ДКП и смерть продавца до госрегистрации 255 / 11467
14 мар. 2012
Много раз обсуждалось, что если договор купли-продажи подписан, подан на регистрацию и одна из сторон умерает, то с высокой долей вероятности такой договор зарегистрируют.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«9» февраля 2012 г. г. Москва
Люблинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Матлахова А.С., при секретаре Морозовой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ртищева А.И. к Куряковой О.Ю. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры в силу его ничтожности,
установил:
Ртищев А.И. обратился в суд с иском к Куряковой О.Ю., с учетом уточненных исковых требований, о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры в силу его ничтожности.
В обоснование своих требований истец указал, что он является единственным законным наследником ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, в собственности которого находилась квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Переход права собственности на данную квартиру был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО1 Сведения о том, что причитающиеся ФИО1 по договору купли-продажи квартиры денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были им получены, у истца отсутствуют, как наследник данной суммы он не получал.
На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Куряковой О.Ю. и ФИО1, незаключенным в силу его ничтожности; признать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации указанного договора и о переходе права собственности на указанную квартиру – недействительными; включить спорную квартиру в состав наследства умершего ФИО1; взыскать с ответчика расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере <данные изъяты> руб.
Истец Ртищев А.И. в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности – Перминов Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении у нему.
Ответчик Курякова О.Ю. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.
Представители ответчика на основании доверенностей Линник В.В. и Езопов А.О. в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, в удовлетворении иска просили отказать, представив суду свои возражения.
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив и исследовав материалы дела, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Куряковой О.Ю. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого ФИО1 передал в собственность Куряковой О.Ю. указанную квартиру, а та, в свою очередь, обязалась уплатить за нее сумму в размере <данные изъяты> рублей в течение одного дня с момента регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности (л.д.12).
В соответствии с актом передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Куряковой О.Ю. была передана квартира по указанному договору купли-продажи, а Куряковой О.Ю. была полностью уплачена сумма в размере <данные изъяты> рублей (л.д.16).
Согласно свидетельству о смерти ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).
Из справки, выданной ГКУ «ИС района Марьино», также следует, что на день смерти ФИО1 проживал в спорном жилом помещении, то есть по адресу: <адрес> (л.д.9).
Из материалов дела также следует, что государственная регистрация права собственности Куряковой О.Ю. на указанную квартиру состоялась ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13). Согласно ответу на судебный запрос из Росреестра по Москве, в настоящий момент ответчик является собственником данного жилого помещения (л.д.42).
В соответствии с сообщением нотариуса г. Москвы ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на основании поданного истцом Ртищевым А.И. заявления открыто наследственное дело № к имуществу умершего ФИО1 (л.д.8).
Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Положениями ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу действующего закона, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.
Материалами дела установлено, что обязательства по договору купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 и Куряковой О.Ю. были исполнены в полном объеме, а именно ответчику было предоставлена в собственность указанная квартира, а ФИО1 получил причитающиеся ему по договору денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует акт передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование того, что ответчик на момент заключения указанного договора купли-продажи располагала данной денежной суммой, стороной ответчика представлен договор займа, заключенный между Куряковой О.Ю. ФИО3, в соответствии с которым ответчику были переданы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей для приобретения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.51).
Каких-либо доказательств того, что обязательства по договору купли-продажи квартиры ответчиком не были исполнены, в том числе, не была уплачена оговоренная сумма, стороной истца, на которую законом возложена данная обязанность, суду не представлено.
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Частью 3 ст.154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры являлся безусловным выражением воли сторон, о чем свидетельствуют совершенные ими действия по отчуждению имущества, внесение платы за его приобретение, передачи имущества на основании передаточного акта. В связи с этим, то обстоятельство, что государственная регистрация сделки была осуществлена после смерти ФИО1, по мнению суда, не влечет ее ничтожности.
При таких обстоятельствах суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований Ртищева А.И. к Куряковой О.Ю. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры в силу его ничтожности отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд г. Москвы.
Судья А.С. Матлахов
Мотивированное решение в окончательной форме составлено 14 февраля 2012 года.
Из интересного в этой конкретной ситуации отмечу собственными комментариями следующее:
1. Взаиморасчеты по договоры должны быть произведены в течение одного дня с момента регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности. В Москве так принято при взаиморасчетах через банковскую ячейку. Понятно, что рассчитаться раньше - не противоречит договору. Однако:
2. При подписании ДКП подписан и акт передачи. Это странно - в Москве его не требуют на регистрацию в обязательном порядке, как принято в регионах и подписывают по факту передачи квартиры после госрегистрации. Т.е. в акте пишут - расчеты произведены, стороны претензий не имеют. При этом, на сделке продавец пишет расписку о получении денежных средств собственноручно. Но ее покупатель не предоставил, ограничившись только подписанным актом передачи. Видимо расписка то была, но ее дата могла стоят днем, следующим за днем получения документов с регистрации - так иногда делают. И расписка могла остаться у продавца до получения денег, а могла быть в другой банковской ячейке, а могла остаться у нейтральной стороны - у риэлтора, к примеру.
В общем, есть нестыковочки, но особо не придраться...Вот если бы не было подписанного акта, как это делается в большинстве случаев, то шансы покупателя были бы невелики. Либо расторжение, наследство и т.д. либо расчет с непонятным на день регистрации наследником.
По этому делу не нашел обжалования - может оно и было, а может и нет, но есть похожее, посерьезней, привожу, кто осилил вышеприведенное или кому ситуация интересна в принципе
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2011 г. N 24-В11-2
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Горшкова В.В.
судей - Харланова А.В. и Момотова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Коротича И.Т. к Тарасовой Н.Н. о признании договора дарения и зарегистрированного права собственности недействительными, признании права собственности в порядке наследования по надзорной жалобе Тарасовой Н.Н. на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Коротич И.Т. обратился в суд с иском к Тарасовой Н.Н. о признании договора дарения 3/4 долей жилого дома, заключенного между Коротич А.М. и Тарасовой Н.Н. 31 октября 2008 г., и зарегистрированного права собственности на 3/4 доли жилого дома, находящегося в <...> района по <...>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации <...> от 15 июня 2009 г., недействительными, внесении изменений в запись о государственной регистрации права <...> Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 7 августа 2009 г., и признании права собственности за Коротичем И.Т. на 3/4 доли жилого дома по указанному адресу в порядке наследования после смерти Коротич А.М.
Коротич И.Т. ссылался на то, что после смерти 1 марта 2008 г. своего отца - Коротича Т.П. он получил свидетельство о праве на наследство по закону на 1/4 долю дома по указанному адресу, а его мать - Коротич А.М. с учетом супружеской доли - 3/4 доли указанного дома. 31 октября 2008 г. Коротич А.М. заключила договор дарения со своей внучкой - Тарасовой Н.Н. на 3/4 доли указанного дома. 11 июня 2009 г. Коротич А.М. умерла, а 15 июня 2009 г. за Тарасовой Н.Н. по доверенности, выданной дарителем 5 июня 2009 г., было зарегистрировано право собственности по договору дарения.
По мнению истца, поскольку на момент смерти Коротич А.М. договор дарения, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован, то он противоречит закону и является недействительным. Соответственно является недействительным и зарегистрированное право собственности на спорное имущество. В связи с этим истец полагал, что после смерти Коротич А.М. открылось наследство на 3/4 доли спорного дома и он, как наследник первой очереди после смерти матери, имеет право на это имущество в порядке наследования. Кроме того, истец ссылался на то, что Коротич А.М. ввиду состояния своего здоровья не понимала последствий оформления договора дарения и доверенности для регистрации договора.
Решением Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 августа 2010 г. в удовлетворении иска отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г. указанное решение суда отменено и принято новое решение об удовлетворении иска.
В надзорной жалобе Тарасовой Н.Н. ставится вопрос об отмене кассационного определения от 17 сентября 2010 г. с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 11 августа 2010 г.
Судьей Верховного Суда Российской Федерации данное дело 23 марта 2011 г. истребовано в Верховный Суд РФ и определением от 08 июня 2011 г. надзорная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, разрешая дело и отказывая Коротич И.Т. в иске, исходил из того, что договор дарения от 31 октября 2008 г., заключенный между Коротич А.М. и Тарасовой Н.Н., соответствует требованиям закона по форме и содержанию, и стороны в соответствующей этому договору форме выразили волеизъявление на создание правовых последствий, определенных для договора дарения. Доводы истца о том, что Коротич А.М. ввиду состояния своего здоровья не понимала последствий оформления договора дарения и доверенности для регистрации договора, своего подтверждения не нашли.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое решение о признании договора дарения и зарегистрированного права собственности недействительными и признании за Коротичем И.Т. права собственности в порядке наследования на 3/4 доли жилого дома по указанному адресу, сослался на то, что договор дарения и зарегистрированное за Тарасовой Н.Н. право собственности на спорное имущество являются недействительными, поскольку государственная регистрация данного договора и перехода права собственности по нему произведены после смерти дарителя - 15 июня 2009 г., тогда как доверенность прекратила свое действие 11 июня 2009 г. В связи с этим после смерти Коротич А.М. открылось наследство на 3/4 доли спорного дома, истец является наследником первой очереди и имеет право на это имущество в порядке наследования.
Между тем, с таким выводом суда кассационной инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Таким образом, возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.
В силу пункта 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Поскольку данной правовой нормой не предусмотрена недействительность договора дарения недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора (учитывая, что по другим основаниям указанный договор дарения не признан недействительным), у суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований полагать, что в данном случае договор дарения от 31 октября 2008 г. является недействительным.
Из материалов дела видно, что с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации договора дарения как от своего имени, так и по действующей доверенности от имени Коротич А.М. Тарасова Н.Н. обратилась 6 июня 2009 г., то есть при жизни Коротич А.М. (умерла 11 июня 2009 г.). Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и не оспорено в суде кассационной инстанции.
Как следует из норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 13, пункт 7 статьи 16) в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.
Поскольку даритель Коротич А.М. лично участвовала в заключении договора дарения и оформлении доверенности для регистрации данного договора, чем выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию указанной сделки, заявление о регистрации было подано по доверенности при жизни дарителя и ею отозвано не было, то сам по себе факт смерти дарителя в процессе государственной регистрации права не является основанием для признания недействительными договора дарения и зарегистрированного на его основании за одаряемым права собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия считает, что у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решения об удовлетворении иска.
На основании изложенного определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным, поскольку оно вынесено с существенным нарушением норм материального права, повлиявших на исход дела, в связи с чем, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г. подлежит отмене, с оставлением в силе решения Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 августа 2010 г.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г. отменить, оставить в силе решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 августа 2010 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«9» февраля 2012 г. г. Москва
Люблинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Матлахова А.С., при секретаре Морозовой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ртищева А.И. к Куряковой О.Ю. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры в силу его ничтожности,
установил:
Ртищев А.И. обратился в суд с иском к Куряковой О.Ю., с учетом уточненных исковых требований, о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры в силу его ничтожности.
В обоснование своих требований истец указал, что он является единственным законным наследником ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, в собственности которого находилась квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Переход права собственности на данную квартиру был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО1 Сведения о том, что причитающиеся ФИО1 по договору купли-продажи квартиры денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были им получены, у истца отсутствуют, как наследник данной суммы он не получал.
На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Куряковой О.Ю. и ФИО1, незаключенным в силу его ничтожности; признать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации указанного договора и о переходе права собственности на указанную квартиру – недействительными; включить спорную квартиру в состав наследства умершего ФИО1; взыскать с ответчика расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере <данные изъяты> руб.
Истец Ртищев А.И. в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности – Перминов Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении у нему.
Ответчик Курякова О.Ю. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.
Представители ответчика на основании доверенностей Линник В.В. и Езопов А.О. в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, в удовлетворении иска просили отказать, представив суду свои возражения.
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив и исследовав материалы дела, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Куряковой О.Ю. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого ФИО1 передал в собственность Куряковой О.Ю. указанную квартиру, а та, в свою очередь, обязалась уплатить за нее сумму в размере <данные изъяты> рублей в течение одного дня с момента регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности (л.д.12).
В соответствии с актом передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Куряковой О.Ю. была передана квартира по указанному договору купли-продажи, а Куряковой О.Ю. была полностью уплачена сумма в размере <данные изъяты> рублей (л.д.16).
Согласно свидетельству о смерти ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).
Из справки, выданной ГКУ «ИС района Марьино», также следует, что на день смерти ФИО1 проживал в спорном жилом помещении, то есть по адресу: <адрес> (л.д.9).
Из материалов дела также следует, что государственная регистрация права собственности Куряковой О.Ю. на указанную квартиру состоялась ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13). Согласно ответу на судебный запрос из Росреестра по Москве, в настоящий момент ответчик является собственником данного жилого помещения (л.д.42).
В соответствии с сообщением нотариуса г. Москвы ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на основании поданного истцом Ртищевым А.И. заявления открыто наследственное дело № к имуществу умершего ФИО1 (л.д.8).
Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Положениями ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу действующего закона, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.
Материалами дела установлено, что обязательства по договору купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 и Куряковой О.Ю. были исполнены в полном объеме, а именно ответчику было предоставлена в собственность указанная квартира, а ФИО1 получил причитающиеся ему по договору денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует акт передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование того, что ответчик на момент заключения указанного договора купли-продажи располагала данной денежной суммой, стороной ответчика представлен договор займа, заключенный между Куряковой О.Ю. ФИО3, в соответствии с которым ответчику были переданы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей для приобретения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.51).
Каких-либо доказательств того, что обязательства по договору купли-продажи квартиры ответчиком не были исполнены, в том числе, не была уплачена оговоренная сумма, стороной истца, на которую законом возложена данная обязанность, суду не представлено.
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Частью 3 ст.154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры являлся безусловным выражением воли сторон, о чем свидетельствуют совершенные ими действия по отчуждению имущества, внесение платы за его приобретение, передачи имущества на основании передаточного акта. В связи с этим, то обстоятельство, что государственная регистрация сделки была осуществлена после смерти ФИО1, по мнению суда, не влечет ее ничтожности.
При таких обстоятельствах суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований Ртищева А.И. к Куряковой О.Ю. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры в силу его ничтожности отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд г. Москвы.
Судья А.С. Матлахов
Мотивированное решение в окончательной форме составлено 14 февраля 2012 года.
Из интересного в этой конкретной ситуации отмечу собственными комментариями следующее:
1. Взаиморасчеты по договоры должны быть произведены в течение одного дня с момента регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности. В Москве так принято при взаиморасчетах через банковскую ячейку. Понятно, что рассчитаться раньше - не противоречит договору. Однако:
2. При подписании ДКП подписан и акт передачи. Это странно - в Москве его не требуют на регистрацию в обязательном порядке, как принято в регионах и подписывают по факту передачи квартиры после госрегистрации. Т.е. в акте пишут - расчеты произведены, стороны претензий не имеют. При этом, на сделке продавец пишет расписку о получении денежных средств собственноручно. Но ее покупатель не предоставил, ограничившись только подписанным актом передачи. Видимо расписка то была, но ее дата могла стоят днем, следующим за днем получения документов с регистрации - так иногда делают. И расписка могла остаться у продавца до получения денег, а могла быть в другой банковской ячейке, а могла остаться у нейтральной стороны - у риэлтора, к примеру.
В общем, есть нестыковочки, но особо не придраться...Вот если бы не было подписанного акта, как это делается в большинстве случаев, то шансы покупателя были бы невелики. Либо расторжение, наследство и т.д. либо расчет с непонятным на день регистрации наследником.
По этому делу не нашел обжалования - может оно и было, а может и нет, но есть похожее, посерьезней, привожу, кто осилил вышеприведенное или кому ситуация интересна в принципе
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2011 г. N 24-В11-2
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Горшкова В.В.
судей - Харланова А.В. и Момотова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Коротича И.Т. к Тарасовой Н.Н. о признании договора дарения и зарегистрированного права собственности недействительными, признании права собственности в порядке наследования по надзорной жалобе Тарасовой Н.Н. на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Коротич И.Т. обратился в суд с иском к Тарасовой Н.Н. о признании договора дарения 3/4 долей жилого дома, заключенного между Коротич А.М. и Тарасовой Н.Н. 31 октября 2008 г., и зарегистрированного права собственности на 3/4 доли жилого дома, находящегося в <...> района по <...>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации <...> от 15 июня 2009 г., недействительными, внесении изменений в запись о государственной регистрации права <...> Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 7 августа 2009 г., и признании права собственности за Коротичем И.Т. на 3/4 доли жилого дома по указанному адресу в порядке наследования после смерти Коротич А.М.
Коротич И.Т. ссылался на то, что после смерти 1 марта 2008 г. своего отца - Коротича Т.П. он получил свидетельство о праве на наследство по закону на 1/4 долю дома по указанному адресу, а его мать - Коротич А.М. с учетом супружеской доли - 3/4 доли указанного дома. 31 октября 2008 г. Коротич А.М. заключила договор дарения со своей внучкой - Тарасовой Н.Н. на 3/4 доли указанного дома. 11 июня 2009 г. Коротич А.М. умерла, а 15 июня 2009 г. за Тарасовой Н.Н. по доверенности, выданной дарителем 5 июня 2009 г., было зарегистрировано право собственности по договору дарения.
По мнению истца, поскольку на момент смерти Коротич А.М. договор дарения, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован, то он противоречит закону и является недействительным. Соответственно является недействительным и зарегистрированное право собственности на спорное имущество. В связи с этим истец полагал, что после смерти Коротич А.М. открылось наследство на 3/4 доли спорного дома и он, как наследник первой очереди после смерти матери, имеет право на это имущество в порядке наследования. Кроме того, истец ссылался на то, что Коротич А.М. ввиду состояния своего здоровья не понимала последствий оформления договора дарения и доверенности для регистрации договора.
Решением Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 августа 2010 г. в удовлетворении иска отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г. указанное решение суда отменено и принято новое решение об удовлетворении иска.
В надзорной жалобе Тарасовой Н.Н. ставится вопрос об отмене кассационного определения от 17 сентября 2010 г. с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 11 августа 2010 г.
Судьей Верховного Суда Российской Федерации данное дело 23 марта 2011 г. истребовано в Верховный Суд РФ и определением от 08 июня 2011 г. надзорная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, разрешая дело и отказывая Коротич И.Т. в иске, исходил из того, что договор дарения от 31 октября 2008 г., заключенный между Коротич А.М. и Тарасовой Н.Н., соответствует требованиям закона по форме и содержанию, и стороны в соответствующей этому договору форме выразили волеизъявление на создание правовых последствий, определенных для договора дарения. Доводы истца о том, что Коротич А.М. ввиду состояния своего здоровья не понимала последствий оформления договора дарения и доверенности для регистрации договора, своего подтверждения не нашли.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое решение о признании договора дарения и зарегистрированного права собственности недействительными и признании за Коротичем И.Т. права собственности в порядке наследования на 3/4 доли жилого дома по указанному адресу, сослался на то, что договор дарения и зарегистрированное за Тарасовой Н.Н. право собственности на спорное имущество являются недействительными, поскольку государственная регистрация данного договора и перехода права собственности по нему произведены после смерти дарителя - 15 июня 2009 г., тогда как доверенность прекратила свое действие 11 июня 2009 г. В связи с этим после смерти Коротич А.М. открылось наследство на 3/4 доли спорного дома, истец является наследником первой очереди и имеет право на это имущество в порядке наследования.
Между тем, с таким выводом суда кассационной инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Таким образом, возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.
В силу пункта 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Поскольку данной правовой нормой не предусмотрена недействительность договора дарения недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора (учитывая, что по другим основаниям указанный договор дарения не признан недействительным), у суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований полагать, что в данном случае договор дарения от 31 октября 2008 г. является недействительным.
Из материалов дела видно, что с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации договора дарения как от своего имени, так и по действующей доверенности от имени Коротич А.М. Тарасова Н.Н. обратилась 6 июня 2009 г., то есть при жизни Коротич А.М. (умерла 11 июня 2009 г.). Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и не оспорено в суде кассационной инстанции.
Как следует из норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 13, пункт 7 статьи 16) в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.
Поскольку даритель Коротич А.М. лично участвовала в заключении договора дарения и оформлении доверенности для регистрации данного договора, чем выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию указанной сделки, заявление о регистрации было подано по доверенности при жизни дарителя и ею отозвано не было, то сам по себе факт смерти дарителя в процессе государственной регистрации права не является основанием для признания недействительными договора дарения и зарегистрированного на его основании за одаряемым права собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия считает, что у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решения об удовлетворении иска.
На основании изложенного определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным, поскольку оно вынесено с существенным нарушением норм материального права, повлиявших на исход дела, в связи с чем, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г. подлежит отмене, с оставлением в силе решения Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 августа 2010 г.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 сентября 2010 г. отменить, оставить в силе решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 августа 2010 г.
14 мар. 2012
Евгений, спасибо!
Очень интересная и судебная практика, и ситация вообще))
Там похоже и впрямь не все так гладко))
Очень интересная и судебная практика, и ситация вообще))
Там похоже и впрямь не все так гладко))
РЕКОМЕНДУЮ:
ВИДЕОКАНАЛ о недвижимости >
ВИДЕОКАНАЛ о недвижимости >
14 мар. 2012
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):Из интересного в этой конкретной ситуации отмечу собственными комментариями следующее:
1. Взаиморасчеты по договоры должны быть произведены в течение одного дня с момента регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности. В Москве так принято при взаиморасчетах через банковскую ячейку. Понятно, что рассчитаться раньше - не противоречит договору. Однако:
2. При подписании ДКП подписан и акт передачи. Это странно - в Москве его не требуют на регистрацию в обязательном порядке, как принято в регионах и подписывают по факту передачи квартиры после госрегистрации. Т.е. в акте пишут - расчеты произведены, стороны претензий не имеют. При этом, на сделке продавец пишет расписку о получении денежных средств собственноручно. Но ее покупатель не предоставил, ограничившись только подписанным актом передачи. Видимо расписка то была, но ее дата могла стоят днем, следующим за днем получения документов с регистрации - так иногда делают. И расписка могла остаться у продавца до получения денег, а могла быть в другой банковской ячейке, а могла остаться у нейтральной стороны - у риэлтора, к примеру.
В общем, есть нестыковочки, но особо не придраться...Вот если бы не было подписанного акта, как это делается в большинстве случаев, то шансы покупателя были бы невелики. Либо расторжение, наследство и т.д. либо расчет с непонятным на день регистрации наследником.
Добавлю третий пункт
3. Вполне возможно и наиболее вероятно, что взаиморасчеты проводились через банковскую ячейку, т.е. фактически Продавец должен был получить деньги после регистрации. Тогда вот что получается. Прошел срок доступа Продавца и он не пришел за деньгами, потому что умер. Приходит Покупатель и забирает свои деньги. Он и с квартирой и с деньгами. А доказать, что в ячейки была сумма денег от продажи квартиры - не получится, потом как почти 100% сделок проходят без описи закладываемого в ячейку. Ну мало ли, что они туда положили....А рассчитались "типа" сразу после подписания ДКП и Акта передачи...Не исключено, что в этой ситуации Продавцу помогли умереть, вот тогда все нестыковочки встают на свои места - и Акт, подписанный заранее и отсутствие расписки...
14 мар. 2012
Спасибо Евгений ТРИО-РИЭЛТИ.
Читал дело с аналогичным исходом даже без передаточного акта.
Читал дело с аналогичным исходом даже без передаточного акта.
14 мар. 2012
Евгений, спасибо за тему.
Интересно, а есть ли противоположные решения суда и возврат недвижимости наследникам продавца(включение в наследственную массу)?
Интересно, а есть ли противоположные решения суда и возврат недвижимости наследникам продавца(включение в наследственную массу)?
Последний раз редактировалось Route 14.03.12, 22:15, всего редактировалось 1 раз.
14 мар. 2012
Не исключено, что в этой ситуации Продавцу помогли умереть, вот тогда все нестыковочки встают на свои места - и Акт, подписанный заранее и отсутствие расписки...
если спецом готовились, то расписку получить не проблема: стандартно пишется в день сделки и закладывается в ячейку, при этом дата идет днем написания, а в ДКП расчеты "не позднее 1 дня с момента...."
Я использую этот вариант, когда к ячейке подходит только один из продавцов, а другие в этот момент могут быть где угодно: в Египте, Таиланде итд.
14 мар. 2012
Спасибо за ценную информацию!
В первом случае, возможно, продавец невнимательно прочёл (или вовсе не прочёл) договор аренды банковской ячейки, в котором были прописаны условия доступа не те, что надо (то ли случайно, то ли умышленно). Иначе вряд ли покупатель смог бы один забрать содержимое ячейки даже в случае смерти продавца. Обычно в случае смерти одного из арендаторов на условиях одновременного доступа ячейка блокируется до определения круга наследников.
В первом случае, возможно, продавец невнимательно прочёл (или вовсе не прочёл) договор аренды банковской ячейки, в котором были прописаны условия доступа не те, что надо (то ли случайно, то ли умышленно). Иначе вряд ли покупатель смог бы один забрать содержимое ячейки даже в случае смерти продавца. Обычно в случае смерти одного из арендаторов на условиях одновременного доступа ячейка блокируется до определения круга наследников.
Продам комнату 12 м в бывшем общежитии на Бухарестской ул. 1200 тр, в комнате балкон, соседи уведомлены. +7(921)330-88-70 Елена
14 мар. 2012
Лена, по вашему получается, если Продавец не пришел за деньгами в указанные сроки, Покупатель не может забрать деньги в указанные для него сроки? И что по вашему означает условия- "не те что надо"?
Продажа, аренда, ремонт, доверительное управление.
Про ремонты в Инстаграмм @mganrenovation
Про ремонты в Инстаграмм @mganrenovation
14 мар. 2012
zavrelena писал(а):Спасибо за ценную информацию!
В первом случае, возможно, продавец невнимательно прочёл (или вовсе не прочёл) договор аренды банковской ячейки, в котором были прописаны условия доступа не те, что надо (то ли случайно, то ли умышленно). Иначе вряд ли покупатель смог бы один забрать содержимое ячейки даже в случае смерти продавца. Обычно в случае смерти одного из арендаторов на условиях одновременного доступа ячейка блокируется до определения круга наследников.
А зачем одновременный доступ прописывать то? Многие продавцы против этого и правельно что против, зачем кому то знать, когда я буду забирать свои деньги.
Любые сделки с недвижимостью.
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
15 мар. 2012
zavrelena писал(а):Спасибо за ценную информацию!
В первом случае, возможно, продавец невнимательно прочёл (или вовсе не прочёл) договор аренды банковской ячейки, в котором были прописаны условия доступа не те, что надо (то ли случайно, то ли умышленно). Иначе вряд ли покупатель смог бы один забрать содержимое ячейки даже в случае смерти продавца. Обычно в случае смерти одного из арендаторов на условиях одновременного доступа ячейка блокируется до определения круга наследников.
Да наймите Вы себе наконец риэлтора.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 14 гостей
