Задержка передачи недвижимости - санкции? 7 / 2042

Здравствуйте.
Имеем ситуацию с задержкой (пока задержкой) передачи недвижимости от продавца к покупателю.
По вине продавца.
В связи с этим возникли два вопроса, о них чуть позже.

Введение.
Сделка альтернативная.
Покупатель ипотечный (И), покупает трешку (Т).
Т с доплатой берет большую трешку (БТ).
БТ берет свободную однюшку (О) .
Стороны договорились о сроках освобождения БТ и Т, это прописано в договоре КП у каждой из сторон сделок. Каждой из сторон дается в среднем около 2-х недель, в общей совокупности для покупателя получается срок ожидания до освобождения его квартиры (Т) 30 дней. Это срок с момента получения документов о государственной регистрации из ФРС - сделка проводилась "независимым" регистратором, он забирает документы, по дате штампа о гос. регистрации и считаем срок.
К сожалению санкции (неустойка, штрафы и т.п.) за задержку передачи в договоре не предусмотрены, ни для какой стороны.

Главное.
БТ задерживает освобождение. Хотя у нее в распоряжении находится свободная О (физически и юридически была освобождена еще за время гос. регистрации), мотивирует невозможностью вывезти весь свой хлам в эту О, ждет какие-то мифические условия, которые позволяет ей это сделать. Судя по всему дама, хоть и не глубокой старости, но все же неадекватна.
Предполагается, что квартиру БТ все-таки освободит (меры "уговоров" были приняты со стороны Т, ему тоже горит, как и И), общая задержка для И составит около 1 месяца.
Переходим к возможным санкциям. Поскольку в договоре не прописано ничего, остается ориентироваться на закон.
Скурил первую и вторую части ГК, нарыл вот что:
------------------------------------
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
......
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
.......
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Статья 487. Предварительная оплата товара
1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
.......
3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
---------------------------

Исходя из этого делаю следующие выводы:
1. В случае если неадекватная БТ будет и дальше волынить - для И освободить квартиру Т можно только через суд, где Т скорее всего заявит такой же иск к БТ.
2. Компенсацией за задержку и уроком для БТ, может стать только судебный иск с требованием взыскать с Т в пользу И проценты с суммы договора между И и Т (за все время задержки передачи квартиры).

Пояснения:
1. Почему только через суд - не вижу оснований для определения сотрудниками милиции легитимности ДКП, а также неисполненность ДКП ввиду того, что акт-приемки передачи квартиры пока не подписан, а условие об этом в договоре есть.
То есть придется через суд принуждать продавца подписывать акт приемки-передачи и освобождать квартиру.
Если я неправильно мыслю - прошу более компетентных лиц опровергнуть сие мнение, желательно с указанием официальных документов или реальных примеров.

2. Все условия для взыскания % с суммы договора вроде бы соблюдены - оплата товара произведена покупателем в полном объеме и предварительно, до подписания ДКП. Договор составлен корректно (за исключением определения большей, чем просто %, неустойки), сроки передачи определены. Сроки не выполнены со стороны продавца, проблем со стороны покупателя никаких. Почему уроком для БТ - Т явно не преминет аналогично взыскать с БТ сумму % по своему договору.
Сомневаюсь только, что приведенные мной статьи ГК применимы по отношению к сделкам с недвижимостью.

Помогите установить истину.

Думаю, что с таким вопросом вам нужно идти на консультацию к юристу.

Привычка у меня такая - сначала стараюсь разобраться в предмете самостоятельно, чтобы подготовленно вести дальнейшие беседы.

1. Понуждение к исполнению договора возможно только в судебном порядке. Тем более в данном случае речь идет не просто о передачи квартиры, а о выселеннии прежнего собственника (ст. 35 ЖК РФ);

2. Проценты за просрочку освобождения по ст. 395 ГК РФ вызскать можно, однако цена вопроса не большая. Сейчас ставка рефининсированоя ЦБ составляет 10 %, делим ее на 365 дней, получаем 0, 027 % от оплаченной суммы по договору в день. Проще на время просрочки освобожнения квартиры заключить с кем-нибудь договор найма другого жилого помещения, а потом взыскать взыскать его стоимость, как убытки;

3. Если в договорах купли-продажи нет никаких фраз о том, что освобождение квартир увязано между собой, то по каждому договору претензии по задержке с освобождением должны рассматриваться отдельно. Если И предъявит иск к Т, его не должно волновать, что это задержка вызвана неисполнением перед Т обязательств БТ.

4. Если задержка не носит судьбоносный характер, лучше наберитесь терпения и подождите, сбережете много нервов, времени и денег на адвокатов. При таких цепочках, как показывает практика, задержки просто не минуемы. При покупке квартиры с таким хвостом И должен был это понимать, или ему это должен был обяъснить его риэлтор.

Р.S. А вот демонстрировтаь свою готовность и намерения обратиться в суд за взысканием убыков нужно активно. Отправте телеграмму с тербованием исполнить договор и оплатить убытки, связанные с задержкой. Если это и не изменит ситуацию координально, то точно подстегнет к ее ускорению.

ЭтоЕщеКто

1. Ок, с этим ясно. Я так понимаю, что в случае состоявшейся передачи (подписан акт) освободить помещение можно уже и через органы, если что.

2. Нормальная сумма. В договоре 7 млн, за 20 дней получается около 40 тыр. У Т сумма 10, ему еще слаще взыскивать. Плюс не надо забывать про услуги юриста и все такое

Снять скажем двушку будет стоить примерно столько же, а геморроя больше. Не каждый собственник во-первых будет рад в суд пойти, во-вторых также он не рад будет светить доход (мало ли каким боком вылезет), ну и в-третьих залоговые суммы и все такое.
Проще % вызыскать, основание твердое, доказывать особо ничего не нужно.
Хотя кстати одно другому в общем-то не мешает, можно и то и другое провернуть.

3. Увязки нет. Была только 157 статья, И регистрировался со всеми договорами вместо 5 дней все 30. То есть формально в каждом договоре объявлено, что это взаимозависимые квартиры. Примет ли суд это во внимание - вопрос.

4. С И проблем нет, он это понимает, но не принимает )) Вообще глядя на БТ сразу было понятно, что сюрпризы неминуемы. Так что все эти меры в данном случае носят характер наказания больше ну и плюс как угроза для БТ и стимул не тянуть резину. А так ждать И конечно будет.

Спасибо за высказнное мнение.

P.S. Может у кого-то есть отличная от высказанных точка зрения?

Unique писал(а):
Нормальная сумма. В договоре 7 млн, за 20 дней получается около 40 тыр. У Т сумма 10, ему еще слаще взыскивать. Плюс не надо забывать про услуги юриста и все такое

Если услуги юриста или адвоката халявные, смысл есть. А так, после расчетов за юридические услуги останется одно моральное удовлетворение. Суд по таким делам на практике больше чем 5000-10000 рублей обычно за юруслуги не взыскивает. А иск в порядке ст. 395 ГК РФ еще нужно выиграть. Не зная деталей, не буресь предсказать исход дела, но сделать это при юридической поддерждке с другой стороны будет не просто, деньги ведь скорее всего передавались фактически за последнюю квартиру в цепочке, поэтому очень многое будет зависить от того, как оформлены документы. Кроме того, всегда можно сказать, что квартиру я не отказывался передавать, ее просто не принимали, поэтому срок, с которого будут исчисляться проценты нужно считать не со дня, когда квартира должна была быть передана, а со дня, когда покупатель предъявил письменное требование об исполнении договора. По другому отказ от передачи доказать будет затруднительно. Познакомясь с делом лучше, опытный юрист всегда найдет за что зацепиться.

ЭтоЕщеКто писал(а):
деньги ведь скорее всего передавались фактически за последнюю квартиру в цепочке, поэтому очень многое будет зависить от того, как оформлены документы.

Конечно деньги пилились по ячейкам, но в договоре сумма передается от И к Т, о чем есть и расписка.
Про юриста и так понятно, теперь теоретические выкладки обдуманы, есть о чем разговаривать.