Когда Закон противоречит здравому смыслу... Какова практика? 36 / 4159
17 фев. 2009
Когда Закон противоречит здравому смыслу...
Какова практика?
Коллеги, стартуя эту тему, хотелось бы без лишнего пафоса и возгласов типа «Доколе?»,
обменяться практическим опытом.
Будем исходить из того, что «не боги горшки обжигают» - и законы пишут, со всеми вытекающими….
Недавно наткнулся на один вопрос в разделе на нашем сайте, который, по-существу, инициировал эту тему.
Вопрос был такой:
Уважаемые риэлторы и юристы! Позвольте задать важный для меня вопрос. Хочу поменять приватизированную комнату в коммуналке на другую жилплощадь. Говорят, что для заключения договора мены нужен отказ соседей по коммуналке от преимущественного права на приобретение моей комнаты (кажется так, если не перепутал). Возникает вопрос: при чем здесь соседи, если я меняю комнату на КОНКРЕТНУЮ ЖИЛПЛОЩАДЬ, которой у них нет! Подскажите, пожалуйста, как обстоит дело и каким конкретно законом регулируется? Были ли аналогичные случаи в вашей практике и как они разрешились? Заранее благодарен, Андрей.
Там же есть и ответ, который повторяет п.5 ст.250 ГК РФ «Преимущественное право покупки». – «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены».
Не знаю как автора вопроса - Андрея, но меня не покинуло ощущение отсутствия «здравого смысла» - ели чел хочет выменять то, чего нет у соседей (дольщиков), то причём здесь преимущественное право?
Дальше я полез в интернет, пытаясь найти комментарии по этой норме закона.
Вот что попалось, например:
...
"4. Преимущественное право покупки доли прямым указанием законодателя распространено и на случаи отчуждения ее по договору мены (см. гл. 31 ГК). Однако логическое толкование закона позволяет сделать вывод, что применить п. 5 коммент. ст. возможно далеко не ко всем договорам мены. Условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается ее уступить. Это может быть легко осуществимо, если доля вправе уступается за денежный эквивалент, т. е. по договору купли-продажи, а также по договору мены на имущество, определенное родовыми признаками. Затруднено или вовсе невозможно будет осуществление преимущественного права в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной."
...
Очевидно, что теоретизировать на эту тему можно бесконечно.
Поэтому вопрос конкретный - как в вашей практике проходили договора мены комнат (долей), когда это было, где регистрировалось, действительно ли регистраторы требовали отказ от преим. права и т.д.?
Второй аспект, также связанный с договорами мены состоит в налогообложении физлиц.
Если пошарить по инету, то большинство соображений на этот счет до недавнего времени сводилось к тому, что при отсутствии доплаты – налогами стороны не облагаются, независимо от срока владения.
Например:
и т.д.
Признаться, до недавнего времени я и сам был уверен, что при эквивалентной по стоимости мене налогов не возникает – исходя из суждений, попадавшихся ранее и «здравого смысла».
Так было до тех пор, пока случайно не «нарвался» на возражения коллег:
Какова практика?
Коллеги, стартуя эту тему, хотелось бы без лишнего пафоса и возгласов типа «Доколе?»,
обменяться практическим опытом.
Будем исходить из того, что «не боги горшки обжигают» - и законы пишут, со всеми вытекающими….
Недавно наткнулся на один вопрос в разделе на нашем сайте, который, по-существу, инициировал эту тему.
Вопрос был такой:
Уважаемые риэлторы и юристы! Позвольте задать важный для меня вопрос. Хочу поменять приватизированную комнату в коммуналке на другую жилплощадь. Говорят, что для заключения договора мены нужен отказ соседей по коммуналке от преимущественного права на приобретение моей комнаты (кажется так, если не перепутал). Возникает вопрос: при чем здесь соседи, если я меняю комнату на КОНКРЕТНУЮ ЖИЛПЛОЩАДЬ, которой у них нет! Подскажите, пожалуйста, как обстоит дело и каким конкретно законом регулируется? Были ли аналогичные случаи в вашей практике и как они разрешились? Заранее благодарен, Андрей.
Там же есть и ответ, который повторяет п.5 ст.250 ГК РФ «Преимущественное право покупки». – «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены».
Не знаю как автора вопроса - Андрея, но меня не покинуло ощущение отсутствия «здравого смысла» - ели чел хочет выменять то, чего нет у соседей (дольщиков), то причём здесь преимущественное право?
Дальше я полез в интернет, пытаясь найти комментарии по этой норме закона.
Вот что попалось, например:
...
"4. Преимущественное право покупки доли прямым указанием законодателя распространено и на случаи отчуждения ее по договору мены (см. гл. 31 ГК). Однако логическое толкование закона позволяет сделать вывод, что применить п. 5 коммент. ст. возможно далеко не ко всем договорам мены. Условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается ее уступить. Это может быть легко осуществимо, если доля вправе уступается за денежный эквивалент, т. е. по договору купли-продажи, а также по договору мены на имущество, определенное родовыми признаками. Затруднено или вовсе невозможно будет осуществление преимущественного права в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной."
...
Очевидно, что теоретизировать на эту тему можно бесконечно.
Поэтому вопрос конкретный - как в вашей практике проходили договора мены комнат (долей), когда это было, где регистрировалось, действительно ли регистраторы требовали отказ от преим. права и т.д.?
Второй аспект, также связанный с договорами мены состоит в налогообложении физлиц.
Если пошарить по инету, то большинство соображений на этот счет до недавнего времени сводилось к тому, что при отсутствии доплаты – налогами стороны не облагаются, независимо от срока владения.
Например:
и т.д.
Признаться, до недавнего времени я и сам был уверен, что при эквивалентной по стоимости мене налогов не возникает – исходя из суждений, попадавшихся ранее и «здравого смысла».
Так было до тех пор, пока случайно не «нарвался» на возражения коллег:
Последний раз редактировалось Валерий И... 17.02.09, 17:21, всего редактировалось 2 раза.
17 фев. 2009
Валерий, я хоть и не риэлтор, не юрист, но позвольте я потеоретизирую на заданную тему.
На мой взгляд обывателя, первая обрисованная Вами проблема вовсе НЕ противоречит здравому смыслу. По данной норме закона (о преимущественном праве выкупа) в принципе и нет разницы - меняете квартиру на деньги или на другую ж/п или на мешок картошки. Главное - предложить совершить такую же сделку соседу первому. И это правильно, зачем плодить коммуналки?
Вдруг сосед-таки сумеет изыскать возможность выкупить долю.
чел хочет выменять то, чего нет у соседей (дольщиков), то причём здесь преимущественное право?
На мой взгляд обывателя, первая обрисованная Вами проблема вовсе НЕ противоречит здравому смыслу. По данной норме закона (о преимущественном праве выкупа) в принципе и нет разницы - меняете квартиру на деньги или на другую ж/п или на мешок картошки. Главное - предложить совершить такую же сделку соседу первому. И это правильно, зачем плодить коммуналки?
Вдруг сосед-таки сумеет изыскать возможность выкупить долю.
17 фев. 2009
и снова здорова писал(а):Валерий, я хоть и не риэлтор, не юрист, но позвольте я потеоретизирую на заданную тему.чел хочет выменять то, чего нет у соседей (дольщиков), то причём здесь преимущественное право?
На мой взгляд обывателя, первая обрисованная Вами проблема вовсе НЕ противоречит здравому смыслу. По данной норме закона (о преимущественном праве выкупа) в принципе и нет разницы - меняете квартиру на деньги или на другую ж/п или на мешок картошки. Главное - предложить совершить такую же сделку соседу первому. И это правильно, зачем плодить коммуналки?
Если речь идёт о выкупе - нет возражений, хотя и здесь у соседей есть возможность измотать Продавца по принципу "сам не гам и другому не дам", т.е. создать ситуацию, когда их(соседей) невозможно "известить в письменной форме". Но это тема для другого рассказа...
Что касается мены, то как сосед может предложить на обмен КОНКРЕТНУЮ площадь, которая принадлежит другому собственнику - перекупить её?!
17 фев. 2009
а в преимущественном праве покупки/обмена указывается конкретный адрес? Насколько я понимаю, что продавец комнаты в коммуналке изначально ставит перед собой задачу - я хочу вместо этой комнаты однокомнатную квартиру там-то там-то (район, удаленность от метро, метраж). Обрисовывает хотелку и предлагает соседу такой вариант обмена (а вдруг у соседа есть такая квартира, удовлетворяющая требованиям). Сосед либо даёт письменный отказ, либо негласный отказ по истечению срока.
17 фев. 2009
и снова здорова писал(а):а в преимущественном праве покупки/обмена указывается конкретный адрес? Насколько я понимаю, что продавец комнаты в коммуналке изначально ставит перед собой задачу - я хочу вместо этой комнаты однокомнатную квартиру там-то там-то (район, удаленность от метро, метраж). Обрисовывает хотелку и предлагает соседу такой вариант обмена (а вдруг у соседа есть такая квартира, удовлетворяющая требованиям). Сосед либо даёт письменный отказ, либо негласный отказ по истечению срока.
Это прям идиллия какая-то: сидят два соседа в коммуналке, один другому и говорит:
- Вась, а не переехать ли мне в однушу, поближе к теще любимой?
- Канешна, Петя - отвечает другой - она у тебя где живет, в Строгино? Ну, куплю тебе однушку, не парься...
При таких обстоятельствах одна только проблема - как они дальше будут жить - вдалеке друг от друга...
Если серьёзно, то да - оферта должна содержать существенные условия предстоящего договора. Мне не доводилось составлять таковые для договора мены (и видеть чужие). Могу предположить, что необходимо, среди прочего, указать адрес КОНКРЕТНОЙ квартиры, которая и будет проходить по договору мены, а также её стоимость.
Проблема, которая обозначена в заголовке касается других ситуаций. Представьте себе, что у вас есть отдельная квартира и комната в коммуналке и вы нашли желающего получить ваше добро взамен своей конкретной квартиры, которая подходит вам. Прежде чем выйти на договор мены, вы должны получить отказ соседей от их преимущественного права. А если соседи - "не таво" (дальше пофантазируйте: за границей, в тюрьме, психушке, неизвестно где...)
17 фев. 2009
Валерий Ильман, мена - сделка возмездная. По Граждансому Кодексу, а именно по статье 567:
И практика такова, что Закон читается буквально, без учёта фразы: "если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены"
Как быть?
Варианта три:
Первый, практический (не совсем законный): каждая из обменивающихся сторон дарит свою комнату другой стороне.
Согласие соседей для дарения не нужно, так как дарение - сделка безвозмездная. Но именно безвозмездность, как суть дарения, нарушается, поскольку путём дарения фактически совершается мена. (Притворная сделка).
Вариант второй: совершить договор мены, подать докумены на гос. регистрацию, плучить официальный отказ в регистрации, поскольку не предоставлен отказ от соседей на преимущественное право покупки, идти в суд и доказывать, что требование о пеимущественном праве покупки противоречит существу мены.
Наконец, вариант третий (также абсолютно законный). Каждый собственник вправе сам назначить любую цену за свой товар.
Меняется шило на мыло. Обмен происходит без доплаты. Можем мы назначить цену на своё суперэксклюзивное шило = цене суперэксклюзивного мыла, и равную 100млн. рублей? Шлём предложение соседям совершить покупку по этой суперской цене. Соседи или отказывают или не дают ответа. Если в течение месяца ответ не получен - спокойно выходим на сделку: формальности соблюдены: соседям предложение послали.
Этим способом можно пользоваться, когда каждая из комнат принадлежит каждому из продавцов более 3 лет. Если менее 3 лет - с суперэксклюзивной цены шила/мыла можно ого-го сколько налогов заплатить.
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
И практика такова, что Закон читается буквально, без учёта фразы: "если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены"
Как быть?
Варианта три:
Первый, практический (не совсем законный): каждая из обменивающихся сторон дарит свою комнату другой стороне.
Согласие соседей для дарения не нужно, так как дарение - сделка безвозмездная. Но именно безвозмездность, как суть дарения, нарушается, поскольку путём дарения фактически совершается мена. (Притворная сделка).
Вариант второй: совершить договор мены, подать докумены на гос. регистрацию, плучить официальный отказ в регистрации, поскольку не предоставлен отказ от соседей на преимущественное право покупки, идти в суд и доказывать, что требование о пеимущественном праве покупки противоречит существу мены.
Наконец, вариант третий (также абсолютно законный). Каждый собственник вправе сам назначить любую цену за свой товар.
Меняется шило на мыло. Обмен происходит без доплаты. Можем мы назначить цену на своё суперэксклюзивное шило = цене суперэксклюзивного мыла, и равную 100млн. рублей? Шлём предложение соседям совершить покупку по этой суперской цене. Соседи или отказывают или не дают ответа. Если в течение месяца ответ не получен - спокойно выходим на сделку: формальности соблюдены: соседям предложение послали.
Этим способом можно пользоваться, когда каждая из комнат принадлежит каждому из продавцов более 3 лет. Если менее 3 лет - с суперэксклюзивной цены шила/мыла можно ого-го сколько налогов заплатить.
С Уважением!
Дмитрий Овсянников
(903)798-88-76
Дмитрий Овсянников
(903)798-88-76
17 фев. 2009
В соотвествии со ст 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Однако, специальных условий, определяющих право преимущественной покупки комнат в Гражданском законодательстве, нет. Тем более нет никаких правовых норм ни в жилищном, ни в гражданском законодательстве, которые распространяют указнное право на случае мены комнат.
На практике в настоящее время ФРС и суды руководствуются в подобных случаях правилами ст. 250 ГК РФ, которая хотя и называется: «Преимущественное право покупки», регулирует этот вопрос в отношении права преимущественной покупки не комнат, а долей в праве общей долевой собственности. Такое право есть у собственников комнат коммунальной квартиры в отношении нежилых помещений, однако продаем мы и меняем по договору мены все же не долю в общем имуществе, а комнату, за судьбой которой при ее отчуждении следует доля в праве долевой собственности на общее имущество. Аналогично происходит, например, с долей в общем имуществе многоквартирного дома, когда в нем продается отдельная квартира. Не все юристы разделяют такую точку зрения, но всем ясно, что законодатель, что-то в этом вопросе меремудрил.
В ст. 250 ГК РФ, как было замечено выше, также же указано, что: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены», а следовательно в отношении комнат ее читают, как: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении комнаты по договору мены».
Поэтому это не закон противоречит здравому смыслу, а правоприменительная практика, с которой можно поспорить в Верховном суде в рамках конкретного судебного дела в порядке надзора.
Однако, специальных условий, определяющих право преимущественной покупки комнат в Гражданском законодательстве, нет. Тем более нет никаких правовых норм ни в жилищном, ни в гражданском законодательстве, которые распространяют указнное право на случае мены комнат.
На практике в настоящее время ФРС и суды руководствуются в подобных случаях правилами ст. 250 ГК РФ, которая хотя и называется: «Преимущественное право покупки», регулирует этот вопрос в отношении права преимущественной покупки не комнат, а долей в праве общей долевой собственности. Такое право есть у собственников комнат коммунальной квартиры в отношении нежилых помещений, однако продаем мы и меняем по договору мены все же не долю в общем имуществе, а комнату, за судьбой которой при ее отчуждении следует доля в праве долевой собственности на общее имущество. Аналогично происходит, например, с долей в общем имуществе многоквартирного дома, когда в нем продается отдельная квартира. Не все юристы разделяют такую точку зрения, но всем ясно, что законодатель, что-то в этом вопросе меремудрил.
В ст. 250 ГК РФ, как было замечено выше, также же указано, что: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены», а следовательно в отношении комнат ее читают, как: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении комнаты по договору мены».
Поэтому это не закон противоречит здравому смыслу, а правоприменительная практика, с которой можно поспорить в Верховном суде в рамках конкретного судебного дела в порядке надзора.
С уважением, юрист Агентства недвижимости "НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ" - Александр Перепелкин
17 фев. 2009
Дмитрий Овсянников писал(а):Валерий Ильман, мена - сделка возмездная. По Граждансому Кодексу, а именно по статье 567:1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
И практика такова, что Закон читается буквально, без учёта фразы: "если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены"
Дмитрий, спасибо! Повторение - мать учения!
"если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены"
А я как раз и толкую о том, что это противоречит существу мены!
Смотрите: о чём я должен в оферте поведать соседу?
С Ваших слов выходит, что об ОТЧУЖДЕНИИ моей комнаты (условно) за Н-ную сумму денег, которые сосед должен иметь возможность мне возместить. И вроде бы я могу отдать эти деньги моему потенциальному контрагенту по договору мены, поскольку именно эта сумма обозначена в оферте. Но они ему не нужны - ему нужна моя площадь, а мне - "евойная"!
А если я поведаю о предстоящем договоре мены, то при чём здесь сосед? У него нет ни одного из упомянутых объектов, а его деньги нас не интересуют.
Заодно вопрос к другим коллегам - всё же кто-нибудь сдавал договора мены на регистрацию? Какую формулировку имел отказ от преим-права? Что хочет увидеть регистратор?
Вариант второй: совершить договор мены, подать докумены на гос. регистрацию, плучить официальный отказ в регистрации, поскольку не предоставлен отказ от соседей на преимущественное право покупки, идти в суд и доказывать, что требование о пеимущественном праве покупки противоречит существу мены.
Вот здесь уже теплее.
Чес говоря, затевая эту тему, я надеюсь, что по принципу "вода камень точит" наши рассуждения дойдут когда-нибудь и до Законодателя.
Или, найдётся все-же принципиальный и инициативный Чел (или ситуация такая возникнет), который и до суда дойдёт по поводу регистрации. А там, глядишь, и в Конституционный суд запрос направят... На мой взгляд, эта норма и есть нарушение конституционных прав (как я их понимаю
)ЭтоЕщеКто писал(а):В ст. 250 ГК РФ, как было замечено выше, также же указано, что: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены», а следовательно в отношении комнат ее читают, как: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении комнаты по договору мены».
Поэтому это не закон противоречит здравому смыслу, а правоприменительная практика, с которой можно поспорить в Верховном суде в рамках конкретного судебного дела в порядке надзора.
Думаю, что всё было прозаичнее - автор ст.250 ГК РФ просто не успевал к сроку толком продумать и расписать относительно мены. Поэтому и приписал п.5, особенно не задумываясь о последствиях...
18 фев. 2009
Кстати, кто помнит - было время, когда договора купли-продажи комнат (не долей) регистрировали без отказа соседей от преим-права. При этом некоторые нотариусы удостоверяли такие договора, другие - нет.
В это же время суды расторгали подобные договора, если обращались заинтересованные лица. Вероятно, есть и пострадавшие от такого "симбиоза", т.е. люди оказались "без вины виноватые".
Скоро увидим ещё одну коллизию, под условным названием "1 или 2 миллиона?".
Как известно, с 1 января 2009 года Покупателям предоставляется налоговый вычет в 2 миллиона рублей, а Продавцам оставили прежний 1 миллион.
Это, конечно, не столь драматичные сюжеты, но некоторым Продавцам дополнительно испортят и без того непростую ситуацию.
Коллеги – ещё раз – у кого есть опыт по обозначенной теме?
В это же время суды расторгали подобные договора, если обращались заинтересованные лица. Вероятно, есть и пострадавшие от такого "симбиоза", т.е. люди оказались "без вины виноватые".
Скоро увидим ещё одну коллизию, под условным названием "1 или 2 миллиона?".
Как известно, с 1 января 2009 года Покупателям предоставляется налоговый вычет в 2 миллиона рублей, а Продавцам оставили прежний 1 миллион.
Это, конечно, не столь драматичные сюжеты, но некоторым Продавцам дополнительно испортят и без того непростую ситуацию.
Коллеги – ещё раз – у кого есть опыт по обозначенной теме?
18 фев. 2009
Валерий Ильман писал(а):Как известно, с 1 января 2009 года Покупателям предоставляется налоговый вычет в 2 миллиона рублей, а Продавцам оставили прежний 1 миллион.
Это, конечно, не столь драматичные сюжеты, но некоторым Продавцам дополнительно испортят и без того непростую ситуацию.
Коллеги – ещё раз – у кого есть опыт по обозначенной теме?
Значит при продаже указаваем 1 миллион или менее, а при отказе покупателя ставим условие, что сумма продажи поднимается на сумму выплачиваемго после налога с 1 млн. (ведь по сути покупатель и так возвратит деньги с 2 млн. а ту ещё и продавцу угорать - они и так уже угорели на этом кризисе)
...И на том стоять буду!
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Наташа Рубцовская, Николай Тюленев и 10 гостей
