как продать гостиницу? (туапсе) 10 / 956

уважаемые риэлторы

собственно сабж в заголовке;

кратенькая предистория - знакомая попросила помочь продать, но я сам - не риэтор (хотя в последние месяцы очень интересуюсь недвижимостью, как перспективным направлением деятельности), мне нужна ваша помощь по этому вопросу;
на данный момент я занят тем, что собираю всю инфо (в т.ч. и док-ты) о этой гостинице, но мне нужно понимать - на что стоит делать упор в продаже? на какие детали обращает внимание потенциальный покупатель? и где этот покупатель вообще водится? (как рыба))) интернет - это малая доля клиентов, но как выловить (и где) остальных? Как ответить на вопрос - чем эта гостиница лучше остальных?
о объекте:
гостиница находится недалеко от г. Туапсе (краснодарский край), 3 этажа, 10 мин от моря пешком, эклогически чистый р-н и проч. По моему представлению в ней могут быть заинтересованы только 1) те, кто проживает в этом регионе 2) могут быть заинтересованы те, кто живет в сибири/на севере - как бизнес с прицелом перебраться на юг (подкопив денег от основной деятельности) Гостиница в процессе отделки помещений.

естественно, как только у меня будет достаточно инфо - я начну заливать её в различные АН, но и не прочь поискать параллельно сам - для того, что бы лучше понимать рынок недвижимости

по факту сбора инфо у меня будет: общая квадратура, кол-во номеров, кол-во комант в номерах, фото изнутри и снаружи, высота потолков, телефон=интернет, материалы отделки, автостоянка, инфраструктура этого места, расстояния до федеральных трасс и аэропортов, план окупаемости, объём сезонного спроса (особ. низкий сезон), документы собственности.. что ещё нужно?

P. S. Извиняюсь, если не там создал тему

Mr. Trololo писал(а):
уважаемые риэлторы

собственно сабж в заголовке;

кратенькая предистория - знакомая попросила помочь продать, но я сам - не риэтор (хотя в последние месяцы очень интересуюсь недвижимостью, как перспективным направлением деятельности), мне нужна ваша помощь по этому вопросу;
на данный момент я занят тем, что собираю всю инфо (в т.ч. и док-ты) о этой гостинице, но мне нужно понимать - на что стоит делать упор в продаже? на какие детали обращает внимание потенциальный покупатель? и где этот покупатель вообще водится? (как рыба))) интернет - это малая доля клиентов, но как выловить (и где) остальных? Как ответить на вопрос - чем эта гостиница лучше остальных?
о объекте:
гостиница находится недалеко от г. Туапсе (краснодарский край), 3 этажа, 10 мин от моря пешком, эклогически чистый р-н и проч. По моему представлению в ней могут быть заинтересованы только 1) те, кто проживает в этом регионе 2) могут быть заинтересованы те, кто живет в сибири/на севере - как бизнес с прицелом перебраться на юг (подкопив денег от основной деятельности) Гостиница в процессе отделки помещений.

естественно, как только у меня будет достаточно инфо - я начну заливать её в различные АН, но и не прочь поискать параллельно сам - для того, что бы лучше понимать рынок недвижимости

по факту сбора инфо у меня будет: общая квадратура, кол-во номеров, кол-во комант в номерах, фото изнутри и снаружи, высота потолков, телефон=интернет, материалы отделки, автостоянка, инфраструктура этого места, расстояния до федеральных трасс и аэропортов, план окупаемости, объём сезонного спроса (особ. низкий сезон), документы собственности.. что ещё нужно?

P. S. Извиняюсь, если не там создал тему

Гостиница может быть лучше других высоким процентом загрузки и доходностью.
Покупатели водятся везде, а как их вылавливать, способов много, к каждому виду рыб применяется отдельный подход

Добрый вечер.
Этим летом, по заданию клиента, был занят поиском гостиницы на черноморском побережье. На тот момент было достаточно много объектов в продаже. Столкнулся с массовым явлением, что многие объекты были оформлены не надлежащим образом, например как лодочный сарай или жилой дом. Проектная документация, чаще всего, отсутствовала. Ощущение, что все строилось "на коленке", очистные сооружения отсутствовали, проблемы с водоотведением.
Туапсе решили вообще не рассматривать, из-за нефтебазы и пугающей промышленной застройки.

Алексей, спасибо за конструктивный ответ

да, есть такое дело - самострои, которые потом нужно ещё и узаконивать - большая проблема в Кр кр. Более того - имеются случаи, когда возводят самострой под жильё и это многоквартирные дома (актуально для Краснодара). А где взял ваш клиент? Побережье большое, а вот выбор (с позиции экологии)- не очень. Туапсе - там хозяйничает Роснефть, Геленджик - не так далеко от него нефтеналивные причалы и Новороссийск (погрузка угля,. серы, перспектива стр-ва дизельного терминала в Пенае, цем. заводы и проч.), в Анапе - сейчас Газпром будет тянуть трубу (Южный поток), Сочи - дорого и после олимпиады никому не нужно будет (см. пример Греции).

Татьяна!
у вас чудесная аватарка) но в фото-профиле какие=то свидетельства)

"
Гостиница может быть лучше других высоким процентом загрузки и доходностью.
Покупатели водятся везде, а как их вылавливать, способов много, к каждому виду рыб применяется отдельный подход "

ну это как сказать - вода мокрая, а если она в море - то ещё и солёная; хотелось бы понять - чего ожидает покупатель при покупке недвижки и почему именно тут, на юге? и где они водятся?) поделитесь секретом) сделайте доброе дело - и оно завтра же вам вернётся с процентами)))

Mr. Trololo писал(а):

Татьяна!
у вас чудесная аватарка) но в фото-профиле какие=то свидетельства)
"
Гостиница может быть лучше других высоким процентом загрузки и доходностью.
Покупатели водятся везде, а как их вылавливать, способов много, к каждому виду рыб применяется отдельный подход "

ну это как сказать - вода мокрая, а если она в море - то ещё и солёная; хотелось бы понять - чего ожидает покупатель при покупке недвижки и почему именно тут, на юге? и где они водятся?) поделитесь секретом) сделайте доброе дело - и оно завтра же вам вернётся с процентами)))

Свидетельства не какие-то, а именно риэлторские))))
Да нет особых секретов, покупатели действительно водятся везде, ну где угодно могут быть. Покупатель при покупке недвижки ожидает разного, в зависимости от цели покупки, в данном случае речь идет о гостинице, которая должна приносить доход. Иначе, зачем ее покупать? Следовательно, первые вопросы покупателя - процент загрузки, доходность. Расположение само собой. Запросите эти сведения у продавца. Если все худо с ответами на главные вопросы (нет загрузки - нет дохода), то даже волшебник не поможет.

Лаадно, пару подсказок напишу.

Продумайте, как аргументировать потенциальному покупателю причину продажи. Никто не признается, что продает такой объект потому, что он стал нерентабельным.
Опишите достижения, инновации (если таковые есть), преимущества перед конкурентами.
Создайте стратегию развития. Наличие такого плана будет выглядеть привлекательным в глазах покупателя.
Если у отеля (бизнеса) есть определенные проблемы, то они наверняка всплывут в процессе переговоров. Подготовьте заранее варианты их решения и ответы на вопросы.

Татьяна!
спасибо за эту информацию; за остальное спасибы будут на днях;
да построили эту гостиницу банально с целью продать - в качестве инвестиции)
по поводу рентабельности да - думал, завтра буду пробовать дозв-ся до влад-ца и потом буду топать к юристу; нарисовал список из 20 вопросов, что же послушаем.... послушаем....
самый сильный аргумент, думаю, будет закл-ся в том, что влад-ц спешит её продать и готов тор-ся по цене; все прочие должны быть так же ок, но , как и написал выше, будет ясно на днях;

P. S. всё так же считаю аву, что на аве изображена очень красивая девушка и будь я художником - всенепременно взялся бы её рисовать; красота - сильный аргумент в переговорах)

Татьяна Пролеско писал(а):
Продумайте, как аргументировать потенциальному покупателю причину продажи.

Тоже так считаю. Весь текст должен строиться на этом.Что кому то повезет, раз так сложились обстоятельства.
Как гостиницу-бизнес, рекламировать не надо, смысла нет. Все на словах, а в слова не верят.
С ценой кстати определилась знакомая?

Тут надо хорошо поработать. На нашем Черноморском побережье мини-гостиницы это самый массовый бизнес, в продаже их очень много. Покупают их редко, но покупают. Поэтому шанс продать есть. Клиенты больше из северных регионов, которые планируют переехать жить на побережье и хотели бы завести небольшой бизнес. Так как они специалисты по нефти и газу, в гостиничном бизнесе понимают плохо, три фото и заголовок продаю мини гостиницу недостаточно. Надо готовить предложение с хорошей пояснительной запиской которое их заинтересует, работа творческая, долгая, нудная, результат не очевиден, но комиссия может быть неприлично красивая. Так что дерзайте)

С ценой кстати определилась знакомая?

хочет 15, но там - как пойдёт;

Solomon Kane,
как раз вчера сидел и думал о том, что надо делать мини-приезентацию

Спасибо за комплимент!
Кстати, о фотографиях, для гостиницы их нужно много-много, и хорошего качества. Если покупатель окажется иногородним, то наличие такой фотопрезентации необходимо.