Памятник архитектуры - плюс или минус(коммерческая) 6 / 3134

Требуется совет бывалых в продаже коммерческой недвижимости, а также памятников

.

Есть объект-нежилое здание(часть). Здание, так сказать, не новое(начало 20 века), но добротное, кирпичное. Является памятником "истории и культуры".

Отпугнет ли потенциального купца обязанность "производить ремонтно-реставрационные работы, и также иные наружные работы на памятнике истории и культуры". Потребуется ли некоторый дисконт для привлечения? Здание, фасад в хорошем состоянии. Внутренняя отделка отличная. Нынешнем собственником никаких работ по реставрации не проводилось. Здание рассчитывалось и использовалось изначально как производственное, под тяжелую машину с соответствующим запасом прочности. Ныне офисы.

Можно ли к плюсам такого статуса отнести - "Стоял и стоять будет. Защищено государством!". К примеру соседнее здание, не являющимся памятником, уже потихоньку разбирают, а там тоже выставлены на продажу объекты. Центр города, места под застройку мало, "непамятники" и древние жилые дома порасселяли/снесли.

Кроме того, нарыл кучу инфы по нему - теперь так и подмывает заявить "продам здание купца 1-й гильдии, сахарозаводчика Н.Б. Тарасова" :men:

Дать историю по нему(причем весьма положительную и интересную). Объект, конечно, обособится в серой массе "штампованных" предложений, НО будет ли это(история) в плюс, когда на рынке достаточно предложений в новострое(по совершенно другой цене конечно)???
В жилой вторичке "история" проходила на ура, но вот коммерческая :du_ma_et:

...
Свои соображения таковы: так или иначе год постройки будет известен/указан, по сему - форсировать и сделать из этого своеобразную фишку(а не увеличить дисконт).

Что скажете-посоветуете, господа?

ПС. Риэлтор(во мне) советует - "не навреди"

.
Место действа-регион.

С точки зрения пользователя - у такого объекта нет ни одного плюса. Только минусы.
Кроме ОБЯЗАННОСТИ поддержания памятнкиа в соотвествующем состоянии, как правило (из них бывают исключения, все индивидуально) охранно-арендные договора включают в себя обязанности по:
- согласованию с памятниками любой ОТДЕЛКИ (а не только перепланировки, что и так очевидно)
- согласованию размещения рекламы (что становится очень затруднительно)
- страхованию имущества в пользу государства (реже, но бывает, в Москве по крайней мере)
- по обеспечению круглосуточной охраны памятника (реже, но бывает, в Москве по крайней мере)
- допускать сотрудников памятников для проведения проверок его состояния
Т.о. иными словами ты хоть и занимаешь его - но не можешь делать что хочешь, а обязан все еще с памятниками согласовывать.
Это лишние головняки.
И ремонт (фасада и пр.) ты делаешь не тогда когда хочешь (когад есть деньги) а когда тебе на это предписали. Т.е. в самый неудобный момент)) В основном - к праздникам))

Кроме того тут есть одна бомба... отличный ремонт - это не о чем.
Управление по охране памятников может провести историческо-архитектурные изыскания (обячно это ффиксируют в акте обследования) и сообщить вам что ваш ремонт не соотвествует архитектуре памятника ТОГО ВРЕМЕНИ, когда он был построен, а значит (из самого прикольного): современные платиковые окна подлежат замене на деревянную столярку в духе ТОГО времени, современные двери - замене на деревянные, современная плитка - на паркет... У меня по моему офису (памятник) прикололись окончательно, и потребовали реставрации белокаменного цоколя... этот цоколь - это по русски называется БОРДЮР, 10 см высотой и 10 шириной вдоль здания... который от времени весь растрескался, и уже давно был просто в бетоне, просто покрашен, но предписали бетон отодрать, а найти белый камень тогов ремени и поставить его.
Такой камень добывают щас всего на 2-х каменоломнях в РФ, ориентировочная стоимость такого ремонта цоколя (БОРДЮРА!!!) 15 миллионов рублей !!!
Конечно эта проблема решается за деньги, но масштаб головняка я думаю понятен.

С точки зрения владения таким памятником плюс только один - понты. На самом деле совершенно глупые и ничем не обоснованные, если только это не жилой особняк в Царском селе)).
Ну и то что их реже сносят... это да, Вы правы. Но в Москве сносят и памятники)) это не панацея, хотя риски меньше.
При продаже конечно стоит больше говорить о понтах, чем о потенциальных пробеламх))

Сергей А. Саяпин , спасибо за разъяснения!

Здесь охрана памятника касается только фасада здания. Хотя я понял мысль.
По поводу перепланировок: нынешний собственник перепланировал бОльшую часть помещений и узаконил(в основном легкие гипсокартонные конструкции, а так же организовал санузел), что отражено в техпаспорте.
Тоже самое сделала крупная торговая компания, находящаяся здесь же. Сомневаюсь, что зная о таких ограничениях они пошли бы на это.
Возможные виды использования "магазины, офисы, мастерские", хотя я с трудом представляю другие способы использования именно в этом месте.

Значит только дисконт спасет сахаразаводчика?

aMigo007 писал(а):
Значит только дисконт спасет сахаразаводчика?

Если охраняется только фасад - то это намного проще, ограничения только на рекламу на фасаде (допсогласование) и ограничения только на модернизацию самого фасада. Других проблем тут не намечается, если у фасада нет белокаменного цоколя))
Так что тут дисконт не обязателен совсем, это почти не вляиет на эксплуатацию... так, самую малость, это не сильно важно.
Торгуйте смело, говорите что тут офигенный случай - органичений почти нет, а понты в виде старого фасада есть! Надо брать!

Говорят понты дороже денег

Я поступил бы так же, копал историю

Сергей А. Саяпин писал(а):
Других проблем тут не намечается, если у фасада нет белокаменного цоколя))

Упаси от цоколя белокаменного)))
В целом, ничего сверхъестественного в фасаде нет "декор, выполненный кирпичной кладкой".
Кроме того, есть возможность(и согласие соб-ка) продать отдельными помещениями(частями). БОльшая часть из них "интересной" площадью, да и цена каждой сделки приемлема для более широкого круга покупателей.