Купля продажи 3-мя продавцами одному покупателю 34 / 1372

Всем доброго дня.

Покупаем квартиру у 3-х собственников (наследство, документы 2012 года).

Предыстория: Прошлые собственники - женщина с одной дочерью, вышла замуж в зрелом возрасте за мужчину с 2-мя дочерьми. Умерла, не прошло и полугода, умер и он. По закону квартира разделилась между их детьми в пропорции: 1/2+1/4+1/4.

Квартира кооперативная, приватизирована очень давно.

Все три собственника оформили наследство, есть три свидетельства. Все согласны на условие сделки и готовы приехать в МСК (два из трех собственников - иногородние). Проверяю своего агента (с НЕРСа, кстати), т.к. хочется лишний раз убедиться в его правоте и спать спокойно. Парень он, хоть и грамотный, но молодой, что-то может упустить, т.к. сделка не самая стандартная, а речь об очень приличной сумме денег. Надеюсь, обойдется без обид.

Сумма в договоре полная.

Вопросы:

- Две из дочерей-продавцов за мужем. С учетом того, что это наследство, нужно ли нотариальное согласие супругов на продажу (мой агент говорит, что нет)?
- Все три сделки оформляются одним договором или тремя? Риэлтор на той стороне настаивает на одном договоре. (мой агент согласен, после некоторого колебания);
- Безопасно ли пользоваться услугами посредников для регистрации договора (та сторона для экономии времени готова оплатить человека, который по доверенности зарегистрирует договор)? (мой агент согласен, мотивируя тем, что деньги передаются через ячейку, а доверенность позволит стороннему человеку только лишь зарегистрировать договор, из ячейки продавец сможет забрать деньги только после предъявления зарегистрированного договора).
- Стоит ли предусмотреть в договоре какие-то особые пункты, которые обезопасили бы меня как покупателя - штрафы или что-то в этом духе на случай расторжения договора по требованию одного из продавцов (помним, что там 3 доли и квартира сильно упадет в цене, если в итоге один из собственников решит все переиграть)?
- Предоставлена была только выписка из домовой книги и три свидетельства о собственности. Есть ли необходимость требовать от продавцов выписку из ЕИРЦ (это ЕГРП или другая выписка?)?
- Влияют ли как-то возможные несовершеннолетние дети продавцов на возможность оспаривания сделки с учетом вышеописанной ситуации?

Заранее благодарю за консультацию, если таковая состоится.

Это уже работа. ТС.. что советует ваш риэлтор, которого вы наняли за деньги для обеспечения безопасности сделки?
Я надеюсь вы поступили как цивилизованный гражданин, и сделали ЭТО?Покупка то чай не дешевая..

lemmoff писал(а):
Всем доброго дня.
Покупаем квартиру у 3-х собственников (наследство, документы 2012 года).

Проверяю своего агента (с НЕРСа, кстати), т.к. хочется лишний раз убедиться в его правоте и спать спокойно. Парень он, хоть и грамотный, но молодой,

Дальше читать не стал, комментарии излишни.
Совсем.

Юлия, написал выше, что нанял и внес аванс за работу.

Один из факторов выбора - агент проживает в Строгино, ранее уже помогал моему знакомому в покупке, 2 года назад, пока все ок, товарищ остался доволен сотрудничеством.

Евгений, не совсем понял ваш комментарий. Под молодым в данном случае понимается успешный агент 28 лет, работающий в этой сфере уже лет 5. Сначала под крылом агентства, потом самостоятельно.

Если захочет - отпишется здесь сам (возможно заходит нередко, увидит тему, да и знает, что вопросов у меня много, несмотря на его консультации).

Как вы понимаете, только начав работать с человеком и только в конкретной сложившейся ситуации можешь понять, доверяешь ли своему агенту на ВСЕ 100%. В сложившейся ситуации я вижу пассивность и неуверенность в некоторых моментах. И хочу себя ДОПОЛНИТЕЛЬНО обезопасить, хотя бы заочной консультацией. А давать ее здесь, бесплатно, или нет - дело каждого. Вы, Евгений и Юлия, вне сомнений, имя себе уже давно сделали и в рекламе такого рода не нуждаетесь. Но может быть, если не вы, то кто-то из коллег ответит грамотно по пунктам, а ответы приведут ему одного из читателей темы клиентом - кто знает.

Нанимать еще одного агента, внеся аванс - не вижу смысла, тем более, что в целом доверяю специалисту, с которым веду дело.

Тема обсуждалась бы значительно живее, не укажи Вы, что риэлтор с форума.
А начинать нужно было со слов:
-Договорился с частником о помощи в покупке .....
ИЛИ
-Подписал договор, с предоплатой с одним известным крупным АН ....

Я так понимаю -" договорился "и "подписал договор" - в данном случае разные вещи.. ибо в договоре с АН или с ИП описан весь пакет услуг,консультационных, юридических, информационных и технических, который предоставляет исполнитель заказчику или агент клиенту..кроме всего, там содержится пункт о конфиденциальной сущности заключенных отношений и их неразглашении..
Судя по всему- договора нет, есть только договоренности.. поэтому.. заключите с вашим прекрасным молодым человеком договор, где будет стоять сумма комиссии и его обязанности, и вы поймете, что нужно и можно требовать с вашего исполнителя, что можно и нужно делать в случае возникновения вышеописанных вопросов.
Кстати, задайте ему вопросы, как он собирается проверять все то, что изложено вами пока со слов или из документов, представленных контрагентом.План сделки. Схему взаиморасчетов. Принципы безопасности..Полная стоимость, само собой..проверка свидетельств о рождении и о смерти , выданных в другом городе, еще пару милых вещиц..
Ничего личного.Ничего более того, что знает каждый стажер в АН.

Так же интересно, кто подобрал квартирку и кто ее продает.
Если крупное АН, с грамотными стажерами, то какие гарантии "чистоты" документов продаваемой квартиры?

Минуточку, мужчина, у продавца презумпция.. :ne_vi_del:

lemmoff писал(а):
Вопросы:
- Две из дочерей-продавцов за мужем. С учетом того, что это наследство, нужно ли нотариальное согласие супругов на продажу (мой агент говорит, что нет)?

Верно говорит.

- Все три сделки оформляются одним договором или тремя? Риэлтор на той стороне настаивает на одном договоре. (мой агент согласен, после некоторого колебания);

Допускаются оба варианта, но рекомендуемый - предпочтительнее.

- Безопасно ли пользоваться услугами посредников для регистрации договора (та сторона для экономии времени готова оплатить человека, который по доверенности зарегистрирует договор)? (мой агент согласен, мотивируя тем, что деньги передаются через ячейку, а доверенность позволит стороннему человеку только лишь зарегистрировать договор, из ячейки продавец сможет забрать деньги только после предъявления зарегистрированного договора).

В Москве это сложившаяся практика. Если личности "регистраторов" вызывают у Вас сомнения, Вы можете настоять на совместном с ними визите в росреестр на сдачу документов.

- Стоит ли предусмотреть в договоре какие-то особые пункты, которые обезопасили бы меня как покупателя - штрафы или что-то в этом духе на случай расторжения договора по требованию одного из продавцов (помним, что там 3 доли и квартира сильно упадет в цене, если в итоге один из собственников решит все переиграть)?

Одна из причин, по которой единый договор предпочтительнее трех отдельных - исключается риск приобретения долей вместо всей квартиры.
В сам договор включать "самодеятельные" пункты не рекомендуется, т.к. реакция на них госрегистраторов не предсказуема.

- Предоставлена была только выписка из домовой книги и три свидетельства о собственности. Есть ли необходимость требовать от продавцов выписку из ЕИРЦ (это ЕГРП или другая выписка?)?

Выписку из ЕГРП необходимо получить перед сделкой во избежании неприятных сюрпризов.

- Влияют ли как-то возможные несовершеннолетние дети продавцов на возможность оспаривания сделки с учетом вышеописанной ситуации?

Дети самих продавцов - нет.
Неучтенные дети наследодателей (при их наличии) - безусловно.

Юлия Лурье писал(а):
Минуточку, мужчина, у продавца презумпция..

Секундочку, девушка.
А не прописывает ли одна известная фирма в ДКП такой пункт, представляя продавцов? Или на продажу можно брать все?
"4. Продавец гарантирует, что представленные на квартиру документы получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также что, до заключения настоящего договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, не подарена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, право собственности Продавца никем не оспаривается, долгов по налогам и другим платежам не имеет, скрытых дефектов не обнаружено. Дом, в котором расположена квартира, реконструкции и сносу в настоящее время не подлежит."
Так же вспоминается одна история, когда продавцы с покупателями были клиентами одной фирмы, и обошлось без проверок.