Большие сложности в сделке с альтернативой 24 / 851
30 июл. 2013
Добрый день!
Вот уж правду говорят,от добра добра не ищут. Нужны советы по текущей ситуации и некоторые консультации.
Немного предыстории,далее ситуация (чтобы было лучше понятна сложность ситуации).
1. Продаем квартиру "однушку", взамен хотим двушку.
С риэлтором договор заключен, по истечении 2 месяцев найден покупатель, желающий купить нашу квартиру в ипотеку. Ну хочет и хочет,ладно. У покупателя риэлтора нет, так же он просит вселить его в покупаемую квартиру ДО проведения сделки,чтобы уже начинать ремонт "под себя". Наш риэлтор ничего криминального в этом не видит и предложил сделать договор аренды где прописать все риски уничтожения квартиры. На сегодня - аванс внесен,ипотека одобрена, юристы готовят договор. Сделка предварительно - на конец августа. Опасаемся - покупатель откажется от покупки, пожив в квартире месяц. Мы ничего не получим в итоге,так как квартира не уничтожена.
2. Выбор квартиры "себе". Идеала, как всегда нет. Хотя один вариант очень понравился - хороший район,дом,состояние, вполне адекватная цена. Но ворох проблем. 3 собственника -женщина,ее ребенок (несовершеннолетний),отец бывшего мужа, по уверению женщины,документы в опеку на согласование сделки продажи уже поданы пару недель назад, выписать ребенка есть куда,но...все же вилами на воде. В дополнение к этой не столь серьезной проблеме - квартира в собственности менее 3 лет. То есть в договоре миллион...
Если бы эти проблемы были по 1,то мы бы не думали и уже вносили аванс. С опекой есть варианты выхода и ускорения,но в условиях миллионной сделки это становится подозрительным... А квартира правда нравится,при этом денег на "увеличение" цены и проведению сделки по полной сумме - нет.
У нас есть ограничения по времени, в конце августа наши покупатели хотят завершить сделку. Тоже важный факт.
Стали бы Вы связываться с квартирой из пункта 2? Что прописать в договоре аренды из пункта 1,чтобы не остаться с носом?
Или все же обратить внимание на менее интересные варианты,но и более простые и прозрачные.
Вот уж правду говорят,от добра добра не ищут. Нужны советы по текущей ситуации и некоторые консультации.
Немного предыстории,далее ситуация (чтобы было лучше понятна сложность ситуации).
1. Продаем квартиру "однушку", взамен хотим двушку.
С риэлтором договор заключен, по истечении 2 месяцев найден покупатель, желающий купить нашу квартиру в ипотеку. Ну хочет и хочет,ладно. У покупателя риэлтора нет, так же он просит вселить его в покупаемую квартиру ДО проведения сделки,чтобы уже начинать ремонт "под себя". Наш риэлтор ничего криминального в этом не видит и предложил сделать договор аренды где прописать все риски уничтожения квартиры. На сегодня - аванс внесен,ипотека одобрена, юристы готовят договор. Сделка предварительно - на конец августа. Опасаемся - покупатель откажется от покупки, пожив в квартире месяц. Мы ничего не получим в итоге,так как квартира не уничтожена.
2. Выбор квартиры "себе". Идеала, как всегда нет. Хотя один вариант очень понравился - хороший район,дом,состояние, вполне адекватная цена. Но ворох проблем. 3 собственника -женщина,ее ребенок (несовершеннолетний),отец бывшего мужа, по уверению женщины,документы в опеку на согласование сделки продажи уже поданы пару недель назад, выписать ребенка есть куда,но...все же вилами на воде. В дополнение к этой не столь серьезной проблеме - квартира в собственности менее 3 лет. То есть в договоре миллион...
Если бы эти проблемы были по 1,то мы бы не думали и уже вносили аванс. С опекой есть варианты выхода и ускорения,но в условиях миллионной сделки это становится подозрительным... А квартира правда нравится,при этом денег на "увеличение" цены и проведению сделки по полной сумме - нет.
У нас есть ограничения по времени, в конце августа наши покупатели хотят завершить сделку. Тоже важный факт.
Стали бы Вы связываться с квартирой из пункта 2? Что прописать в договоре аренды из пункта 1,чтобы не остаться с носом?
Или все же обратить внимание на менее интересные варианты,но и более простые и прозрачные.
30 июл. 2013
Покупаемая квартира, по идее, тоже альтернативной должна быть или это свободная продажа? Какой собственностью, где планируют наделить несовершеннолетнего? Не понятно. Если сделка у ваших продавцов альтернативная (что логично), то почему в договоре миллион, когда можно вопрос налогов решить взаимозачетом?
Связываться или нет, трудно сказать по нескольким строчкам не форуме. Если риэлтор считает, что вытянет, и не боится заморачиваться, то, может и стоит связаться.
Связываться или нет, трудно сказать по нескольким строчкам не форуме. Если риэлтор считает, что вытянет, и не боится заморачиваться, то, может и стоит связаться.
30 июл. 2013
Проблемы могут возникнуть там, где вы их не видите (пункт 1).
И наоборот - там, где у вас "ворох проблем" (пункт 2) - все они решаются грамотным риэлтором.
Вселение в квартиру ДО проведения сделки - не лучший вариант, тем более, разрешить начинать там ремонт.
Негативных сценариев в этом случае - сотни, от внезапного увольнения этого ипотечника, болезни, женитьбы-развода, до вскрытых недостатков в процессе ремонта или слишком болтливых бабушек у подъезда.
И наоборот - там, где у вас "ворох проблем" (пункт 2) - все они решаются грамотным риэлтором.
Вселение в квартиру ДО проведения сделки - не лучший вариант, тем более, разрешить начинать там ремонт.
Негативных сценариев в этом случае - сотни, от внезапного увольнения этого ипотечника, болезни, женитьбы-развода, до вскрытых недостатков в процессе ремонта или слишком болтливых бабушек у подъезда.
Дискуссия — это обмен знаниями, спор — обмен невежеством.
Р. Куиллен
ЮК "Меридиан-Недвижимость"
Р. Куиллен
ЮК "Меридиан-Недвижимость"
30 июл. 2013
Юлия Киани писал(а):Если сделка у ваших продавцов альтернативная (что логично), то почему в договоре миллион, когда можно вопрос налогов решить взаимозачетом?
Юлия. а взаимозачетом это как? Вы считаете - что при альтернативной сделке - налог не платится??
я уже во многих темах этот вопрос задавала, все удивляюсь - почему часть людей считает - что при альтернативе налог не платиться? если в НК четко написано - что налогом облагается - любой доход.. не важно куда он потом потрачен..
30 июл. 2013
Покупаемая квартира - свободная продажа, со слов продавца несовершеннолетнему предоставят права в квартире большей стоимости и площади,поэтому проблем быть не должно. Причем квартира уже есть,то есть взамен продаваемой покупать не будут ничего. В этом и суть "почему миллион"
30 июл. 2013
ZNA писал(а):Покупаемая квартира - свободная продажа, со слов продавца несовершеннолетнему предоставят права в квартире большей стоимости и площади,поэтому проблем быть не должно. Причем квартира уже есть,то есть взамен продаваемой покупать не будут ничего. В этом и суть "почему миллион"
со слов продавца? очень недальновидно - заниматься вопросом продажи " со слов"
что написано в разрешении органов опеки на продажу квартиры? какая квартира будет предоставлена? как это будет сделано? дарением или куплей продажей?!
я бв на Вашем месте поинтересовалась бы у риэлтора этим вопросом...
30 июл. 2013
ZNA писал(а):Покупаемая квартира - свободная продажа, со слов продавца несовершеннолетнему предоставят права в квартире большей стоимости и площади,поэтому проблем быть не должно. Причем квартира уже есть,то есть взамен продаваемой покупать не будут ничего. В этом и суть "почему миллион"
Тогда еще не известно, будет ли в итоге постановление опекунского совета или нет. И вообще ситуация скользкая - продают детскую собственность за миллион в договоре, ничего взамен не покупая. Чего это? Что там вообще у продавца происходит? Это надо не на форуме обсуждать, а узким кругом со своим риэлтором и с продавцами.
30 июл. 2013
Morkovka писал(а):ZNA писал(а):Покупаемая квартира - свободная продажа, со слов продавца несовершеннолетнему предоставят права в квартире большей стоимости и площади,поэтому проблем быть не должно. Причем квартира уже есть,то есть взамен продаваемой покупать не будут ничего. В этом и суть "почему миллион"
со слов продавца? очень недальновидно - заниматься вопросом продажи " со слов"
что написано в разрешении органов опеки на продажу квартиры? какая квартира будет предоставлена? как это будет сделано? дарением или куплей продажей?!
я бв на Вашем месте поинтересовалась бы у риэлтора этим вопросом...
Сегодня этим вопросом более плотно и занимаются
Я на форуме как раз ситуацию и описал,чтобы самому быть "в теме",благо к риск-менеджменту имею не последнее отношение.А вот в недвижке и всех нюансах этой сферы впервые.
По вопросу первому с "арендой" и вселением "до" тоже будем вписывать условие,что при расторжении сделки купли-продажи покупатель обязан внести комиссионные,весьма существенные,которые покроют наши риски.
Но пока готовимся...Еще,как назло,непосредственно наш риэлтор в отпуск до 3 августа,тому,кто замещает,проблем таких не нужно
Последний раз редактировалось ZNA 30.07.13, 11:02, всего редактировалось 1 раз.
30 июл. 2013
Юлия Киани писал(а):ZNA писал(а):Покупаемая квартира - свободная продажа, со слов продавца несовершеннолетнему предоставят права в квартире большей стоимости и площади,поэтому проблем быть не должно. Причем квартира уже есть,то есть взамен продаваемой покупать не будут ничего. В этом и суть "почему миллион"
Тогда еще не известно, будет ли в итоге постановление опекунского совета или нет. И вообще ситуация скользкая - продают детскую собственность за миллион в договоре, ничего взамен не покупая. Чего это? Что там вообще у продавца происходит? Это надо не на форуме обсуждать, а узким кругом со своим риэлтором и с продавцами.
У продавца есть вторая квартира,куплена не так давно, большая и более дорогая.
30 июл. 2013
Если можете не вселять покупателя до сделки, не делайте этого.ZNA писал(а):По вопросу первому с "арендой" и вселением "до" тоже будем вписывать условие,что при расторжении сделки купли-продажи покупатель обязан внести комиссионные,весьма существенные,которые покроют наши риски.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Rina29 и 20 гостей
