такое неотделимые улучшения на Ваш взгляд?"
"Чем руководствуются налоговые органы?",
приведете ссылки на соответствующие нормы закона, выложите образец расписки с "неотделимыми улучшениями", приведете хоть какие-нибудь аргументы...
Пока же Ваши заявления типа:

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
такие наезды следственных органов о неуплате налогов пресекаются 2-мя фразами, одна из которых - Здравствуйте

выглядят, конечно волшебно, но совсем не аргументированно.

Есть еще форма обязательства ПРОДАВЦА о том, что он ПРИЗНАЕТ убытки покупателя в случае расторжения ДКП по вине или ииициативе продавца , а так же в случае признания сделки недействительной или ничтожной в судебном порядке на сумму... прописывается разница. Но это уже без расписки. Т обр снимается риск того, что расписка "всплывет".И возврат суммы гарантирован, тк ПРИЗНАН продавцом на момент сделки. Как-то так

Владимир Снажин писал(а):
Права и обязанности Налоговых органов и должностных лиц отражены в ст. 31, 32, 33 НК
В частности из ст.33:
"Должностные лица налоговых органов обязаны:
1) действовать в строгом соответствии с настоящим Кодексом и иными федеральными законами..."

И?

Работа согласно Ст 128 ГК – один из видов Объектов гражданских прав наряду с вещью, иным имуществом.

Я просил самую малость - где указана точная трактовка неотделимых улучшений, за которые можно подвести под НК? Так и не увидел.

Также почитайте Главу 37 ГК.

И? Самое простое - нанял ИП, заплатил 100% предоплату, включая стройматериалы, те сделали работу по ремонту за 10 дней, пока идет регистрация продажи. Где доход? Только расходы. Поиск потом ИП - не моя проблема, а налоговиков.

Статью 623 ГК с Определением неотделимых улучшений (пусть и не очень четкое определение) я уже приводил.

Неприменимо вообще.

Может быть, и Вы уже соизволите ответить на вопросы:

"Что такое неотделимые улучшения на Ваш взгляд?"
"Чем руководствуются налоговые органы?",
приведете ссылки на соответствующие нормы закона, выложите образец расписки с "неотделимыми улучшениями", приведете хоть какие-нибудь аргументы...

1. Я не утверждал, что такое определение существует. Поэтому, что это такое с юридической стороны - не мне решать. Буквальной трактовки, как принято толковать юристами(и судьями в том числе) - нет или мне неизвестно.
2. Это должно быть вам известно - ст.32 НК РФ, перечитайте, п.5 в частности.
3. Привел и ссылки и простые примеры. Как минимум 2 или 3, на этом остановлюсь - вроде не обещал вести просветительскую работу в факультативном порядке. Где желаю - делюсь опытом или знаниями. Если желаю, подчеркиваю. Но не обязан. Ничем. Ни вам ни кому либо. Нравится вам это или нет

Аргументы тоже приводил. Если для вас это неубедительно - на здоровье. Как вам угодно. У меня не было цели вас в этом убедить.

Пока же Ваши заявления типа:
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
такие наезды следственных органов о неуплате налогов пресекаются 2-мя фразами, одна из которых - Здравствуйте

выглядят, конечно волшебно, но совсем не аргументированно.

Ничего волшебного, просто надо знать свои права, обязанности. Я уже говорил, что если кого то в любом государственном органе посылают придти через месяц, год или вообще больше не приходить и он уходит - это его право. Но можно и требовать и отстаивать свои права и обязанности, а не уходить побитой собакой с поджатым хвостом...